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14 de Abril de 2024

Será possível vender Ágio em Contratos de Arrendamentos do tipo PAR? (Programa de Arrendamento Residencial)

O que diz o STJ sobre o Tema?

ano passado

No início dos anos 2000 havia uma grande necessidade de moradia entre as pessoas, muito mais do que se encontra hoje em dia. porém um financiamento convencional era impossível, foi aí que surgiu a lei 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001 que trouxera uma grande oportunidade de compra de um imóvel com contrato atípico de arrendamento.

O processo é atípico pois, para que o arrendatário pudesse se beneficiar do programa era necessário não somente a vontade de comprar o imóvel, mas também cumprir uma série de regras próprias deste contrato.

Dessa maneira, para se adquirir um imóvel pelo PAR, seria necessário preencher os requisitos de baixa renda estabelecida pelo Ministério das Cidades, bem com ser sorteado numa fila de interessados.

Como não é raro no Brasil, o comprador adquirir imóveis, financiá-los e após isso, por qualquer motivo que for vender o Ágio a outro. Essa prática é mais comum do que se imagina.

Não diferente pode ocorrer com um contrato de Arrendamento no PAR.

Porque o artigo? Um casal (A) adquiriu mediante cessão de direito um imóvel arrendado a terceiro (B), que o cedeu vendendo o referido ágio.

Como a CAIXA não reconheceu esse tipo de transação, o casal ingressou com ação para que a caixa reconhecesse (ação declaratória) o contrato particular entre A e B.

Acontece que no mesmo processo do pedido de reconhecimento do contrato, a CAIXA (CEF) entrou com reconvenção alegando esbulho possessório, porém anteriormente a caixa peticionou no sentido de um acordo extrajudicial, para que o casal peticionante pudesse enviar toda a documentação para adquirir o arrendamento como se originário fosse.

Durante a negociação ficou observado que o casal não possuía condição para o arrendamento, visto que sua renda era superior a delimitada pelo Ministério das cidades. Como se observa a renda do casal era de R$ 3.332,00 e o limite era de R$ 3.100,00.

Assim, a corte de origem decidiu que, em face da irrisoriedade da diferença, não se justifica a negativa da CEF e, considerando a inexistência de inadimplemento pelos recorridos, não se configurou o esbulho possessório. Por tanto tendo razão os autores da ação.

O que a decisão retro fez foi interpretar e considerar o principio da função social do contrato mais superior ao princípio da pacta sunt servanda (meu entendimento, acertado uma vez que a diferença do teto da renda e da renda de fato dos autores eram ínfimas) mesmo que se diga que regras são regras, entendo que a função social do contrato é mais importante que o próprio contrato. A situação fática estava mais próxima do razoável do que perdendo a órbita.

Por tanto, ficou vencida a CAIXA que recorreu em sede de Recurso Especial ao STJ – resp.

A relatora precisou interpretar os dispositivos trazidos ao processo para que após levasse o entendimento à turma.

Primeiramente a Lei nº 11.474/2007, ao alterar a Lei nº 10.188/2001, realizou três mudanças significativas no PAR:

I) para promover a desimobilização do Fundo do PAR, introduziu duas novas possibilidades de alienação dos imóveis objetos do PAR, quais sejam, alienação direta sem prévio arrendamento e antecipação da opção de compra no arrendamento residencial (art. , § 3º, da Lei nº 10.188/2001);

II) para que essas novas formas de alienação pudessem ser efetivadas, ampliou o art. , § 7º, da Lei nº 10.188/2001, permitindo que a CEF efetivasse diretamente a alienação dos imóveis (com os respectivos efeitos previstos nesse dispositivo) não apenas na hipótese de arrendamento em que houve a opção de compra, mas também na hipótese de desimobilização do Fundo, a qual engloba a alienação direta do imóvel e a antecipação da opção de compra no arrendamento residencial (art. , § 7º, II, da Lei nº 10.188/2001);

III) nas hipóteses de desimobilização (alienação direta do imóvel ou antecipação da opção de compra), para evitar especulação mobiliária e garantir o objetivo do Programa, impôs a previsão de uma cláusula impedindo o adquirente de, no prazo de 24 meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado (art. , § 1º, da Lei nº 10.188/2001).

A MP que alterou a Lei visava tão somente tirar a responsabilidade da CEF de um contrato de 15 anos, onde lhe caberia o ônus muito grande quanto à manutenção do imóvel.

Porém na mesma linha, a MP editada pelo presidente, encabeçada pelo Ministro das Cidades, também proibiu a venda do imóvel por 24 (era 30 na MP, foi para 24 com emenda de parlamentar) meses após a quitação do imóvel, isso para evitar uma explosão imobiliária (especulação).

Em relação a quem pode ser o adquirente, conforme o art. , II e IV, da Lei nº 10.188/2001, esse critério é definido pelo Ministério das Cidades, hoje denominado Ministério do Desenvolvimento Regional.

