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15 de Abril de 2024

Se o financiamento não foi aprovado, a devolução deverá ser integral

O comprador não poderá arcar com o risco da não aprovação do financiamento imobiliário, e na rescisão contratual, caberá a devolução integral do valor

Publicado por Bernardo César Coura
há 9 anos

Em tempos de crise econômica, vários fatores contribuem para a não continuidade dos contratos imobiliários, um deles, a não aprovação do financiamento imobiliário.

Os motivos alegados pelos bancos podem ser vários, o não enquadramento no perfil financeiro, não aprovação na análise de risco de crédito, salário não compatível, cadastro desfavorável com nome inserido nos cadastros de crédito.

Primeiramente, é importante saber o que é verificado diante da análise, por parte da instituição financeira, para possível concessão do financiamento.

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).

Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.

A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

O problema ocorre, quando se tem o financiamento negado.

Se o comprador firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria por boa parte do valor do imóvel, se na ocasião este mesmo comprador não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, o risco pelo insucesso do negócio é da vendedora do imóvel e não do comprador.

Isso ocorre em especial, nos casos quando do preenchimento das informações na imobiliária, informou o autor sua condição de autônomo, constando tal do processo de financiamento, bem como a renda mensalmente auferida.

É certo que não obtido o financiamento, por motivos alheios à vontade do autor, tem direito à restituição integral dos valores pagos, a qualquer título, pois não deu causa à rescisão/resolução do ajuste, entendimento presente no Recurso Inominado julgado Nº 71004554515 (Nº CNJ: 0031789-70.2013.8.21.9000), pelo TJRS.

O mesmo ocorre com relação à taxa de corretagem, que deverá ser devolvida, pois não houve concretização do negócio, é o entendimento do Tribunal do Paraná no Recurso Inominado: RI 000816318201481600140, julgado.

Esta Turma Recursal já pacificou o entendimento de que somente é devido o pagamento da comissão de corretagem por parte do consumidor se este procura a corretora para intermediar o negócio, que é o caso dos autos, assim a alegação da recorrente que é devida a devolução em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem não merece prosperar, tendo em vista que somente aplica-se o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quanto tratar-se de cobrança indevida.

Assim, para que seja acolhida a rescisão contratual e a conseqüente devolução dos valores na medida é importante que seja comprovado nos autos o alegado vício de consentimento.

Como podemos perceber, ao assinar um contrato para aquisição de imóvel, em especial à prazo, o comprador deverá se ater às informações sobre o financiamento imobiliário e detalhes para a sua aquisição.

A empresa vendedora do imóvel, deverá também ser transparente nas informações repassadas ao consumidor imobiliário, pois na existência de vícios nesta informação, restará garantido ao contratante a devolução integral do valor pago, sem a cobrança de qualquer multa por rescisão contratual, diante da comprovada falha na prestação do serviço.

Artigo: Bernardo César Coura

Advogado Imobiliário e Condominial

Palestrante e Comentarista JusBrasil e do Linkedin

Colunista do Jornal do Síndico e autor do Boletim do Direito Imobiliário BDI

Especialista em Contratos Imobiliários

Especialista em Direito Imobiliário e Direito Ambiental

Tel:(031) 9329-0277/ 2531-2113

Site: http://bernardoadvocaciaimobiliaria.site.com.br/

Artigos disponíveis no JusBrasil: http://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/


Fontes: http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI120238,71043-Financiamento+no+setor+imobiliario

http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=N%C3%83O+CONCRETIZA%C3%87%C3%83O+DO+CONTRATO+DE+C...

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27 Comentários

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Se o cara faz um contrato com uma imobiliária e dá uma entrada, é o financiamento não foi aprovado, É legal a empresa obrigar o cara ficar tentando o sucesso do financiamento ?
Ou caso contrário a imobiliária diz que se o cara desistir terá que pagar 10% do valor total do imovel contrato.
Não seria o valor total do contrato ? continuar lendo

Olá Elton, estou em uma situação idêntica a essa, a imobiliária fica insistindo para que eu compre outro imóvel, sendo que deu problema na documentação do vendedor!!
A imobiliária fica fugindo de resolver, será que tenho direito a devolução da entrada que dei?? continuar lendo

Meu nobre amigo, parabéns pelo seu artigo. Estou com um caso exatamente igual ao historiado no seu texto. Minha dúvida é a seguinte: quanto ao onus de provar essa não aprovação, como devo fazer? Se eu pedir inversão do ônus e for deferido ok, mas se não for deferido, o que você faria? Seria importante ter alguma prova de que o crédito foi reprovado? Eu poderia pedir na propria ação de rescisão que o banco apresente a negativa do crédito?
Fico no aguardo de seu retorno. Grande abraço e sempre leio suas postagens, são excelentes! Recentemente li as suas postagens sobre condomínio, de grande valia!!! continuar lendo

Dr Oton, boa tarde! Você resolveu o problema acima? Se sim, qual foi a trataria final? Estou com um bem parecido: Assinei um documento de compra e venda mediante financiamento e dei uma entrada de 20% do imóvel, porém, fiquei desempregado e o financiamento não saiu. Nesse contrato eu tinha 6 meses para pagar os outros 80% via financiamento e nele tinha uma cláusula falando que eu deveria pagar 10% do contrato se eu desistisse e se fosse comprovada a minha culpa. Isso é legal? Como funciona neste caso? Dei 74mil e o proprietário quer descontar 37mi para devolver o meu dinheiro. Obrigado pela atenção, abs continuar lendo

Olá, tenho uma dúvida com relação ao financiamento de um imóvel usado, na análise de crédito fui informada que preciso de 4 meses de carteira assinada e só tenho 3, então me pedirão para adiantar o processo do engenheiro, se for feito o pagamento e não for aprovado na análise, eu terei a devolução do valor pago para o engenheiro? continuar lendo

Estou tendo um problema com o comprador do meu imóvel, onde foi feito um contrato pelos corretores e que o cliente já se encontrava Pré Aprovado para realizar o financiamento, com um sinal de negócio de 15 mil reais. Após a documentação do imóvel ter ficado pronta em 2 meses, o cliente quer desfazer a compra porque o banco apontou comprometimento de renda!

Afinal, devolvo o sinal ou a culpa se dá ao vendedor que deveria zelar e manter sua Pré-Aprovação?? continuar lendo