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19 de Junho de 2024

Usucapião extrajudicial – Principais dúvidas acerca do assunto

O novo Código de Processo Civil regula, em seu art. 1071, um procedimento administrativo extrajudicial para a usucapião de bens imóveis, acrescentando o art. 216-A na Lei 6.0165/73 (Lei de Registros Públicos).

Publicado por Analice Costa
há 7 anos

Inicialmente, em que pese a extrajudicialização da usucapião de bens imóveis ser algo novo trazido pelo Código de Processo Civil, é importante esclarecer que o CPC não criou o referido procedimento, haja vista que, a Lei 11.977/2009 (Minha Casa, Minha Vida), já trazia em seu bojo uma espécie de usucapião extrajudicial, desde de que respeitado alguns requisitos, de forma que o Novo Código de Processo Civil apenas deu uma amplitude maior ao tema em comento, se revelando como uma (boa) opção para a sociedade em geral, haja vista que os procedimentos extrajudiciais dão ao cidadão uma resposta rápida na solução de demandas.

Como de praxe, tudo que é novo causa dúvidas, e não seria diferente no presente caso.

A primeira dúvida é: O procedimento extrajudicial tornou-se via adequada para todos os tipos de usucapião?

R: NÃO. A alteração trazida pelo art. 1071, CPC aduz que “sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião (…)”. Ou seja, respeitando alguns requisitos, o pedido de reconhecimento extrajudicial é uma OPÇÃO para o cidadão, ressalvada em todos os casos a vida jurisdicional.

Onde o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é feito?

R: Ainda segundo a letra da lei (Art. 216-A do Lei de Registros Publicos, acrescido pelo art. 1071, NCPC), o pedido será processado “diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapiendo”.

Já que o procedimento é extrajudicial, há necessidade de advogado?

R: Ainda que o pedido seja extrajudicial, e realizado a requerimento do interessado, a Lei obriga que haja a figura do advogado, onde este fará uma petição que será acostada a prova ora produzida.

Mesmo se houver litígio, eu posso requer extrajudicialmente a usucapião?

R: Não, para recorrer a esta opção, é necessário que a usucapião ocorra de forma consensual, sem litígio ou conflito de interesses.

Quais os documentos necessários para a propositura da usucapião extrajudicial?

R: o Art. 216-A da Lei de Registros Publicos, trazido pela Novo Código de Processo Civil, estabelece uma lista taxativa dos requisitos a serem preenchidos pelo Requerente, senão vejamos:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Vejamos ponto a ponto os requisitos trazidos pela Lei.

A ata notarial é regulamentada no art. 384, NCPC, e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos (Brandelli, Leonardo, Teoria Geral do Direito Notarial, 4 ed., São Paulo, Saraiva, 2011).

Nesse ponto, é importante destacar a diferença entre ata notarial e escritura pública. Na ata notarial, o tabelião ou quem o represente legalmente, se desloca até o local do imóvel e atesta os fatos ali presenciados por ele. Já na escrito pública, um terceiro que visualizou os fatos, atesta para o tabelião, que colhe a manifestação e a formaliza.

Portanto, o primeiro requisito é um ato do próprio tabelião.

Com relação ao inciso II supramencionado, diz respeito à planta e memorial descritivo que deverá ser assinado por: a) profissional legalmente habilitado (ART); b) Titulares dos direitos registrados na matrícula do imóvel (aqueles á quem o imóvel pertence documentalmente). c) pelos titulares dos direitos registrados nas matrículas dos imóveis confrontantes, ou seja, os vizinhos.

No que se refere ao inciso III, tais certidões ora solicitadas servirão para demonstrar/comprovar que inexiste vínculo que possa comprometer a situação do imóvel em questão, ou seja, a natureza mansa e pacífica da posse.

Finalmente, o inciso IV, se releva, por exemplo, com a comprovação de pagamentos de impostos ou de taxas que incidam sobre o imóvel, que servirão para demonstrar a continuidade da posse.

