Página 488 da Jurisdicional - Primeiro Grau do Diário de Justiça do Estado de Alagoas (DJAL) de 14 de Maio de 2021

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INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PAGAMENTO DE VALOR EM FAVOR DA IMOBILIÁRIA NÃO CONSTANTE NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DESPROVIDO DE RECIBO. COBRANÇA EXCESSIVA. PRÁTICA DE OVERPRICE CARACTERIZADA. ART. 6º, III, DO CÓDIGO DE ÉTICA DO COFECI. Efetuado pagamento pela compradora diretamente à imobiliária, além do preço do imóvel constante em contrato de cessão de direitos, sem a respectiva ciência de que se tratava exclusivamente de comissão de corretagem, e mostrando-se excessiva a quantia à vista da tabela de honorários do CRECI/RS, resta caracterizada a prática de overprice, vedada pelo Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução 326/92 do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis em seu art. 6º, inciso III. (...) Quanto à comissão de corretagem, a Corte estadual assentou, entre outros argumentos, que os valores pagos a tal título deveriam ser restituídos à compradora, tendo em vista a inobservância do dever de informação prescrito no art. 723, caput e parágrafo único, do CC/2002, inexistindo prova nos autos em sentido contrário. No entanto, essa fundamentação não foi rechaçada nas razões do apelo nobre, o que atrai a incidência da Súmula 283/STF, por analogia. Outrossim, alterar a conclusão do acórdão recorrido (acerca da não comprovação de que a demandada tinha ciência da respectiva comissão), demandaria o reexame do acervo fático-probatório do feito, sendo vedada tal providência no âmbito do recurso especial, ante o disposto na Súmula 7/STJ. Impende registrar que, consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a incidência da Súmula n. 7 do STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática de cada caso. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.317.513 - RS (2018/0157653-1) MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator (Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 17/09/2018) Como pode-se notar, portanto, a prática de over price na prática de corretagem, não se configura, de modo automático como sendo prática ilícita. Contudo, para que este seja válido, faz-se necessário o prévio e comprovado acordo entre as partes envolvidas. No caso em deslinde, desse modo, deve ser analisado se tal acordo foi operado entre as partes autoras e a parte ré Roberta Amorim Cedrim Pereira. Nesse diapasão, passo a verificar o arcabouço probatório acostado aos autos. Menciono, de modo oportuno, que, de acordo com a regra geral disposta no Código de Processo Civil acerca da distribuição da produção de provas, incumbe ao réu, a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Neste caso, verifico que a parte ré, em sede de audiência de instrução e julgamento, referiu-se à documentação de fls. 128/130 prints de conversas realizadas via whatsapp entre a autora Arlete Rodrigues dos Santos Rosa e a ré Roberta como sendo prova apta a embasar a sua tese defensiva, no sentido que o acordo feito entre esta última e o autor teria sido que o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) seria pago aos autores e o montante remanescente seria distribuído para os corretores. Ora, inicialmente, verifico o período temporal da referida conversa, qual seja, aquele compreendido entre os dias 12 de março de 2018 até 26 de abril de 2018, ou seja em período posterior à venda do imóvel descrito nos autos, a qual foi realizada no ano de 2017. Ademais, importante mencionar que, de acordo com a segunda tela apresentada à fl. 129 dos autos a primeira autora questiona “ Mas, o valor impresso está bem diferente do realizado. Você pode explicar ?”. Logo após, na mesma tela, a parte afirma “ o valor da corretagem é de 5%”. As conversas colacionadas pela própria parte ré não demonstra o que esta alega. Ademais, ainda na mesma linha raciocínio, verifico que o e-mail enviado em 26 de abril de 2018, através do e-mail “jobimobiliariajob@gmail.com” para fins de prestação de informações acerca do valor pago na compra e venda do imóvel, tendo como finalidade a declaração do imposto de renda, foi sucinta e rasa, não servindo, obviamente, para embasar a declaração de seu imposto de renda. Importante destacar que, conforme dispõe o art. 723 do Código Civil, o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. No entanto, como se vê, a parte ré, intencionalmente, durante todo o negócio avençado entre as partes prestou o serviço de maneira defeituosa, porquanto não prestou as informações necessárias, devidas e solicitadas pelas partes autoras. Acerca das obrigações inerentes à atividade da corretagem, alude a jurisprudência do STJ: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA. (...) 6. As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio. 7. A remuneração devida ao corretor - e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes - deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade de mediação deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos. 8. Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores - ou das pessoas jurídicas de que são sócios -, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença. (...) (REsp 1810652/ SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/06/2019, DJe 06/06/2019). Não obstante, as partes autoras, durante a audiência de instrução e julgamento, afirmaram veemente que, em momento algum, acordaram com a parte ré que o valor que excedesse o montante de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) deveria ficar com os contadores. Saliento que tal afirmação tese defensiva da parte ré não restou demonstrada em momento algum durante toda a demanda. Concluo, portanto, que não há que se falar em acordo entre as partes autoras e a parte ré Roberta Amorim Cedrim Pereira, razão pela qual o valor a título do exercício de corretagem deveria ser aquele correspondente ao percentual de 5% sobre o valor da venda, ou seja, 5% sobre 760.000,00 (setecentos e sessenta mil reais), sendo a quantia R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais). Desse modo, ao praticar a conduta over price, de maneira unilateral, sem prévio acordo com as partes autoras, a parte ré incorreu em enriquecimento ilícito do montante correspondente a R$ 272.000,00 (duzentos e setenta e dois mil reais), sendo este valor, portanto, devido às partes autoras, a título de indenização por danos materiais, devendo ser restituído,devidamente atualizado. No mais, entendo como prudente para fins de remuneração do serviço de corretagem aquele equivalente ao percentual de 5% sobre o valor da compra, correspondendo ao montante de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais). Por outro lado, observo que, em sendo constatado o dano material sofrido pelas partes autoras, a única parte responsável por tal conduta, com a qual houve a tratativa direta com as partes autoras, foi a parte ré Roberta Amorim Cedrim Pereira, não havendo que se falar, desse modo, em responsabilidade das partes rés JOB IMOBILIÁRIA LTDA, João Paulo Duarte Pereira e Maria Aparecida. Por fim, hei por bem analisar o pleito referente aos danos morais sofridos pelas partes autoras. No que diz respeito à alegação de danos ocasionados à parte autora em virtude da conduta ilícita da parte ré, é de se notar que a Constituição Federal de 1988 (CF/88) traz em seu artigo , dentre diversos direitos e garantias fundamentais, a tutela do indivíduo que teve seus direitos violados, assegurando a necessária indenização a título de dano moral e material: [...] Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: [...] V - e assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem; [...] X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação; [...]. O Código Civil de 2002, por sua vez, minudenciando o regramento constitucional sobre o dano moral, trouxe regras jurídicas que disciplinam a indenização nos casos de