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27 de Maio de 2024

Usucapião de imóveis abandonados

Publicado por Paulo Grande
ano passado

Como advogado especialista em Direito Imobiliário, frequentemente sou questionado sobre a possibilidade de adquirir a propriedade de imóveis abandonados por meio da usucapião. É importante esclarecer que, de fato, a usucapião pode ser uma alternativa para regularizar a situação desses imóveis, mas é preciso atender aos requisitos legais para que isso seja possível.

Modalidades de usucapião aplicáveis aos imóveis abandonados

Existem duas modalidades de usucapião que podem ser aplicáveis aos imóveis abandonados, sendo elas:

  1. Usucapião Extraordinária: esta modalidade permite a aquisição da propriedade do imóvel, independente de sua metragem e da existência de documentos que comprovem a posse, desde que o possuidor tenha ocupado o imóvel por 15 anos ininterruptos. Se o possuidor puder comprovar que utiliza o imóvel para fins produtivos ou para moradia, o prazo de posse é reduzido para 10 anos.

  2. Usucapião Especial Urbana/Rural: esta modalidade é aplicável a imóveis urbanos com metragem de até 250m², desde que o possuidor tenha ocupado o imóvel de forma ininterrupta e com intenção de moradia, por um período de 5 anos. Já para imóveis rurais utilizados para moradia e agricultura familiar, a posse ininterrupta deve ocorrer por 5 anos e o imóvel não pode ter metragem superior a 50 hectares (500.000m²).

É importante destacar que imóveis pertencentes à prefeitura, estados ou ao governo federal não são passíveis de aquisição por usucapião.

Contextualizando a usucapião de imóveis abandonados

Na prática, muitos imóveis abandonados não são utilizados para cumprir sua função social e acabam gerando problemas para o poder público e para a população em geral. No entanto, o processo de usucapião pode ajudar a solucionar essa questão, pois permite a aquisição da propriedade por aqueles que utilizam o imóvel de forma produtiva ou para moradia.

Caso o imóvel esteja abandonado, é possível adquiri-lo por meio do processo de usucapião. Neste processo, a pessoa que estiver ocupando o imóvel de forma contínua e ininterrupta por um determinado período de tempo pode requerer a propriedade do imóvel.

Além disso, é importante ressaltar que a usucapião de imóveis abandonados pode ser uma alternativa para a regularização fundiária de áreas urbanas e rurais. Muitas vezes, esses imóveis estão localizados em regiões carentes e são ocupados por pessoas que não possuem recursos para adquirir uma propriedade de forma regular. Nesse sentido, a usucapião pode ser uma forma de garantir o direito à moradia dessas pessoas, que muitas vezes vivem em condições precárias e sem segurança jurídica.

No entanto, é importante ressaltar que a usucapião de imóveis abandonados deve ser utilizada com cautela e sempre com o acompanhamento de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Isso porque a ação de usucapião pode gerar conflitos com o antigo proprietário, especialmente se ele não concorda com a perda da propriedade. Além disso, a ação de usucapião também pode envolver questões ambientais, urbanísticas e tributárias, que precisam ser avaliadas caso a caso.

Fundamentação legal

A Constituição Federal/88, em seu art. 5, inciso XXIII, estabelece que a propriedade atenderá sua função social, ou seja, se destinará ao bem comum, notadamente à habitação e ao desenvolvimento urbanístico. O Código Civil/02, em seu art. 1.275, inciso III, estabelece o abandono como uma das causas de perda da propriedade imobiliária.

Já o art. 1.276 e seus parágrafos, do Código Civil/02, nos mostra que é considerado vago um imóvel que não esteja sendo ocupado por ninguém e possua débitos fiscais (IPTU e contribuição de melhorias). Passados três anos, caso a prefeitura ou a União (Governo Federal) queiram, poderão tomar para si estes imóveis, mas na prática, dada a desorganização administrativa, é bem raro o governo arrecadar estes imóveis, permanecendo assim, totalmente abandonados.

Por fim, é importante ressaltar que o processo de usucapião de imóveis abandonados pode ser complexo e envolver uma série de questões legais, burocráticas e processuais. Por isso, é fundamental contar com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário para conduzir todo o processo de forma segura e eficiente.

Contar com um profissional especializado pode ajudar a evitar erros e omissões que possam prejudicar a aquisição da propriedade e garantir que todo o processo seja conduzido de acordo com as leis e normas vigentes.

Conclusão

A usucapião de imóveis abandonados é uma alternativa viável para aqueles que desejam adquirir a propriedade de imóveis que estejam sem uso ou ocupação há anos. Existem duas modalidades de usucapião aplicáveis nesses casos: a usucapião extraordinária e a usucapião especial urbana/rural.

No entanto, é fundamental lembrar que o processo de usucapião pode ser complexo e envolver uma série de questões legais e burocráticas. Por isso, é recomendável contar com a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário de sua confiança para conduzir todo o processo de forma segura e eficiente.

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