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20 de Julho de 2024

Transações Imobiliárias Feitas de Boa FÉ

Publicado por Dr Carlos Henrique
há 2 meses

Resumo do artigo

C H Rufino - Soluções de Conflitos Judiciais e Extrajudiciais

Pessoal, entrou em vigor a LEI 14.825/24, que valida as TRANSAÇÕES IMOBILIARIAS FEITAS DE BOA FÉ com imóveis declarados INDISPONIVEIS pela Justiça.

Em razão de vários questionamentos, vou esclarecer a referida lei:

A lei estabelece que, se o registro do imóvel não contiver informações sobre bloqueio judicial (inclusive em ações de improbidade administrativa ou por hipoteca judiciária), a venda a terceiro terá validade jurídica.

A condição para que os negócios sejam ratificados é que as informações sobre a restrição do bem não tenham sido averbadas na matrícula do imóvel.

A medida resguarda os interesses do terceiro de boa-fé, ou seja, da pessoa que adquire um bem sem conhecimento de situações que possam levar à invalidação da transação imobiliária.

Sob esse prisma, como regra, só se reconhecerá a fraude à execução se realizada a averbação a que se referem os artigos 54 da Lei 13.097/2015 e os incisos do artigo 792 do CPC/2015 (cf., também, artigo 799, IX do CPC/2015).

A necessidade de averbação, no caso do inciso IV do artigo 792 do CPC/2015, em se tratando de imóveis, decorre do previsto no artigo 54, IV da Lei 13.097/2015.

Em se tratando de outro tipo de constrição judicial, incide o inciso V do artigo 54 da Lei 13.097/2015, adicionado pela Lei 14.825/2024.

Proteção ao terceiro que adquiriu bens executados: O CPC/2015, assim, em consonância com a Lei 13.097/2015, optou por proteger os interesses do terceiro que venha a adquirir bens do executado, exigindo, nos casos em que o bem se sujeite a registro, a averbação da pendência do processo ou do ato constritivo para que a alienação ou oneração do bem possa ser considerada em fraude à execução.

Seguem as referidas LEIS:

Artigo 54 da Lei 13.097/2015: exige a expressa averbação na matrícula do imóvel, mediante decisão judicial, para fins de reconhecimento da fraude à execução a que alude o: inciso IV do art. 792 do CPC , sob pena de se manter a eficácia dos negócios jurídicos que implicam na transferência do imóvel para terceiros.

Artigo 792 do CPC/2015: é expresso em asseverar que “a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente”. Assim, a força da execução continuará a atingir o objeto da alienação ou oneração fraudulenta, como se estas não tivessem ocorrido.

Artigo 799, IX do CPC/2015: proceder à averbação em registro público do ato de propositura da execução e dos atos de constrição realizados, para conhecimento de terceiros.

Inciso IV do artigo 792 do CPC/2015: a alienação do bem será ineficaz e considerada fraude à execução se, ao tempo da aquisição, tiver sido averbado, no registro do bem, eventual constrição ou mesmo se tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.

Artigo 54, IV da Lei 13.097/2015: Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do Inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 ( Código de Processo Civil).

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