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Direito Imobiliário

Sinônimo de "direito imobiliario e direito civil"
É o ramo do direito privado que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais o condomínio, o aluguel, a compra e venda de imóveis, a usucapião e os financiamentos da casa própria. (Wikipédia)

TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00340309420128190209 (TJ-RJ)

JurisprudênciaData de publicação: 18/12/2019

DIREITO IMOBILIÁRIO E DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, EM RAZÃO DE EXIGÊNCIAS NÃO CUMPRIDAS PELA PARTE RÉ. PRETENSÃO CONDENATÓRIA EM OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR AMBAS AS PARTES. 1) No caso concreto, o d. juízo a quo condenou a parte ré a cumprir as exigências para registro do contrato de promessa de compra e venda, bem assim a ressarcir a parte autora pelas despesas com alugueis, cotas condominiais e IPTU até a expedição do habite-se, determinando, ainda, a entrega das chaves do imóvel. 2) É entendimento consolidado no e. Superior Tribunal de Justiça que o promitente comprador somente é responsável pelos respectivos pagamentos após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Por outro lado, descabida a condenação ao ressarcimento de despesas de locação de imóvel, eis que em nome de pessoa jurídica estranha à lide. 3) Validade da cláusula de tolerância, em conformidade com o Enunciado nº 350, da Súmula, deste Tribunal de Justiça. Destarte considera-se a mora da parte Ré a partir do término de tal prazo. 4) Comprovadas as exigências pelo Registro de Imóveis, para o devido registro da promessa de compra e venda, é dever da promitente vendedora apresentar a documentação faltante. 5) Dano moral devidamente comprovado. Verba compensatória arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor, observando-se os parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, ao caráter punitivo-pedagógico e, ainda, às particularidades do caso concreto. 6) Uma vez depositado em Juízo o saldo devedor, quitando o preço, tem os Demandantes direito à escritura de compra e venda. 7) Reforma parcial da r. sentença, para afastar a condenação da parte Ré a restituir os valores gastos com aluguéis, ampliar a condenação da Ré a devolver os valores a título de taxa condominial e IPTU até a data em que os Autores forem efetivamente imitidos na posse do imóvel, condenar a Ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor e condenar a Ré a lavrar a escritura de compra e venda, no prazo de 30 dias do trânsito em julgado. 7) Recursos aos quais se dá parcial provimento.

TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00340309420128190209 (TJ-RJ)

JurisprudênciaData de publicação: 18/12/2019

DIREITO IMOBILIÁRIO E DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, EM RAZÃO DE EXIGÊNCIAS NÃO CUMPRIDAS PELA PARTE RÉ. PRETENSÃO CONDENATÓRIA EM OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA POR AMBAS AS PARTES. 1) No caso concreto, o d. juízo a quo condenou a parte ré a cumprir as exigências para registro do contrato de promessa de compra e venda, bem assim a ressarcir a parte autora pelas despesas com alugueis, cotas condominiais e IPTU até a expedição do habite-se, determinando, ainda, a entrega das chaves do imóvel. 2) É entendimento consolidado no e. Superior Tribunal de Justiça que o promitente comprador somente é responsável pelos respectivos pagamentos após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Por outro lado, descabida a condenação ao ressarcimento de despesas de locação de imóvel, eis que em nome de pessoa jurídica estranha à lide. 3) Validade da cláusula de tolerância, em conformidade com o Enunciado nº 350, da Súmula, deste Tribunal de Justiça. Destarte considera-se a mora da parte Ré a partir do término de tal prazo. 4) Comprovadas as exigências pelo Registro de Imóveis, para o devido registro da promessa de compra e venda, é dever da promitente vendedora apresentar a documentação faltante. 5) Dano moral devidamente comprovado. Verba compensatória arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor, observando-se os parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, ao caráter punitivo-pedagógico e, ainda, às particularidades do caso concreto. 6) Uma vez depositado em Juízo o saldo devedor, quitando o preço, tem os Demandantes direito à escritura de compra e venda. 7) Reforma parcial da r. sentença, para afastar a condenação da parte Ré a restituir os valores gastos com aluguéis, ampliar a condenação da Ré a devolver os valores a título de taxa condominial e IPTU até a data em que os Autores forem efetivamente imitidos na posse do imóvel, condenar a Ré ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para cada Autor e condenar a Ré a lavrar a escritura de compra e venda, no prazo de 30 dias do trânsito em julgado. 7) Recursos aos quais se dá parcial provimento.

TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00087265420168190209 (TJ-RJ)

JurisprudênciaData de publicação: 06/02/2019

DIREITO IMOBILIÁRIO E DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE SALA COMERCIAL. AUTORA ALEGA QUE ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL RELATIVA ÀS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO, A IMPOSSIBILITOU DE DAR CONTINUIDADE AO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES REFERENTES À UNIDADE IMOBILIÁRIA CONTRATADA. PRETENSÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁSULA CONTRATUAL, CUMULADA COM DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZATÓRIA DE DANOS MATERIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA PARTE RÉ, VISANDO À REFORMA INTEGRAL DO JULGADO. 1) Em se tratando de promessa de compra e venda de sala comercial, tem-se que a Autora a adquiriu com a nítida finalidade de realizar investimento e auferir renda, o que afasta a sua qualidade de destinatária final do bem, assim como a presunção de hipossuficiência, requisito necessário para se aplicar a teoria finalista mitigada que atrairia a incidência do Código de Defesa do Consumidor . 2) No caso concreto, a Autora alega que a abusividade de cláusulas contratuais relativas às condições de pagamento a impossibilitou de dar continuidade ao cumprimento das obrigações assumidas, se vendo obrigada a interromper o pagamento das respectivas prestações, motivo pelo qual formulou, administrativamente, pedido de rescisão do contrato, tendo a Ré informado que não haveria negociação da rescisão, devendo ser aplicados os termos da cláusula contratual que prevê a perda total das arras e a retenção escalonada até 25% do valor das demais parcelas pagas. 3) A despeito de suas alegações, a Autora não produziu qualquer prova a corroborar a alegada impossibilidade de continuidade do pagamento das parcelas avençadas, bem como que tenha tentado o desfazimento do negócio jurídico, pela via administrativa, com a recusa da Ré. Ao revés, o que se vê dos autos, é que, somente após ter sido notificada extrajudicialmente para quitação de sua dívida, sob pena de realização de leilão extrajudicial, a parte Autora informou à Ré a sua pretensão de obter judicialmente a rescisão contratual. 4) Ademais disso, nada há nos autos que comprove qualquer descumprimento contratual por parte da Ré, devendo o desfazimento contratual ser atribuído única e exclusivamente à parte Autora. A presente demanda se revela como desistência imotivada do negócio jurídico, pelo promitente comprador. 5) Com efeito, a promessa de compra e venda irretratável e irrevogável gera ao comprador o direito à adjudicação do imóvel. Por outro lado, por isonomia e equilíbrio contratual, deve garantir ao vendedor a impossibilidade de resilição unilateral do contrato pelo adquirente que não mais tem interesse econômico na ultimação da avença. 6) Por sua vez, a Lei nº 9.514 /1997, que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece que, vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, a propriedade do imóvel se consolidará em nome do credor fiduciário, momento em que esse deverá promover leilão público para alienação do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias. 6.1) De acordo com a referida lei, se no segundo leilão o maior lance não alcançar o valor mínimo, considerar-se-á a dívida extinta, e o credor estará exonerado da obrigação de entregar ao devedor quantia indenizatória. 7) É assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, na hipótese de inadimplemento do devedor em contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514 /1997. 8) Com efeito, em se tratando de execução extrajudicial, não há que se falar em restituição ao consumidor de parte do que foi pago, mas, tão somente, no pagamento do saldo que eventualmente sobejar do valor da arrematação, após o desconto da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais (Lei nº 9.514 /97, artigo 27 , §§ 2º , 3º e 4º ). Não havendo arrematação, consideram-se extintas as obrigações de parte a parte (artigo 27, § 5º). 9) Assim, considerando que, in casu, não houve arrematação da unidade imobiliária, não há que se falar em saldo remanescente, não havendo, pois, qualquer valor a ser restituído à Autora. Precedentes 10) Reforma da sentença que se impõe, a fim de que sejam julgados integralmente improcedentes os pedidos. RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO.

TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00383510220178190209 (TJ-RJ)

