Página 1390 do Diário de Justiça do Distrito Federal (DJDF) de 4 de Maio de 2021

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no presente processo é prevalentemente de direito, o que atrai o disposto no art. 355, inciso I, do CPC. Nesse caso, o julgamento do processo no estado em que se encontra é medida que se impõe, não se fazendo necessária a dilação probatória. DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE O réu efetuou pedido de denunciação da lide à Juliana Assis Fonseca, esposa de seu enteado Luiz Augusto de Alcântara Ferreira, visto que o contrato de locação teria sido feito no nome do réu, mas em proveito de seu enteado e esposa. Não assiste razão ao réu. O contrato de ID 68299163 foi firmado pelo réu, que se obrigou ao cumprimento das obrigações lá previstas. Ainda, e conforme afirmado na contestação (ID 77588921 - Pág. 2), o réu mora no imóvel, juntamente com seu enteado e esposa. Assim, por mais que Juliana tenha efetuado a negociação para a concretização da locação e que seja moradora do imóvel locado, não é ela a titular do contrato, não sendo o caso de denunciação da lida, até porque a denunciação da lide é admissível nas hipóteses previstas no art. 125 do CPC, na qual a presente situação não se enquadra. Confira-se: ?Art. 125. É admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes: I - ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam; II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.? Ante o exposto, INDEFIRO o pedido. DO MÉRITO Na análise dos autos, verifica-se que o pedido de despejo foi formulado com base na inadimplência de valores de aluguéis, água, energia e multa de IPTU. O réu não nega a inadimplência, mas a justifica com base na compensação de valores com despesas que teriam sido efetuadas para manutenção do imóvel. A parte autora nega o direito à compensação e sustenta que as despesas supostamente realizadas e objeto de compensação não foram demonstradas. Ainda, o réu afirma ter efetuado alguns dos pagamentos listados como estando em aberto. Como se vê, os pontos controvertidos da lide dizem respeito à inadimplência do réu e sua extensão, bem como se há direito à retenção dos valores devidos para compensação com as despesas alegadamente feitas para manutenção do imóvel. Ressalto que a existência e extensão do débito, neste processo, somente serão aferidas para se verificar se há direito da parte autora quanto ao pedido de despejo do réu por falta de pagamento, visto que não foi formulado pedido de cobrança. Da inadimplência do réu Dos débitos alegados A autora indicou débito do réu (ID 68299159 - Pág. 6) de R$ 25.406,97, referente às seguintes parcelas: - aluguel de fevereiro de 2020, no valor de R$ 2.723,71, e aluguéis de março a maio de 2020, no valor de R $ 4.000,00 ao mês; - multa de IPTU, referente ao período de janeiro a março de 2020, no valor de R$ 95,78; - taxas da CAESB: 11/2019 (R$ 1.430,20); 12/2019 (R$ 1.547,56); 01/2020 (R$ 851,51); 02/2020 (R$ 489,49); 03/2020 (R$ 341,44); 04/2020 (R$ 415,54); 05/2020 (R$ 378,50); 06/2020 (R$ 720,32); - taxas da CEB: 02/2020 (R$ 280,66); 03/2020 (R$ 420,69); 04/2020 (R$ 528,97). De débitos anteriores à vigência do contrato Primeiramente, verifico que o réu alega que constariam da planilha débitos referentes a períodos anteriores à locação, verifico que o início da vigência do contrato era 07/11/2019 (ID 77597557 - Pág. 1). Assim, apesar de o réu alegar que se mudou em 14/11/2019, deve ser tido como termo inicial de suas obrigações locatícias a data de início da vigência do contrato. Considerando, portanto, o início da vigência, não há, na planilha de débitos juntada pela parte autora, lançamento integralmente referente a período anterior a novembro de 2019. Entretanto, e no que se refere à cobrança da conta da CAESB referente a novembro de 2019, no valor de R$ 1.430,20, verifico que a leitura foi feita no dia 25/11/2019 e que se refere ao consumo havido entre 25/10/2019 e 25/11/2019 (ID 68299171 - Pág. 1). Assim, tenho como adequado que o valor seja lançado como débito dos réus apenas de forma proporcional, no valor de R$ 858,12, de modo que deve ser decotada da planilha a quantia de R$ 572,08 referente a tal lançamento. Do vazamento de água Ainda no que se refere à conta da CAESB de novembro de 2019, o réu alega que teria havido vazamento de água, o qual não teria sido resolvido tempestivamente pela autora, que teria demorado mais de 3 meses para enviar um caçador de vazamentos. A alegação não tem amparo. O réu não dependia da autora ou da imobiliária para resolver esse problema, sendo que lhe era perfeitamente possível ter chamado de forma imediata profissional para resolução do problema, já que, a partir do início da locação, as despesas de água correriam por sua conta. Não tendo sido diligente, não há como imputar à parte autora o ônus de sua desídia. E nem se diga que o profissional deixou de ser chamado porque a remuneração de seus serviços deveria ser arcada pela parte autora. Com efeito, o réu alegou que tinha autorização para efetuar reparos urgentes e compensá-los com os valores dos aluguéis, de modo que poderia ter procedido dessa forma nesse caso, mesmo em se tratando de