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14 de Junho de 2024

Usucapião de imóveis: requisitos e espécies

Publicado por Barbara Bohnen
há 4 anos

A usucapião nada mais é do que uma forma de aquisição da propriedade, ou seja, um meio pelo qual é possível tornar-se dono de um imóvel.

A aquisição completa-se por meio do decurso do tempo que um indivíduo que não é proprietário de um imóvel ocupa-se dele com o sentimento de que dono é, aliado a outros fatores determinantes.

Por quê existe?

A possibilidade da aquisição de um imóvel por meio da usucapião pode ser atribuída a duas grandes razões. Uma delas é a de que todos os imóveis possuem uma função social, e o seu proprietário é o responsável por garantir que essa função seja de fato realizada.

Isso quer dizer que se um imóvel tem uma função social de servir de moradia, por exemplo, e seu proprietário não o utiliza de nenhuma forma, nem ocupando-o ou permitindo que outros ocupem em seu nome (por meio da locação, por exemplo), deixando o imóvel sem nenhuma utilidade, ele pode ser responsabilizado por essa desídia, perdendo o direito real de propriedade.

Pode-se afirmar então que o instituto da usucapião não existe para prejudicar os proprietários ou favorecer os adquirentes, mas sim para garantir que a propriedade imobiliária atinja o seu fim social, impedindo a existência de imóveis abandonados e sem função em meio a sociedade.

Outra forte razão que dá ensejo a existência da usucapião é a necessidade da conformidade entre os fatos e o direito. Isso quer dizer que ela permite que uma situação que já existe na realidade se transforme em um direito, no caso, que a posse sobre um imóvel como se dono fosse se transforme de fato em direito real de propriedade.

Quais são os requisitos para se usucapir um imóvel?

Inicialmente é preciso destacar que existem várias espécies de usucapião e cada uma delas conta com requisitos próprios, contudo, alguns requisitos são essenciais e comuns a todas as espécies e sempre devem estar presentes para que haja o direito da usucapião. São eles:

· Posse mansa e pacífica

É necessário que quem tem o interesse de usucapir tenha a posse sobre o imóvel, ou seja, exerça poderes sobre ele como se dono fosse. Essa posse precisa ser mansa e pacifica, o que significa que não deve haver contestação do proprietário do imóvel sobre a posse durante o prazo mínimo da usucapião.

· Ânimo de dono

Além de exercer a posse sobre o imóvel, é essencial que o possuidor também tenha o real sentimento de que já é o dono daquele imóvel. Esse requisito é um dos mais importantes para a perfectibilização da usucapião, vez que é ele quem diferencia a posse que dá o ensejo de propriedade da posse comum. Aqui, diferente daquele que tem a posse comum, como a posse decorrente de um contrato de aluguel, por exemplo, o possuidor age sobre o imóvel como se ele de fato já fosse seu, ele tem um sentimento de dono em seu íntimo.

· Decurso do tempo

Além de preencher os requisitos da posse mansa e pacífica e ter o ânimo de dono, é necessário que essas condições perdurem no tempo. O prazo necessário varia para cada espécie de usucapião, iniciando em 02 anos no caso de usucapião por abandono do lar, até 15 anos na usucapião extraordinária.

· Imóvel hábil a ser usucapido

Imóveis urbanos e rurais, desde que particulares, são passíveis de usucapião. Imóveis públicos, contudo, não podem ser usucapidos.

Principais espécies de usucapião

· USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

A usucapião extraordinária é a espécie mais comum no direito brasileiro. Ela não exige comprovação da aquisição da propriedade, de maneira que mesmo que a posse tenha iniciado por meio de violência, ou se era inicialmente clandestina, ainda assim pode admitir a usucapião.

Requisitos:

1) Posse mansa e pacífica;

2) Ânimo de dono;

3) Imóvel passível de ser usucapido;

4) Prazo: 15 anos, prazo que é reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha fixado moradia habitual no imóvel, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

· USUCAPIÃO ORDINÁRIA

A usucapião ordinária é possível quando o possuidor detém um título aquisitivo da propriedade hábil a possibilitar a transferência do direito, ou seja, ele é capaz de comprovar que de alguma forma recebeu aquela propriedade como sendo sua.

Requisitos:

1) Posse mansa e pacífica;

2) Ânimo de dono;

3) Imóvel passível de ser usucapido;

4) Prazo: 10 anos, que é reduzido para 5 anos caso o imóvel tenha sido adquirido com base em matrícula que foi posteriormente cancelada, desde que os possuidores nele tenham estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico;

5) Justo título e boa-fé.

· USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL URBANA

A usucapião constitucional ou especial urbana é destinada àqueles que não possuem moradia e não são proprietários de outros imóveis. Nela não são necessários o justo título e boa-fé, mas há um limite na metragem do imóvel. O prazo exigido de posse é menor.

Requisitos:

1) Posse mansa e pacífica;

2) Ânimo de dono especial, residindo no imóvel;

3) Imóvel passível de ser usucapido;

4) Não ser proprietário de outro imóvel e não ter usucapido de forma especial anteriormente;

5) Prazo: 05 anos;

6) Metragem máxima do imóvel: 250m².

· USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL OU ESPECIAL RURAL

A usucapião constitucional ou especial rural é destinada àqueles que não possuem moradia própria, sejam residentes na zona rural e utilizem a propriedade para produção.

Requisitos:

1) Posse mansa e pacífica;

2) Ânimo de dono especial – deve residir no imóvel e tornar a propriedade produtiva

3) Imóvel passível de ser usucapido;

4) Não ser proprietário de outro imóvel e não ter usucapido de forma especial anteriormente;

5) Prazo: 05 anos;

6) Metragem máxima do imóvel: 50 hectares;

7) Localização: imóvel deve ser localizado em zona rural.

· USUCAPIÃO POR ABANDONO DE LAR

A usucapião por abandono de lar pode ser pleiteada quando houver uma propriedade dividida entre cônjuges ou companheiros e algum deles abandonar a moradia. Ela só é permitida em imóveis urbanos de até 250m² e o proprietário não possuir outro imóvel.

1) Posse mansa e pacífica e exclusiva;

2) Ânimo de dono;

3) Imóvel passível de ser usucapido;

4) Não ser proprietário de outro imóvel;

5) Utilizar o imóvel para sua moradia e de sua família;

6) Prazo: 02 anos;

7) Metragem máxima do imóvel: 250m².

Modo originário de aquisição

Diferente do que ocorre quando há a transmissão da propriedade entre dois particulares, em que os ônus gravados no imóvel são igualmente transferidos ao novo proprietário, quando é reconhecido o direito a usucapião os ônus não se transmitem, de maneira que eventual penhora, hipoteca ou alienação tornam-se ineficazes, visto que não tem força sobre a nova propriedade.

Pelo mesmo motivo, não há a incidência de ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, haja vista que não existe transmissão de propriedade, razão pela qual não existe fato gerador e não incide o imposto.

Link original do conteúdo:

https://www.bbaadvocacia.com/post/usucapi%C3%A3o-de-im%C3%B3veis-requisitoseesp%C3%A9cies

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8 Comentários

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Carla Aires
4 anos atrás

Oi, Barbara.
Muito bom artigo.
Sinto falta de um artigo falando sobre o que fazer depois de conseguir a sentença com o usucapião, principalmente em relação aos procedimentos no cartório. continuar lendo

