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21 de Fevereiro de 2024

Você sabia que é possível pedir indenização pelo ponto comercial?

há 4 anos

Algumas situações práticas possibilitam requerer uma indenização pela perda do ponto de um comércio. Afinal, como se sabe, o ponto é o local onde a atividade empresarial é exercida, sendo fundamental ao negócio ali desenvolvido, uma vez que se torna a referência dos consumidores.

Até mesmo aqueles que não são empreendedores, e nem o querem ser, sabem o significativo diferencial de um bom ponto, o qual, por vezes, é a diferença entre o sucesso e o fracasso.

Assim, visando proteger algo tão valioso, é que a indenização pela perda do ponto é considerada possível e justa. Vejamos:


1 - Quando é cabível essa indenização?

Quando a perda do ponto decorrer da retomada do imóvel alugado pelo proprietário, bem como nos casos de desapropriação pelo poder público, ou seja, desde que a perda do ponto ocorra por situações alheias à vontade e livres de culpa do dono do fundo de empresa.


2 – Quando é devida a indenização pela retomada do imóvel nos contratos de locação?

Imaginemos que o imóvel locado é retomado pelo antigo proprietário e esse, sabendo do sucesso que o ex-locatário tinha vendendo chocolates, decide também vender chocolates.

Ora, evidente que o proprietário do imóvel irá se beneficiar e atrair um público ao qual não conquistou. Seu sucesso imediato será à custa do antigo locatário, o qual efetivamente investiu tempo, dinheiro, trabalho e seu intelecto em constituir ali um valioso ponto para a venda de chocolates. Logo, é patente que o enriquecimento do proprietário é indevido, não tendo dado causa justa ao mesmo.

Contudo para que o pedido de indenização seja possível, é necessário que o locatário tenha direito a renovação compulsória do contrato de locação, e, para tanto, deve ingressar com a Ação de Renovatória da locação dentro do prazo legal de no máximo 1 (um) ano e no mínimo 6 (seis) meses antes do término da vigência do contrato. Além disso, deve o locatário provar o atendimento aos requisitos da locação comercial e o cumprimento total e perfeito do pactuado.

Ainda, para viabilizar o pagamento da indenização, é primordial que a Ação Renovatória seja julgada improcedente, sendo acolhida a defesa do locador, seja pela ausência dos requisitos da locação empresarial, decadência do direito à renovação ou o acolhimento de alguma exceção de retomada, que são hipóteses incompatíveis com o exercício do direito de propriedade do proprietário do bem.

Diante disso, ainda que o direito de propriedade do locador seja garantido pela Constituição Federal, permitindo ao mesmo não renovar o contrato de locação, mesmo tendo o locatário proposto a Ação Renovatória e tendo esse direito a renovação compulsória, deve o locador arcar com a compensação do locatário lesado, sendo perfeitamente cabível exigir uma indenização pelo ponto perdido.

Assim, no caso da locação, caberá indenização pela perda do ponto: “a-) se a exceção de retomada foi a existência de proposta melhor de terceiro; b-) se o locador demorou mais de 3 meses, contados da entregado imóvel, para dar-lhe o destino alegado na exceção de retomada (por exemplo: realização de obras, transferência de estabelecimento de descendente etc.); c-) exploração do imóvel, na mesma atividade do locatário; d-) insinceridade da exceção de retomada.”[i]


3 – E, quando ocorre a indenização pela Desapropriação?

A Desapropriação ocorre quando o Poder Público toma para si bens particulares ou os transfere para terceiros, mediante o pagamento de uma indenização justa e prévia, a qual “é exigência que se impõe como forma de buscar o equilíbrio entre o interesse público e o privado; o particular perde a propriedade e, como compensação, recebe o valor correspondente em dinheiro (agora, em algumas hipóteses, substituído por títulos da dívida pública)”.[ii]

Para determinar o valor da indenização pela desapropriação, quando essa é discutida dentro de uma ação judicial, é necessário considerar: a-) O valor da bem, com todas as benfeitorias feitas no imóvel; b-) Os lucros cessantes e os danos emergentes; c-) juros compensatórios; d-) juros moratórios; e-) custas e despesas processuais, e; f-) despesas com desmonte e transporte de mecanismos em funcionamento instalados no imóvel; g-) honorários advocatícios.

No que tange a perda do ponto, a indenização refere-se à reparação pela perda do fundo de comércio, do qual é o ponto comercial parte integrante.

Entende a jurisprudência majoritária que se deve indenizar aquele que é dono do fundo de comércio, isto é, caso seja o proprietário do imóvel expropriado o seu dono, é esse quem deve receber a indenização. Contudo, se o fundo pertencer a terceiro, é o terceiro quem receberá a indenização que deve ser paga, como ocorre no caso da locação de imóvel comercial, quando é o locatário o responsável por instaurar o fundo de comércio naquele local.