JurisprudênciaData de publicação: 12/02/2020

DIREITO IMOBILIÁRIO E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E DE PROMESSA DE COMPRA DE ACESSÕES E BENFEITORIAS CELEBRADA EM CARÁTER IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. PRETENSÃO CONDENATÓRIA EM OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS AUTORES OBJETIVANDO: (i) A DECLARAÇÃO DE LEGITIMIDADE PASSIVA DAS APELADAS ODEBRECHT E CARVALHO HOSKEN; (ii) A CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE VERBA COMPENSATÓRIA A TÍTULO DE DANOS MORAIS. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA 1ª RÉ, VISANDO À IMPROCEDÊNCIA INTEGRAL DOS PEDIDOS. AUSÊNCIA DE MORA DO PROMITENTE VENDEDOR À DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. ISONOMIA E EQUILÍBRIO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 22 DO DECRETO-LEI 58 /37, DA LEI 6.766/76 E ARTIGO 463 DO CÓDIGO CIVIL . RECOMENDAÇÃO DO ITEM 5 DO PACTO GLOBAL PARA APERFEIÇOAMENTO DAS RELAÇÕES NEGOCIAIS ENTRE INCORPORADORES E CONSUMIDORES ASSINADO POR ESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE A IRRETRATABILIDADE SÓ PODE SER SUPERADA MEDIANTE CONSENSO ENTRE AS PARTES E PREEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AUTORIZATIVA. INOCORRÊNCIA DE TAIS CIRCUNSTÂNCIAS NO CASO CONCRETO. INADEQUAÇÃO EM ATRIBUIR AO PROMITENTE VENDEDOR TODOS OS ÔNUS DA CRISE ECONÔMICA QUE ASSOLA O PAÍS. 1. Inaplicação do Código de Defesa do Consumidor . Autores que alegam, expressamente, terem adquirido a unidade imobiliária com a finalidade de realizar investimento e auferir renda, motivo pelo qual não podem ser inseridos no conceito de consumidor do artigo 2º , do CDC , mas, sim, no de investidor, o que afasta a incidência da legislação consumerista. 2. Ilegitimidade passiva das Rés, Odebrecht e Carvalho Hosken. Responsabilidade da SPE (1ª Ré) pelos fatos descritos na petição inicial e eventual atraso na obra. Demais Rés (2ª e 3ª) que apenas integram o quadro societário da 1ª Ré. Impossibilidade de antecipada desconsideração da personalidade jurídica da SPE. Ofensa ao artigo 50 , do Código Civil . 1.2. Manutenção da sentença de extinção do processo, em relação à 2ª e à 3ª Rés, que se impõe. 3. Caso Concreto. In casu, as partes celebraram Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos de Fração Ideal de Terreno e de Promessa de Compra de Acessões e Benfeitorias, cujo item 2.4 do Quadro Resumo previa a entrega da unidade imobiliária até o dia 30/06/2017, prevendo, ainda, um prazo de tolerância de 180 dias, o que nos remeteria para o dia 30.12.2017. Os Autores alegam ter efetuado a compra do referido imóvel com o propósito de investimento, sendo certo que, o bem seria destinado à locação e a renda dos aluguéis revertida aos mesmos. Nada obstante isso, solicitaram a rescisão do contrato, justificando seu pedido, no atraso da conclusão da obra e na desvalorização do empreendimento adquirido; 4. Cláusula de tolerância. Validade da cláusula que prevê a tolerância de 180 dias do prazo de entrega do imóvel, em conformidade com o Enunciado nº 350, da Súmula, deste Tribunal de Justiça; 5. Verifica-se dos autos que os Autores ajuizaram a ação no dia 14.11.2017, portanto, antes do fim do prazo contratual estabelecido entre as partes, para a conclusão da obra. Ademais disso, em sede de Contestação, a parte Ré logrou êxito em comprovar que os Autores se encontravam inadimplentes à época da propositura da ação. 6. Tratando-se de desistência imotivada da parte Autora, somente a não oposição da parte Ré ao desfazimento do negócio jurídico autorizaria a rescisão contratual, o que não ocorre na presente hipótese, motivo pelo qual a improcedência integral do pedido é medida que se impõe. 7. RECURSO DA PARTE AUTORA AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. RECURSO DA PARTE RÉ AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO.

TJ-RJ - APELAÇÃO APL 00383510220178190209 (TJ-RJ)