Fátima Burégio
4 anos atrás

Bom tema para ser elaborando.
Vamos aguardar. continuar lendo

Asdrubal Caldas
4 anos atrás

Eu já contei a minha história aqui, e esta se resume no seguinte: Em 2011 descobri pelo Google Maps, que haviam invadido dois lotes anexos, com 250 m² cada um, perfazendo um total de 500 m², de minha propriedade, e que subdividiram estes dois lotes, em quatro lotes de 125 m² cada um, e construíram quatro moradias, uma em cada meio lote. E antes que alguém, conjecture o porquê de eu não ter notado esta invasão e esta construção antes, eu já me disponho a esclarecer os por quês. Primeiro por que eu desconhecia como funcionava o tal Google Maps. Mas anterior a esta explicação, eu lhes passo a seguinte informação: Pouco antes de eu me aposentar, isto em abril de 1995, eu fiquei afastado do serviço por quatro meses, de junho a setembro, recebendo o auxilio doença. Passei por oito (8) médicos especialistas, e nenhum deles teve competência para diagnosticar qual era o meu problema. Passei por Ressonância Magnética, Tomografia Computadorizada, Ultra Sons, todos os tipos de exames de sangue, perdi 11 quilos e nada. O último dos médicos que me consultou, por acaso ele chamou outro médico do hospital, mostrou todos os meus exames, e eu esperando a que solução eles chegariam. Resultado da mini junta médica? Nenhuns apenas disseram que poderia ter tido uma virose. Pediu para que eu continuasse a tomar a séria de injeções que ele havia prescrito (faltavam 4 de 10), e eu felizmente fui aos pouco melhorando e hoje estou aqui dando este depoimento. Porem não posso deixar de registrar que se eu tiver que agradecer pelo meu restabelecimento, eu devo isto a uma jovem, minha vizinha, que na ocasião ainda não havia completado 18 anos. Ela era e ainda continua sendo Evangélica, e eu sou católico não praticante, faço as minhas orações no aconchego do meu quarto. Certo dia, ela estava no portão da sua casa, e viu quando eu cheguei do médico, e estava com muita dificuldade de descer do carro, mesmo com o meu filho me ajudando. Quando o meu filho estava para fechar a garagem, eu ouvi uma voz conhecida, que perguntou ao meu filho: Eu posso falar com o seu pai? E meu filho respondeu claro que sim Kátia (nome que eu jamais posso tirar do meu pensamento). Então ela se aproximou me cumprimentou, e com uma humildade estonteante, me perguntou: "O senhor me permitiria que eu fizesse uma oração para o senhor?" E eu já com lágrimas nos olhos lhe respondi: Mas é claro que sim Kátia, alias eu quero crer que seja isto mesmo que eu esteja precisando, de uma oração. Ela então segurou a minha mão, me ajudando a subir uma pequena escada, Adentramos à minha casa, onde já se encontrava a minha adorável esposa, preparando o jantar. Reunimos os nossos três filhos, a minha filha não participou, por que ela já era casada, e morava em outro bairro. A oração foi feita ali mesmo, na mesa da cozinha, e acreditem se quiser, Deus deve ter ouvido os pedidos que aquela jovem fez, na sua oração, porque assim que ela se retirou eu já comecei a perceber uma pequena melhora. Desculpem-me ter me estendido tanto.

Voltando à usucapião. Porem o fato mais importante, e que me levou a ficar mais tranqüilo, com relação a uma possível invasão dos referidos terrenos, foi que no mês de novembro de 1995 eu fui junto com o meu filho mais velho, até Taubaté, primeiro visitei o bairro onde ficavam os terrenos, e estava tudo em ordem. Depois dirigi-me até a Prefeitura, e fiz algumas perguntas para a pessoa que a primeira atendente me indicou. Contei à ela sobre a minha recente doença, afirmando que agora eu iria ter que me preocupar mais com a minha saúde, e que as minhas idas até Taubaté, para visitar os meus terrenos, seriam bem menos freqüentes, e que portanto eu queria saber se eu correria o risco de ter os terrenos invadidos? Ela abriu um belo sorriso e disse-me, com certeza não, depois refletiu um pouco mais e disse-me: Os terrenos até podem vir a ser invadidos, mas construir neles, jamais. Então eu a questionei: E o que pode lhe dar tanta convicção assim? E ela categoricamente me respondeu: A nossa fiscalização. Aqui basta que eles percebam que o depositou entregou o material básico, tais como: areia, pedra, e cimento, eles já caem em cima buscando a apresentação de toda a documentação inerente a propriedade do terreno, e as plantas de construção. Se não apresentarem, a obra é embargada. E eu caio como um verdadeiro otário, e por cima pedi para que já a partir do próximo ano, era para mandarem os carnês do IPTU, para o meu novo endereço, na cidade de Santo André. Resultado eles devem ter invadido os terrenos entre 2005 e 2011, e o otário aqui ainda pagou todos estes anos de IPTU para eles. Resumindo: Teríamos que ter uma lei obrigando a todas as prefeituras terem ao menos um dever para com o cidadão pagador de tributos. Pois hoje eles só trabalham regidos pelo Pai Nosso, rezado da maneira que lhes convém, que é assim: “Venha a nós, ao vosso Reino nada.” Principalmente quando o contribuinte tem um terreno numa determinada cidade, mas reside em outra, inclusive os carnês do IPTU vem para a sua residência. Quando a fiscalização descobrir uma obra sem a documentação comprobatória de propriedade, deveria entrar em contato com o proprietário imediatamente, para que este tome as devidas providências. E esta comunicação poderá ser feita pelo correio, por E-mail, ou por telefone.

Pense. Qualquer duvida “Não” me ligue. Combinado? continuar lendo

Rosemary Castro
4 anos atrás

E finalmente como ficaram suas propriedades? continuar lendo

Adão Ferreira
4 anos atrás

Oi Barbara; fale sobre averbação ou registro de contrato de compra e venda de imóveis, no referido cartório. continuar lendo

Fátima Burégio
4 anos atrás

Resta aguardar.
Bom tema para escrever. continuar lendo

Ótimo texto! Suscinto, porém esclarecedor! continuar lendo