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27 de Maio de 2024

Usucapião de imóveis abandonados

Possibilidade de aquisição imobiliária sem documentos, para destinação social.

Publicado por Cesar Augusto Machado
há 4 anos

É comum encontrarmos terrenos e até mesmo casas largadas a anos: mato grande, muros pixados, sem moradores e com donos totalmente desconhecidos da vizinhança.

O art. 5, inciso XXIII da Constituição Federal/88 estabelece que a propriedade atenderá sua função social, ou seja, se destinará ao bem comum, notadamente à habitação e ao desenvolvimento urbanístico.

O art. 1.275, inciso III do Código Civil/02 estabelece o abandono como uma das causas de perda da propriedade imobiliária.

Já o art. 1.276 e seus parágrafos, do Código Civil/02 nos mostra que é considerado vago um imóvel que não esteja sendo ocupado por ninguém e possua débitos fiscais (IPTU e contribuição de melhorias).

Passados três anos, caso a prefeitura ou a União (Governo Federal) queiram, poderão tomar para si estes imóveis, mas na prática, dada a desorganização administrativa, é bem raro o governo arrecadar estes imóveis, permanecendo assim, totalmente abandonados.

Neste cenário surge a figura da usucapião, que é o mecanismo utilizado para que qualquer pessoa ou empresa possa ganhar a propriedade do imóvel abandonado, mesmo que não possua nenhum documento.

Existem duas modalidades da usucapião aplicáveis aos imóveis abandonados:

1. Usucapião Extraordinária: Posse do imóvel de qualquer metragem e sem qualquer documento por 15 anos ou 10 anos, se comprovar que utiliza o imóvel para moradia ou fins produtivos.

2. Usucapião Especial Urbana/Rural: a posse de imóvel urbano por 5 anos com intuito de moradia, desde que seja num terreno de até 250m² dá o dinheiro ao usucapião. O mesmo ocorre com imóveis rurais utilizados para moradia e agricultura familiar, que esteja ocupado a 5 anos e tenha metragem de até 50 hectares (500.000m²).

Atendendo a estes requisitos, perfeitamente possível a aquisição da propriedade sem nenhum documento ou prova de aquisição, bastando apenas provar o tempo de posse e os requisitos acima.

Como descobrir os dados dos imóveis abandonados?

Basta fazer um croqui com o endereço e vizinhos mais próximos e seu nº na rua, depois, solicitar a planta fiscal e o número de IPTU do imóvel junto ao departamento de cadastro da prefeitura.

Caso a prefeitura se recuse a fornecer estas informações, será preciso tentar conseguir estes dados por meio de pesquisa na internet ou diretamente no registro de imóveis da cidade.

Caso se trate de imóvel rural, não será necessária a planta fiscal, mas sim, o número de cadastro no INCRA. Este número é fornecido pelo escritório local do INCRA, mas geralmente só fornecem mediante apresentação dos dados do proprietário ou certidão do imóvel, tornando-se assim uma tentativa inútil.

É possível acionar a prefeitura e o INCRA judicialmente, caso se recusem a fornecer os dados cadastrais do imóvel, há inclusive decisões neste sentido.

Caso existam débitos por ao menos 5 anos, estaremos diante de um imóvel realmente abandonado.

Com a planta fiscal e o IPTU ou nº do INCRA em mãos, basta ir ao registro de imóveis da cidade e solicitar uma certidão de propriedade.

A certidão de propriedade indicará todos os dados do imóvel e em nome de quem está registrado ou, caso não haja registro, indicará sua inexistência.

Importante esclarecer que imóveis da prefeitura, estados ou do governo federal não são aptos à aquisição por usucapião.

Uma vez na posse, será necessária a instalação de relógio de luz e de água (se a localidade possuir este serviço). Geralmente as concessionárias só fazem a ligação mediante prova da propriedade.

Em caso de recusa na instalação, será necessário processar a empresa, para que efetue a ligação de água e luz: nosso tribunais tem sólido entendimento da viabilidade deste processo.

Com água e luz instalados, basta a ocupação e manutenção do imóvel pelo prazo necessário para a usucapião.

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39 Comentários

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Excelente. Função social da propriedade. Não faz sentido imóveis abandonados com mato, entulho, sendo focos de Dengue e outros problemas, envolve até questão de saúde pública. continuar lendo

Oi estou numa casa a um ano agora apareceu dizendo que o dono do imóvel o que eu posso tá fazendo para não perde o imóvel não pagavam o IPTU a mais de seis anos tenho foto da casa o estado que se encontrava continuar lendo

Você tem direito a entrar com ação de manutenção de posse contra os supostos proprietários. Se estiver no estado de São Paulo e precisar de ajuda, estou à disposição. continuar lendo

E sobre o imóvel se citei na dúvida acima , o dono não foi localizado e não costa nenhum herdeiro no gegistro
Como faço para conseguir contato do dono
Pois na matrícula tem apenas endereço domiciliar , nome e número do RG continuar lendo

Você pode tentar na prefeitura, ou ir no endereço que consta na matrícula continuar lendo

Bom saber disso e como agir para tal direito, mas é quase impossível pensar que alguém consiga tal direito, difícil de aconter. continuar lendo

É mais comum do que imagina: conheço um caso de um terreno na Capital, em que a dona se mudou para a Suécia. Há uma região de Santo André/SP em que sobram terrenos registrados em nome de particulares e abandonados a muitos anos. É mais uma questão de faro e pesquisa. continuar lendo

Sim, verdade. Tem que ter a informação precisa. Ótimo artigo. continuar lendo

Olá, eu parei nessa materia justamente porque vi várias dizer que conseguiu casa com usocapião em 5 anos. registrada e tudo. Caso queira passo o link da publicação. continuar lendo

Sério ?? Por favor, faça isso! Muito obrigado! continuar lendo