Outra pergunta que se torna bem comum também é:

Como proceder caso as pessoas delineadas no inciso II do artigo retromencionado não queiram assinar o mapa e memorial descritivo?

R: Nesse caso, o cartório procederá à notificação dessas pessoas, para que se manifestem em 15 (quinze) dias, conforme o § 2º, do artigo 216-A.

Além disso, as Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal também deverão ser notificadas, para, querendo, dentro do prazo de 15 (quinze) dias se manifestarem sobre o imóvel, bem como deve haver publicação de edital em jornal de grande circulação, para dar ciência à eventuais terceiros interessados para se manifestarem no mesmo prazo.

Havendo manifestação de qualquer das partes acima delineadas, constando-se, pois a existência de litigio sobre o imóvel em comento, o cartório deverá remeter os autos para o Juízo competente.

Havendo o indeferimento do pedido inicial pelo cartório, eu não posso mais ingressar com ação judicial nesse sentido?

R: Como dito anteriormente, a via jurisdicional é ressalvada em todas as hipóteses, portanto, nesse caso, o eventual indeferimento do pedido pelo cartório não impede o ajuizamento de ação judicial de usucapião.

Desta forma, conclui-se que o procedimento extrajudicial está apto para assegurar uma excelente opção para os cidadãos, já que pode garantir uma solução mais rápida e eficiente na regularização fundiária.

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Publicado por Luana Castro em SAJ ADV.

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6 Comentários

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Luciane Rodrigues
6 anos atrás

Olá, boa tarde!
Meu pai comprou um terreno em 2005 e depois veio a neta da Srª que ele comprou o terreno e disse que ela não poderia vender, e vendeu para outra pessoa o terreno, que tinha sido vendido a meu pai, houve um processo, meu pai não teve o dinheiro devolvido, porém foi arquivado.

Meu pai era pedreiro, então ele construiu a casa para a mulher que a neta vendeu o terreno, depois da casa construída a mulher veio 1 vez na casa e nunca mais veio, (ela mora nos USA) meu pai sempre ficou na casa, morava, cuidava até alugou por 2 vezes, o IPTU, água, luz foi sempre ele quem pagou, a mulher nunca pagou nada a meu pai e meu pai falava que era dono da casa pra todo mundo. Até onde os vizinhos sabe, meu pai é dono da casa, pois nunca viram essa mulher.

Ano passado ela ligou para meu pai pedindo para que ele saísse da casa, pois a mãe dela iria morar lá, meu pai disse que não, pois ele é o dono.
Quero saber se ele pode pedir usucapião do imóvel???
Pois de casa construída já tem 10 anos e de terreno tem 12 anos, meu pai ainda tem o contrato de compra e venda no nome dele.
Obs.: Não tem nenhum processo referente a isso, tem apenas o arquivado quando meu pai processou a mulher por ter vendido o terreno 2x. continuar lendo

Gustavo Timm PRO
6 anos atrás

Com certeza teu pai pode fazer usucapião. A matrícula no registro de imóveis está no nome de quem? inclusive teu pai pode tentar registrar esse contrato que ele tem guardado, já deveria ter feito isso. continuar lendo

Luciane Rodrigues
6 anos atrás

O IPTU está no nome dele e tem um contrato de compra e venda no nome dele, do terreno. continuar lendo

Israel da silveira
6 anos atrás

Bao noite!

Que pena os cartórios de Betim/MG ainda estão na epoca da caverna, não fazem esse tipo de usucapião, não sei porque kkkkkkk continuar lendo

Parabens pelo artigo Dra. Pelo que se dá, a entender é que , o advogado tem um trabalhão danado junto ao cartório de notas para lavrar a ata notarial e em seguida requerer o reconhecimento da usucapião junto ao registrador que, pode deferir ou indeferir o pedido. Ora, é melhor ingressar na via judicial direto.Tenho percebido, que em algumas cidades, os registros não tem interesse nesse tipo de regularização imobiliária. continuar lendo

Lusilea Torquato PRO
6 anos atrás

Parabéns pelo artigo. Excelente! continuar lendo