JurisprudênciaData de publicação: 12/02/2020

DIREITO IMOBILIÁRIO E DIREITO CIVIL. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E DE PROMESSA DE COMPRA DE ACESSÕES E BENFEITORIAS CELEBRADA EM CARÁTER IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. PRETENSÃO CONDENATÓRIA EM OBRIGAÇÃO DE FAZER, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS AUTORES OBJETIVANDO: (i) A DECLARAÇÃO DE LEGITIMIDADE PASSIVA DAS APELADAS ODEBRECHT E CARVALHO HOSKEN; (ii) A CONDENAÇÃO DA PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE VERBA COMPENSATÓRIA A TÍTULO DE DANOS MORAIS. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA 1ª RÉ, VISANDO À IMPROCEDÊNCIA INTEGRAL DOS PEDIDOS. AUSÊNCIA DE MORA DO PROMITENTE VENDEDOR À DATA DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INADIMPLÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. ISONOMIA E EQUILÍBRIO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 22 DO DECRETO-LEI 58 /37, DA LEI 6.766/76 E ARTIGO 463 DO CÓDIGO CIVIL . RECOMENDAÇÃO DO ITEM 5 DO PACTO GLOBAL PARA APERFEIÇOAMENTO DAS RELAÇÕES NEGOCIAIS ENTRE INCORPORADORES E CONSUMIDORES ASSINADO POR ESTE EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE QUE A IRRETRATABILIDADE SÓ PODE SER SUPERADA MEDIANTE CONSENSO ENTRE AS PARTES E PREEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL AUTORIZATIVA. INOCORRÊNCIA DE TAIS CIRCUNSTÂNCIAS NO CASO CONCRETO. INADEQUAÇÃO EM ATRIBUIR AO PROMITENTE VENDEDOR TODOS OS ÔNUS DA CRISE ECONÔMICA QUE ASSOLA O PAÍS. 1. Inaplicação do Código de Defesa do Consumidor . Autores que alegam, expressamente, terem adquirido a unidade imobiliária com a finalidade de realizar investimento e auferir renda, motivo pelo qual não podem ser inseridos no conceito de consumidor do artigo 2º , do CDC , mas, sim, no de investidor, o que afasta a incidência da legislação consumerista. 2. Ilegitimidade passiva das Rés, Odebrecht e Carvalho Hosken. Responsabilidade da SPE (1ª Ré) pelos fatos descritos na petição inicial e eventual atraso na obra. Demais Rés (2ª e 3ª) que apenas integram o quadro societário da 1ª Ré. Impossibilidade de antecipada desconsideração da personalidade jurídica da SPE. Ofensa ao artigo 50 , do Código Civil . 1.2. Manutenção da sentença de extinção do processo, em relação à 2ª e à 3ª Rés, que se impõe. 3. Caso Concreto. In casu, as partes celebraram Escritura de Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos de Fração Ideal de Terreno e de Promessa de Compra de Acessões e Benfeitorias, cujo item 2.4 do Quadro Resumo previa a entrega da unidade imobiliária até o dia 30/06/2017, prevendo, ainda, um prazo de tolerância de 180 dias, o que nos remeteria para o dia 30.12.2017. Os Autores alegam ter efetuado a compra do referido imóvel com o propósito de investimento, sendo certo que, o bem seria destinado à locação e a renda dos aluguéis revertida aos mesmos. Nada obstante isso, solicitaram a rescisão do contrato, justificando seu pedido, no atraso da conclusão da obra e na desvalorização do empreendimento adquirido; 4. Cláusula de tolerância. Validade da cláusula que prevê a tolerância de 180 dias do prazo de entrega do imóvel, em conformidade com o Enunciado nº 350, da Súmula, deste Tribunal de Justiça; 5. Verifica-se dos autos que os Autores ajuizaram a ação no dia 14.11.2017, portanto, antes do fim do prazo contratual estabelecido entre as partes, para a conclusão da obra. Ademais disso, em sede de Contestação, a parte Ré logrou êxito em comprovar que os Autores se encontravam inadimplentes à época da propositura da ação. 6. Tratando-se de desistência imotivada da parte Autora, somente a não oposição da parte Ré ao desfazimento do negócio jurídico autorizaria a rescisão contratual, o que não ocorre na presente hipótese, motivo pelo qual a improcedência integral do pedido é medida que se impõe. 7. RECURSO DA PARTE AUTORA AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. RECURSO DA PARTE RÉ AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO.

Encontrado em: AUTOR 2: ILHA PURA 01 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SA. AUTOR: CARVALHO HOSKEN S A ENGENHARIA E CONSTRUCOES. AUTOR: ODEBRECHT REALIZA��ES IMOBILIARIAS LTDA.

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Como se sabe, a compra de um imóvel geralmente é a concretização de um sonho do indivíduo, mas muitas vezes, pode virar um pesadelo por falta de orientação adequada. Já pensou adquirir um imóvel e depois vir a saber que ele tem inúmeras dívidas??? Você sabia que as dívidas “acompanham” o imóvel??? Resumimos abaixo os principais cuidados que você deve ter antes de comprar um imóvel: 1- Análise de toda a documentação do imóvel: (i) para ter certeza que a pessoa que está te vendendo realmente é o proprietário; (ii) para verificar se o imóvel possui dívidas, tais como condomínio, IPTU, SPU, dentre outras. 2- Análise de toda a documentação do Vendedor, para apurarmos se ele possui dívidas que possam recair no imóvel que você está adquirindo, inclusive para averiguar se o imóvel não está penhorado em nenhum processo judicial. 3- Em se tratando o vendedor de pessoa jurídica, a análise deve ser feita de forma bem mais aprofundada, pois além de ser analisado o contrato social e alterações da empresa, será necessária também uma “investigação” na vida dos sócios. 4 - Por fim, é imprescindível um contrato bem elaborado com cláusulas claras e que resguardem as partes contratantes. Na dúvida, é importante conversar com um advogado de sua confiança para que ele te ponha a par de todos as diligências imprescindíveis para te resguardar e você fazer uma compra segura.
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