Página 329 do Diário de Justiça do Distrito Federal (DJDF) de 4 de Maio de 2021

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desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Nesse sentido é também o entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça: RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEIS. OBRIGATORIEDADE. REQUISITO INDISPENSÁVEL. CONSTITUIÇÃO. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. GARANTIA REAL. RESOLUÇÃO IMOTIVADA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO. OBRIGAÇÃO SEM GARANTIA REAL. RETENÇÃO. VALOR. MAJORAÇÃO. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A propriedade fiduciária de coisa imóvel é direito real de garantia e, conforme disposto no artigo 23 da Lei número 9.514/1997, somente se constitui mediante registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. 2. A Lei número 9.514/1997 prevê procedimento especial para os casos de inadimplemento por parte do comprador, dentre as quais está a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, de modo que é incabível a rescisão contratual imotivada. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. 3. Entretanto, na hipótese vertente, em que pese as partes tenham celebrado Instrumento Particular de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, não houve o registro da avença no Cartório de Imóveis competente, requisito formal indispensável para a constituição da propriedade fiduciária em garantia, nos moldes do artigo 23 da Lei número 9.514/1997, de modo que inexiste vedação legal para a rescisão contratual pleiteada pelo autor. 4. Diante da inércia do comprador, caberia à vendedora proceder ao registro do contrato no Cartório de Imóveis competente, mormente porque a constituição da propriedade fiduciária é garantia estabelecida em seu favor, bem como diante da ausência de qualquer impedimento para tal desiderato. 5. Majoração do valor da retenção para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, conforme entendimento consolidado desta Turma. 6. As arras são uma garantia inicial, ou seja, preliminar, da formação do negócio jurídico. Com o início do pagamento das parcelas acertadas entre as partes, o montante entregue é abatido do saldo devedor contratual, não havendo que se falar, portanto, em sua retenção. 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1165041, 07143049520178070001, Relator: EUSTÁQUIO DE CASTRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 11/4/2019, publicado no DJE: 20/5/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA DA RÉ. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INCABÍVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE QUALQUER VALOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA FIXADA EM CONTRATO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. SENTENÇA MANTIDA. 1. Os autores e as rés se amoldam, respectivamente, aos conceitos de consumidores e fornecedoras expressos pelos arts. e do CDC, fato que caracteriza a relação entre as partes como sendo de consumo. 2. Os infortúnios no setor da construção civil relacionam-se com os riscos do próprio negócio da empresa, não evidenciando hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel. 3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento de obrigação primária, cabendo à parte inadimplente o dever de suportar os ônus de sua mora, notadamente o pagamento de valor fixado em cláusula penal contratual. 4. Restando configurada a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso juridicamente injustificável na entrega integral da coisa prometida, forçoso reconhecer a obrigação desta em indenizar o promitente comprador pelo que ele deixou de auferir com o uso do imóvel. 5. Não havendo entrega integral do objeto principal e único do contrato, não há se falar em adimplemento substancial, pois a parte contratante, consumidora, não poderá usufruir do pactuado até a sua entrega definitiva. 6. Havendo prefixação expressa das perdas e danos por meio de cláusula contratual específica, condenar a parte ré ao pagamento da indenização mensal pelo prazo de duração da mora é medida que se impõe. 7. Inviável se falar em inversão da cláusula penal pactuada apenas em desfavor do comprador diante da previsão expressa de cláusula que já prevê o ressarcimento por perdas e danos ocasionados pela mora da construtora ré, devendo esta prevalecer por representar de forma razoável e proporcional os danos causados em razão da demora para o recebimento do imóvel, em quantia que a consumidora poderia auferir se a entrega fosse realizada no tempo acordado. 8. Por ocasião de julgamento do REsp nº 1.498.484/DF (Tema 970), o c. STJ fixou entendimento de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes. 9. O STJ, por ocasião do julgamento do REsp nº 1729593/SP, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, firmou a tese de que, "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (Tema 996). 10. Um dos consectários da proteção à boa-fé no processo civil é a não admissão do venire contra factum proprium, que consiste na vedação ao comportamento contraditório, ou seja, àquele que se comportou de determinada maneira anteriormente é proibida a assunção de uma posição oposta, frustrando a confiança da parte contrária e do juízo. 11. Não prospera o pedido de redução da multa com base no artigo 413 do CC, se esta foi estipulada no contrato de adesão pela própria construtora, não sendo razoável que esta se valha da própria torpeza para invocar a sua redução sob o fundamento de manifesto excesso da penalidade. 12. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1297092, 07022141620178070014, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/10/2020, publicado no DJE: 12/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CDC. APLICABILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL PREVISTO EM ACORDO JUDICIAL. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel constitui relação de consumo, pois se emolduram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos e do Código de Defesa do Consumidor. 2. Se as partes firmaram acordo judicial prevendo data para incidência de juros em caso de novo atraso na entrega do imóvel, não pode a ré/apelante, posteriormente, requerer a aplicação de legislação genérica sobre a incidência deles. 3. O atraso de mais de três anos na entrega de imóvel, mesmo após acordo homologado em ação judicial, gera dano moral indenizável, pois extrapola o mero aborrecimento. 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1296964, 00187668920158070007, Relator: SIMONE LUCINDO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 28/10/2020, publicado no DJE: 11/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Quanto ao percentual de retenção dos valores pagos, este deve ser fixado de forma razoável para não implicar em ônus excessivo ao consumidor. Segundo a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, em subserviência ao disposto no art. 53 do CDC, são nulas as cláusulas contratuais que prevejam a perda integral do valor pago pelo inadimplente de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, é firme o entendimento no sentido de ser possível a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago nos casos em que o comprador deseja rescindir o contrato por livre e espontânea vontade ou nos casos que este está inadimplente. Transcrevo: AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. (...) 2. Esta Corte Superior, à luz de precedentes firmados pela Segunda Seção, entende que "o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas" (EREsp 59870/SP, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 10/04/2002, DJ 09/12/2002 p. 281). 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido. (AgRg no REsp 1110810/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2013, DJe 06/09/2013) Nesse contexto, coaduno com o entendimento esposado pelo magistrado de primeiro grau; a retenção de 30% (trinta por cento) sobre o valor pago conforme requerido pela ré se mostra abusiva, levandose em conta o valor desembolsado pelo réu, na ordem de R$ 52.864,06 (cinquenta e dois mil oitocentos e sessenta e quatro reais e seis centavos), e tendo em vista que a unidade imobiliária ainda poderá ser renegociada posteriormente. Assim, a determinação de retenção de 20% (vinte por cento) do valor pago configura-se proporcional e garante o equilíbrio contratual, respeitando, pois, o princípio da boa-fé objetiva.