Mas, atenção, para o caso de requerimento de indenização enquanto terceiro, é necessário que o interessado ingresse no judiciário com uma ação própria, pois a indenização decorrente do processo de desapropriação está limitada a pessoa do proprietário do imóvel expropriado.

Se você quer saber mais sobre o que é o fundo de comércio, explicamos o tema neste artigo: https://custodiogoes.jusbrasil.com.br/artigos/619494721/o-que-caracteriza-um-fundo-de-comercio


4 – Em que momento deve ser paga a indenização pela perda do ponto?

Quanto a matéria existem dois entendimentos, quais sejam: 1-) o valor devido deve ser pago antes da imissão na posse do Poder Público; 2-) a indenização pode ser paga posteriormente a imissão na posse do Poder Público, desde que seja feito o depósito em juízo prévio do valor devido pelo imóvel em si.

Tem-se verificado maior incidência do segundo entendimento, até porque, muitas vezes o fundo de comércio não pertence ao proprietário do bem e dependa de perícia contábil que requer avaliação do faturamento da empresa.

Todavia, a corrente que defende a necessidade do pagamento prévio pelo fundo de comércio, o qual engloba o ponto, visa garantir a eficiência e celeridade no pagamento, protegendo o interessado do já conhecida morosidade do Poder Pública.

Logo, determinar o momento para o pagamento dependerá do caso concreto, bem como da urgência do Poder Público.


5 - No que consiste a indenização:

A indenização deve saldar todos os prejuízos que o empresário teve ou terá, bem como o que deixou de ganhar (lucros cessantes), cobrindo a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.

Para o cálculo deve-se realizar a avaliação contábil do fundo de comércio, considerando o faturamento de empresa entre outros fatores. Assim, deve-se submeter o fundo a uma perícia para a determinação do montante exato da indenização.

Por fim, interessante destacar que, - ainda que se aconselhe, em respeito a boa inteligência, deve-se sempre manter a documentação de um empreendimento em dia - muitos tribunais defendem que a irregularidade do negócio não exclui a obrigatoriedade do pagamento da indenização pela perda do ponto (fundo de comércio), tanto no caso da locação quanto da desapropriação, uma vez que , “o fundo de comércio constitui realidade incorpórea que não deixa de existir em razão de irregularidades documentais”, sendo sua existência um fato.[iii]

________

Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio & Goes Advogados.


[i] Coelho, Fábio Ulhoa, Curso de Direito Comercial, volume 1: direito de empresa, 23. ed. Thomson Reuters, 2019, p.143.

[ii] Di Pietro, Maria Sylvia Zanella, Direito Administrativo – 25. ed. – São Paulo: Atlas, 2012. Pg. 179

[iii] TJ-SP - APL: 10255534820158260053 SP 1025553-48.2015.8.26.0053, Relator: Isabel Cogan, Data de Julgamento: 30/11/2016, 12ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 02/12/2016.

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Estou a 40 anos em um imóvel comercial os pais morreram os filhos querem vender o preço fora da realidade minha tenho uma loja e vivo dela tem o que eu possa fazer continuar lendo

Aluguei uma padaria em conjunto com uma residência do mesmo proprietário. O dono já trabalhava no mesmo ramo de panificadora. Por está cansado, resolveu com sua esposa alugar para mim, cedendo-me também todos os meios de fabricação e de armazenamento de pães e demais produtos. De início iríamos fazer o contrato escrito, porém os proprietários perderam meus documentos e me disseram que não iria ter mais o contrato por causa disso, ficando apenas o contrato verbal. O valor do aluguel da casa e da panificadora, juntos, era de R$ 1.000,00. Devido a pandemia do covid-19, com escolas e algumas empresas sem funcionar, as vendas foram declinando, ao passo que não tive mais como pagar o valor total do aluguel, mas nunca atrasei ou deixei de pagar o aluguel. Ocorre que, pela baixa nas vendas fui falar com os proprietários sobre a condição de não ter mais como arcar com o valor de R$ 1.000,00, e pedi que baixassem o valor até que essa situação do coronavírus passasse. Mas não foram sensíveis ao meu caso. Tomaram o ponto e deram uma semana para que eu me retirasse da casa. Fui até eles cobrar os recibos do aluguel, pois nunca me deram, mas disseram que depois me davam. Fui em uma lan house, imprimi os recibos e pedi que assinassem, mas se negam e enrolam. Fiz um investimento, contraí dívidas na compra de alguns objetos, pois o meu sustento e de minha família retirasse da venda dos pães, bolachas, bolos e salgados. Com a minha retirada do local de trabalho por parte deles, não tenho como prover meu sustento e de minha família. Como proceder nesse casa? Tenho direito a lucros cessantes e demais perdas e danos ocasionados que me foram ocasionados? continuar lendo