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19 de Junho de 2024

Usucapião Extrajudicial

Publicado por Ailson Guedes
há 4 anos

1. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Em primeiro lugar, faz-se mister a desmistificação que está sendo criada pela mídia, onde a usucapião extrajudicial, também chamada de usucapião administrativa, está sendo equivocadamente classificada como a nova modalidade de usucapião, porém isso não procede, pois o instituto não é uma nova modalidade, e sim um novo procedimento, como acontece no divórcio ou no inventário por exemplo, estes que também podem ser resolvidos fora da esfera do Judiciário. Não é adequada a classificação acima, haja visto que ele não possui um requisito próprio de lapso temporal, bem como não possui outros requisitos próprios, como falado, é um novo procedimento que se adequa as modalidades já existentes, como veremos a seguir.

Após serem cumpridos os procedimentos, o processo será autuado pelo Oficial de Registro de Imóveis e prenotado no sistema de registro, aguardando a análise da documentação anexada ao processo.

Visando maior celeridade, faz-se necessário o cumprimento de todos os requisitos pormenorizados, bem como atentar para cada peculiaridade que venha a ser solicitada pelo Ofício de sua região. Dessa maneira, evitam-se as notas devolutivas e o registro ficará pronto dentro de 90 a 120 dias.

O imóvel a ser usucapido pode ser urbano ou rural, não existindo nenhuma restrição de ordem legal em relação à área ou à situação do bem. Dessa forma, não há impedimentos para o reconhecimento extrajudicial para usucapir imóveis urbanos não regulares, imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento ou parcelas de loteamento irregulares.

A usucapião do domínio útil de imóvel da União também pode ser objeto do pedido.

(“Recurso Especial. Usucapião. Domínio público. Enfi­teuse – É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tinha sido, anteriormente, instituída enfi­teuse, pois, nesta circunstância, existe apenas a substituição do enfi­teuta pelo usucapiente, não trazendo qualquer prejuízo ao Estado. Recurso Especial não conhecido.” - STJ – REsp 575.572 – RS – 3ª T. – Rel. Min. Nancy Andrighi – DJU 1 06.02.2006)”.

Da mesma forma, Unidades de condomínio edilício podem igualmente ser usucapidas, porém o condomínio obrigatoriamente precisa estar instituído e registrado no Registro de Imóveis.

Em caso de inexistência de registro do imóvel a ser usucapido, o processamento do instituto não fica inviabilizado, porém o interessado deverá apresentar as certidões negativas de todas as circunscrições as quais pertenceu o imóvel, caso não consiga comprovar através de certidões que não houve possibilidade de localização de qualquer registro.

Caso o interessado não seja brasileiro, não fica proibido de postular extrajudicialmente um imóvel pelo instituto, conforme precedente da Corregedoria Geral da Justiça.

(IMÓVEL RURAL - Aquisição por estrangeiro - Usucapião – Modo Originário de aquisição da propriedade - Inaplicabilidade das restrições previstas na Lei n.º 5.709/1971 e no Decreto n.º 74.965/1974 - Processo 2011/488, D.J.E. de 30.05.2012).[1]

Existe a necessidade de que o requerimento ao ofi­cial registrador seja subscrito por advogado. O requerente pode advogar em causa própria, porém possíveis interessados que participem do mesmo requerimento, mesmo que seja o cônjuge, deverão estar representados por advogado.

É exigido mandato para o advogado, com poderes especiais, com o reconhecimento de firma do interessado, da mesma forma não há recolhimento de taxa para a OAB. [2]

“VI – Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;” – Art. 4º - Provimento nº 65/2017 do CNJ

Procedimento extrajudicial da usucapião

A competência para processar a usucapião extrajudicial poderá ser do registro de imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ou seja, se esse imóvel estiver registrado em mais de uma circunscrição, pode-se escolher em qual irá entrar com um pedido, visto que é muito comum que na matrícula do imóvel às vezes aconteça de existirem matriculas daquele mesmo imóvel em locais diversos, caso isso ocorra você tem como escolher qual vai ser a competência da entrada dessa os usucapião extrajudicial, que é no cartório.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado (...) – Código de Processo Civil – (Brasil,2015)[3]

Pessoas naturais e pessoas jurídicas são legitimadas para ingressar administrativamente com a usucapião; cabe ressaltar que o espólio não pode postular no reconhecimento dessa usucapião extrajudicial, nesse caso, os legitimados serão os herdeiros do falecido possuidor, os herdeiros o sucedem na posse cabendo a eles alegarem aquisição da posse pelo direito hereditário “sucessio possessionis”. Esse pedido de reconhecimento que pode ser realizado pelo interessado, ou seja, o possuidor atual, é necessário a presença de advogado ou advogada neste ato, com a exigência de procuração.