Como visto, existem três possibilidades de alienação dos imóveis adquiridos no âmbito do PAR. A primeira consiste no exercício, pelo arrendatário, da opção de compra após o fim do contrato de arrendamento residencial – única hipótese na época em que o Programa foi instituído depois disso foi incluído mais duas hipóteses (para livrar a CEF das suas obrigações, convenhamos)

A proibição prevista no art. , § 1º, da Lei nº 10.188/2001, não se aplica ao arrendatário que adquiriu o imóvel pelo exercício da opção de compra após o fim do contrato de arrendamento residencial (hipótese do art. 1º, caput, da Lei nº 10.188/2001), sendo ele livre para vender, prometer vender ou ceder os direitos sobre o bem, imediatamente após ter adquirido o bem.

Diante disso para saber se o contrato está obrigado a esperar os 24 meses ou não, é necessário saber qual a data da assinatura do arrendamento, considerando que a MP, Lei não pode retroagir para mudar os efeitos do contrato já assinados, ou seja, contrato assinados até a data da mudança da lei - 15 de maio de 2007 e MP - MEDIDA PROVISÓRIA Nº 350, DE 22 DE JANEIRO DE 2007 podem ser vendidos imediatamente sem necessidade de esperar 24 meses.

Resolvido essa parte, volta-se ao questionamento, pode ser vendido por cessão de direito arrendamento a terceiro?

Como analisado, a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR não é prevista no art. 1º, § 3º, contudo, não é proibida pelo art. , § 1º, todos da Lei nº 10.188/2001, porquanto o primeiro dispõe sobre a destinação a ser dada pela CEF aos imóveis adquiridos no âmbito do PAR e o segundo impõe vedações temporárias apenas àquele que adquire o imóvel objeto do PAR pelo processo de desimobilização. A resposta é um Sim, mais para Não! vejamos.

Assim, a hipótese a ser analisada não veda expressamente pela Lei nº 10.188/2001, razão pela qual sua legalidade deve ser analisada mediante os princípios e a finalidades do PAR, bem como por eventuais normas do Código Civil aplicáveis à espécie e que atentem ao PAR dessa forma devendo ser observada o art. 425 do CC bem com do 421 do mesmo diploma quanto a função social do contrato.

Oras, quando o devedor vende o imóvel a outro seja por motivo de desinteresse ou para evitar um inadimplemento, a função foi cumprida, uma pelo fato de o vendedor ter saído do grupo de necessidade do programa e outro pelo fato de não manter um contrato em mora.

Mesmo que a CEF alegue que o comprador não poderia ser beneficiário do programa, isso por uma diferença de R$ 200,00 (duzentos reais) o que impediria o comprador originário de continuar no imóvel (no programa) se este estivesse ganhado na mega sena?! (a retórica se faz necessário, porque um entendimento contrário extrapola o próprio contrato e sua função social) a quem importaria se da cessão do contrato pelo arrendatário o terceiro comprador tivesse adquirido o contrato e pago devidamente? Oras, ver de outra maneira é aplicar um ferrete ao contrato, como se faz aos bois.

Ainda, como se observa a anuência do credor não precisa ser anterior ou simultânea a cessão do direito, podendo ser posterior, (ad aeternum? Quem sabe?!)

Com já dito, No âmbito do PAR, a cessão de posição contratual também exerce importante função social, tendo em vista que pode evitar que o beneficiário original do Programa saia prejudicado, caso não consiga mais pagar as parcelas referentes ao arrendamento.

Embora a intenção do PAR seja conceder moradia a pessoas de baixa renda, é punir uma pessoa que adquire um imóvel em cessão de direito pelo devedor originário, impedir seu acesso por um valor ínfimo.

Resumindo segundo entendimento do STJ: somente será válida se forem cumpridos os seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do Programa.

Agora, quem é que vai querer comprar um imóvel (ágio) pra passar por todas as burocracias de um arrendamento originário? Se assim o fosse, melhor seria procurar a própria CEF para obter o arrendamento, de forma direta.

Entendo que foi uma decisão em branco, matemática simples (sem novidade + nada = a nada ao quadrado).

No referido processo em que foi analisado a causa, os autores perderam o imóvel, que segundo a decisão, conheceu parcialmente do recurso especial, e, no ponto, deu PROVIMENTO para julgar improcedente ao pedido de declaração do contrato de cessão de direito e julgar procedentes os pedidos formulados na reconvenção pela CEF, para determinar a reintegração de posse do imóvel objeto da presente demanda em favor da recorrente, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Esse é o entendimento do STJ, pode vender em cessão de direito? Pode, é fácil? Não! Porem como todo direito há uma exceção e cada caso deve ser visto individualmente.

Se você comprou um imóvel por ágio e não sabe como proceder ou não quer cometer o erro de realizar o contrato na CAIXA pelo temor da perda do imóvel, entre em contato comigo que lhe ajudarei.

Artigo por Fábio Cavalcanti Vitalino, Advogado Cível, trabalho com Regularização de Imóveis e Regularização Fundiária no Goiás e DF. Tel 61 9.92715050 (Whatsapp)

  • Sobre o autorAdvogado Cível, trabalho com Regularização de Imóveis no DF e Entorno.
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