Página 412 da Judiciario do Diário de Justiça do Estado do Ceará (DJCE) de 4 de Junho de 2021

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LEGITIMIDADE PASSIVA ‘AD CAUSAM’. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva ‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal ‘a quo’ (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS. (REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, GN). Por isso, não vislumbro cabimento ao pedido de indenização por danos extrapatrimoniais. II.II) Multa Moratória Que o contrato foi inadimplido parcialmente pelas rés, não há dúvida, como já restou demonstrado anteriormente. Cabe-me, então, analisar as consequências desse inadimplemento, de modo a ressarcir o autor em relação aos prejuízos experimentados durante o período que ficou impossibilitado de exercer a posse sobre o bem adquirido. Pois bem. Verifica-se que o contrato (págs. 221/236) previu apenas sanções pecuniárias para inadimplemento dos promitentes compradores, não havendo ônus contratuais acerca do atraso da entrega do imóvel. Inclusive, no aditivo de págs. 237/239, restou acordado entre as partes que seria indenizado aos promitentes compradores o valor de R$ 1.100,00 (hum mil e cem reais) mensais entre julho a dezembro de 2016, sendo descontado do saldo devedor, como forma de reparação pelo atraso. Assim, vislumbro que, além de não haver cláusula contratual fixando a multa pleiteada pela parte autora, os requerentes acordaram por receber valores a fim de indenizá-los pelo atraso de julho até dezembro de 2016. O pedido autoral de pagamento de “multa moratória de 2% do valor do imóvel, mais juros moratórios de 1% ao mês pro rata die sobre ‘31 meses de atraso do prazo de entrega do imóvel’, equivalente ao valor total de R$ 98.406,00 (noventa e oito mil quatrocentos e seis reais)” (pág. 12) não merece prosperar, por não haver previsão contratual para tanto e ainda por ser incompatível com o pleito de lucros cessantes que passo a analisar a seguir, conforme trecho do voto da Excelentíssimo Ministro Relator Luís Felipe Salomão de um dos casos-piloto (RESP 1614721, DJe 25/06/019), em que assevera não ser a cláusula penal moratória cumulativa com indenização por lucros cessantes. Vejamos: (...) Além disso, como a cláusula penal moratória visa indenizar, não há falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização monetária e juros de mora a contar da citação (data da constituição em mora). Conclui-se, então, que, a multa moratória contratual serve para compensar financeiramente o promitente comprador do atraso injustificado na entrega das unidades negociadas. Visa, então, a evitar o enriquecimento ilícito das promovidas, promitentes vendedoras, e compensar o promitente comprador pelos danos suportados pela privação do bem, com base nos artigos 402 e 403 do Código Civil. Prossigo. II.III) Danos Materiais ou Lucros Cessantes Por derradeiro, fez a parte autora pedido de indenização por danos materiais ou lucros cessantes no montante de R$ 46.500,00 (quarenta e seis mil e quinhentos reais), em relação ao período que os autores não puderam desfrutar do imóvel, sendo o resultado da multiplicação de 31 (trinta e um) meses sem o imóvel pelo valor de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais). Acerca do tema, o c. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado, como se observa dos julgados cujas ementas transcrevo adiante: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação”, de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de sentença. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 921.095/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/02/2019, DJe 14/02/2019, GN) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos. (EREsp 1341138/ SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018, GN) CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. - Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916, mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916, e, conseqüentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. - Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. - A inexecução do contrato pelo promitentevendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido. (REsp 644.984/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2005, DJ 05/09/2005, p. 402, GN) Conclui-se, desses julgados, que a fixação de montante a título de lucros cessantes serve para compensar financeiramente o promitente comprador do atraso injustificado do promitente vendedor na entrega das unidades negociadas previamente, e deve tomar como base o valor locatício do bem relativo ao período de privação do comprador. A parte autora trouxe à pág. 79 Laudo de Avaliação Imobiliária, assinado em 10 de dezembro de 2019 por Alexandre