A usucapião extrajudicial deve ser requerida através de petição subscrita por um advogado ou advogada, onde exponha todos os fatos que vão fundamentar o pedido da usucapião, documentos que comprovem o início da posse, o modo de aquisição dessa posse, as cessões de direitos possessórios caso exista, e o tempo desta posse.

Dentre as peculiaridades desse instituto, está a necessidade da notificação dos interessados certos e incertos por edital, isso porque podem existir outras pessoas que talvez constem no rol de documentação e talvez não se tenha mais acesso a essas pessoas, daí a necessidade de ter a notificação também das pessoas que estão em locais incertos, por isso a notificação é feita por edital. O prazo para esse requerimento é de 15 dias, a contar do recebimento da notificação, podendo ser por AR ou pessoalmente, não sendo admitida a notificação por edital. Ressalte-se que estes só serão notificados caso não tenham já anuído livre e espontaneamente na planta e memorial, concordando com o pedido.

Importante salientar que a redação original do artigo 1.071 do novo CPC (artigo 213-A, LRP) teve por objetivo transformar a usucapião extrajudicial em um “procedimento consensual para declaração da aquisição da propriedade”, com isso afastando definitivamente a materialidade objetiva do instituto, isto porque o parágrafo 2º do artigo 1.071 (artigo 213-A, LRP) possuía a seguinte redação:

“Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelos Correios com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”

Portanto, não estivesse a planta assinada pelos titulares de direito real registrados ou averbados na matrícula e na matrícula dos imóveis confinantes, esses seriam notificados para oferecer concordância, interpretando o silêncio como discordância, o que acarretaria na rejeição do pedido extrajudicial por inadequação da documentação (parágrafo 8º) e a obrigatoriedade de propositura de ação judicial para declaração da usucapião (parágrafo 9º), sepultando de alguma eficácia e utilidade o procedimento de usucapião extrajudicial[4].

Todavia, com o advento da pela Lei 13.465/2017, o silêncio das partes titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo ou se os confinantes não assinarem a planta e não responderem a notificação promovida pelo registrador no curso do procedimento de usucapião extrajudicial, essa omissão será interpretada como concordância tácita, dessa forma, dando efetividade a norma criadora do instituto.

Art. 11. Infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.

Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo tribunal” - Provimento nº 65/2017 do CNJ

Segundo o advogado Bruno Palheta, a anuência automática em caso de silêncio do proprietário do imóvel é controversa e pode desaguar em processos no Judiciário. “Porém, exigir a referida anuência vulnera, inclusive, o próprio instituto da usucapião, ao ponto de descaracterizá-lo”, pondera[5].

Já para Tartuce, a revogação do reflexo gerado pelo silêncio da parte dos titulares do direito real, transformando esse silêncio em concordância tácita, originada pela lei 13.465/17, passamos de céticos a crentes, em que a desjudicialização do procedimento de usucapião tende a contribuir para o reconhecimento mais célere e eficaz desse direito, que nasce a partir de uma posse prolongada no tempo, gerando no seio da sociedade a convicção de que o imóvel cumpridor da função social, pertence ou pertencerá ao possuidor que zela por este objetivo.[6]

Faz-se necessário informar Fazenda Pública, União, Estado, Município, para no prazo de 15 dias possam demonstrar interesse ou não no processo, nos termos do § 3º do art. 216-A, adquirindo todas as certidões negativas; bem como, registrar aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel.

Além das medidas apontadas na Lei 13.465/2017, o CNJ editou o Provimento 65/2017, ratificando o renascimento da esperança inicial daqueles que vislumbravam na usucapião extrajudicial uma grande oportunidade de reconhecimento de propriedade fora da esfera judicial, de forma mais célere e econômica. Portanto supõe-se um crescimento significativo dos pedidos de usucapião extrajudicial, bem como uma efetiva diminuição das demandas levadas diretamente ao Poder Judiciário, desta forma, viabilizando a tão esperada desjudicialização, com descongestionamento das varas cíveis ou especializadas de todo o Brasil[7].

Os documentos que instruirão o requerimento são:

A Ata notarial e a qualificação completa do requerente do pedido, conforme Artigo 4, I - Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça:

Art. 4º (...)

I – Ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste: (...)” - Provimento nº 65/2017 do CNJ

Declaração de pessoas que possam atestar a respeito do tempo da posse do interessado e de seus antecessores. Este documento não é obrigatório, mas é uma forma que os oficiais de cartório encontraram para fazer cumprir uma das determinações do Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça:

“Art. 4º (...)

I – (...)

a) (...)

b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;” - Provimento nº 65/2017 do CNJ

Declaração dos requerentes de que desconhecem a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite envolvendo o imóvel usucapiendo.