vazamento anterior ao início da vigência do contrato. Das contas de água em nome de terceiro O réu também alega que as faturas de água pararam de chegar e não puderam ser por ele pagas. Afirma que tampouco pôde requerer a 2ª via, por se encontrarem em nome de terceiro, já falecido. Por fim, alega a culpa da autora por esses fatos, já que ela não teria solicitado a transferência para o nome do réu. Tal alegação não pode ser acolhida. O próprio réu deve demandar a transferência de titularidade da unidade, juntando o contrato de locação e outros documentos listados no sítio da CAESB (https://www.caesb.df.gov.br/servicos-ao-cidadao/alteracao-do-titular-daconta.html#:~:text=Em%20todos%20os%20canais%20de,rasurados%2C%20com%20emendas%20ou%20ileg%C3%ADveis.). O mesmo ocorre no caso de energia elétrica (http://www.ceb.com.br/index.php/trocar-titularidade). Dessa forma, tampouco há como se imputar à autora a inércia do réu em proceder à transferência de titularidade das contas de água e/ou energia. Dos débitos e dos pagamentos que teriam sido efetuados O réu alega (ID 77588921 - Pág. 10) ter feito os seguintes pagamentos, os quais não teriam sido considerados na planilha de débitos: - R$ 3.624,00 ? 27/02/2020 - R$ 958,00 ? 12/06/2020 - R$ 958,00 ? 12/06/2020 - R$ 4.957,78 ? 10/07/2020 - R$ 3.127,73 ? 28/08/2020 A prova de tais pagamentos incumbia ao réu (art. 373, inciso II, do CPC), ônus do qual não se desincumbiu. Assim, na falta de comprovação dos pagamentos, a alegação do réu não pode ser considerada. O réu também alega o pagamento de conta da CAESB de 05/2020, no valor de R$ 378,50 e de contas da CEB nos valores de R$ 280,66, R$ 582,97 e R$ 420,69 (ID 77588921 - Pág. 17). A conta de água de maio de 2020, embora lançada na planilha (ID 68299159 - Pág. 6), não teve sua fatura juntada aos autos, visto que, nos documentos juntados pela autora, após a fatura de abril (ID 68299171 - Pág. 6) vem a de junho. Entretanto, o comprovante de ID 77588921 - Pág. 15 pode ser correlacionado ao de maio de 2020, tendo em vista constar no mesmo valor de R$ 378,50, até porque tal pagamento não foi impugnado pela parte autora. No que se refere às contas da CEB, na planilha de ID 68299159 - Pág. 6 constam lançamentos referentes a fevereiro, março e abril de 2020. O réu comprova o pagamento de tais despesas (ID 77588921 - Pág. 16). O réu afirma que não seria devedor de IPTU, pois já o teria pago. Contudo, o que consta da planilha de débitos é referente à multa devida provavelmente em razão do pagamento em atraso do tributo. O réu tampouco demonstrou o pagamento desse valor. De modo que também é devido. Dessa forma, alegada a inadimplência do réu quanto a diversas parcelas cujo pagamento era de sua responsabilidade, o réu não demonstrou o pagamento dos seguintes valores: - aluguel de fevereiro de 2020, no valor de R$ 2.723,71, e aluguéis de março a maio de 2020, no valor de R$ 4.000,00 ao mês; - multa de IPTU, referente ao período de janeiro a março de 2020, no valor de R$ 95,78; - taxas da CAESB: 11/2019 R$ 858,12 (proporcional); 12/2019 (R$ 1.547,56); 01/2020 (R$ 851,51); 02/2020 (R$ 489,49); 03/2020 (R$ 341,44); 04/2020 (R$ 415,54); 06/2020 (R$ 720,32). Do direito à compensação O réu alega a retenção de valores em compensação com os valores pagos para realização de reparos necessários e urgentes e que havia autorização contratual para a compensação (ID 77588921 - Pág. 9). Nesse sentido, discorre longamente acerca dos reparos que eram necessários. Conforme art. 35 da Lei n. 8.245/1991, ?Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção?. O réu alega ter realizado benfeitorias necessárias, para as quais não seria necessária autorização da locadora. Entretanto, a despeito das fotos juntadas aos autos e das conversas de whatsapp a demonstrar a existência de diversos problemas no imóvel, não foi demonstrado o desembolso dos valores que teriam sido objeto de compensação. Nesse sentido, o documento de ID 77597567 é mera nota de serviço, o documento de ID 775975569 é apenas um orçamento e a planilha de despesas de ID 77597581 é documento unilateralmente produzido. Dessa forma, não tendo sido juntada aos autos nota fiscal ou recibo, tenho que o réu não se desincumbiu de seu ônus probatório quanto às despesas efetuadas e que justificariam a compensação com os valores de aluguéis. Do despejo Reconhecida a inadimplência do réu e não purgada a mora, a rescisão do contrato e o consequente despejo do locatário são medidas que se impõem, por força do art. , inciso III, da Lei n. 8.245/91. Deixo de apreciar os pedidos formulados pelo réu, uma vez que não formulados em sede de reconvenção. DISPOSITIVO Ante o exposto, e com julgamento de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para decretar a rescisão do contrato de locação firmado pelas partes, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo, com base no art. 63, § 1º, alíneas ?a? e ?b?, da Lei n. 8.245/61. Na forma do art. 63, § 4º, da Lei n. 8.245/61, fixo o valor da caução para execução provisória do despejo em 3 (três) aluguéis mensais. Condeno o réu ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor da causa, com base no art. 85, § 2º, do CPC. Transitada em