Relação dos documentos apresentados para os fins dos incisos II, III e IV do artigo 216-A da lei 6015/73, incluído pela Lei nº 13.105, de 2015.

Planta, memorial descritivo assinado por profissional legal legalmente habilitado e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), a luz do inciso I, Art ,216-A da Lei nº 13.105, de 2015.

Certidões negativas dos distribuidores cíveis da Justiça Estadual e Federal da comarca da situação do imóvel, e do domicílio do requerente. Inciso III, Art ,216-A da Lei nº 13.105, de 2015:

Art. 216-A. (...) a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

II - Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

III - Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

IV - Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Autuação e Qualificação:

É necessária uma anotação provisória no processo, chamada de Prenotação, dessa forma o pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial será autuado pelo Oficial do Registro de Imóveis, tendo o prazo se prorrogando da prenotação até o veredito do pedido da usucapião.

Todo o processo deverá ser autuado, numerado e rubricado pelo Oficial ou Escrevente responsável, da mesma forma que fará a checagem de que tenham sido apresentados todos os documentos necessários. Ainda deverá constar a qualificação de todos os interessados, a matrícula do imóvel, verificar se o memorial descritivo está de acordo com as plantas e se as certidões do registro de imóveis estão atualizadas,

Aqui se cumpre a modificação do procedimento dada pelo Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, como já falado na página 27, caso a planta não contenha a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo, ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente para manifestar consentimento expresso, interpretado o silêncio como concordância.[8]

Ainda deverá se verificar a qualificação de todos os interessados, bem como a matrícula deste imóvel e se o memorial descritivo está de acordo com as plantas.

Também se faz necessário verificar se as certidões do registro de imóveis estão atualizadas.

Obs.: Se for constatada alguma irregularidade nesse procedimento, o Oficial poderá conceder prazo para apresentação dos documentos faltantes, e esse prazo dever ser um prazo razoável.

Legislação da Usucapião Extrajudicial

Após o advento da promulgação da Constituição da Republica Federativa do Brasil de 1988, o instituto usucapião extrajudicial adquiriu mais destaque e popularidade, principalmente por sua característica de valoração do princípio da função social da propriedade.

A Usucapião Extrajudicial, que é o objetivo de pesquisa do presente trabalho, está devidamente instruída nas seguintes leis: Art. 1238 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Brasil, 2002) - Artigo 216-A da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 (Brasil, 2017), CNJ. Provimento Nº 65, DE 14 de dezembro de 2017 (Brasil, 2017).

Cabe ressaltar que a usucapião administrativa não foi criada exatamente por essas leis, visto que já existia um instituto similar que por sua vez, já previa um procedimento similar para detentores de título de legitimidade de posse, no Artigo 60 da Lei nº 11.977 de 07 de Julho de 2009, a Lei do Programa Minha Casa Minha Vida:

Art. 60. Sem prejuízo dos direitos decorrentes da posse exercida anteriormente, o detentor do título de legitimação de posse, após 5 (cinco) anos de seu registro, poderá requerer ao oficial de registro de imóveis a conversão desse título em registro de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião, nos termos do art. 183 da Constituição Federal.”

Referencias Bibliograficas


[1] USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FMP GEO INCRA PROV. 65 CNJ - Disponivel em: <https://www.colegioregistralrs.org.br/registro_de_imoveis/usucapiao-extrajudicial-fmp-geo-incra-prov...;

[2] USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - SUGESTÕES PARA QUALIFICAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - Lobo & Orlandi Advogados, Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo - MARÇO 2016

[3] BRASIL, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm acessado em 16 Nov.2020.

[4] A interpretação do silêncio na usucapião extrajudicial do novo CPC - Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2016-jan-09/interpretacao-silencio-usucapiao-extrajudicial-cpc>;

[5] Nova lei altera processo para regularização de propriedades por usucapião – Disponível em: <https://www.conjur.com.br/2017-jul-22/lei-altera-processo-regularizacao-propriedades>;

[6] TARTUCE, Flávio. Notas dogmáticas sobre a usucapião extrajudicial após a Lei 13.465/2017. Disponível em: < https://flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/500384592/notas-dogmaticas-sobreausucapiao-extrajud...; Acesso em 16 nov. 2020

[7] FERNANDES, Oton. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: O silêncio agora é CONCORDÂNCIA. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, agosto 2017. Disponível em: < https://jus.com.br/artigos/59801/usucapiao-extrajudicial>. Acesso em 17 nov. 2020.

.

[8] Novo procedimento extrajudicial de usucapião em cartório - Disponível em: , https://migalhas.uol.com.br/depeso/278134/novo-procedimento-extrajudicial-de-usucapiao-em-cartorio>

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1 Comentário

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Carlos Andre Teixeira
3 anos atrás

Excelente! continuar lendo