Página 3530 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 24 de Junho de 2021

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exame do tema de fundo, a hipótese trata de pretensão de resolução contratual cumulada com reintegração de posse. A procedência da pretensão nuclear é inarredável. A ré incontroversamente inadimpliu a obrigação primária de pagar o preço ajustado no Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel, deixando de satisfazer (até a época da notificação preliminar em março/2019) nada menos que trinta e quatro prestações. Há parcelas não solvidas no período entre dezembro/2016 a outubro/2019. O fato objetivo que serve como causa de pedir é, portanto, veraz. Nada, rigorosamente nada, serve como eximente para esse inadimplemento absoluto. II.b De tal arte, tem-se presente razão jurídica para resolução do trato, a qual é inevitável, seja por força do disposto no art. 475 do Código Civil (art. 1092, parágrafo único do CC/1916), seja por incidente cláusula contratual resolutória expressa, seja por fim porque operante cláusula resolutória tácita (CC/2002, art. 474; CC/1916, art. 119, parágrafo único). III.a A restituição da posse à autora é inafastável, consequência da resolução. III.b.1 Entrementes, é indispensável assinalar que a resolução consiste no desfazimento da relação contratual, por decorrência de evento superveniente, isto é, do inadimplemento imputável e busca a volta ao estado anterior. É um direito formativo extintivo e, porque dissolve o contrato constitui exceção notória ao princípio da estabilidade do vínculo, em virtude de fato adventício ao seu aperfeiçoamento como é da ensinança de ARAKEN DE ASSIS. Aliás, por isso mesmo corolário natural e obvio da extinção, assim produzida, consiste no retorno dos parceiros às posições ocupadas antes da contratação. Assinale-se: a restauração do status quo ante importa em princípio cardeal da resolução e por isso para alcançá-lo se dispensa até um pedido certo e determinado (art. 322, caput, do CPC/15): o efeito repristinatório se subsume no desfazimento do contrato; daí porque, apregoou a 1a Turma do STF, no RE 71.745-SP, a devolução aos vendedores das prestações pagas em compromisso de compra e venda não inculca o vício de julgamento extra petita. III.b.2 Por conta disso, o acolhimento do pedido de resolução importa necessariamente no restabelecimento da exata situação anterior, deferindo-se ao vendedor a definitiva reintegração na posse do imóvel objeto do contrato, mas simultaneamente, restituindo-se ao promissário adquirente aquilo que entregou como parte do pagamento, ainda que com ressalva, independentemente de pedido da ré. Solução diversa implica em enriquecimento sem causa e desafia o efeito repristinatório próprio da resolução. Assim o é, aliás, a jurisprudência consolidada Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, em sua súmula nº 03. III.c.1 Todavia, não se pode cogitar de restituição de tudo o que foi pago. Isso vulneraria preceitos ínsitos à boa-fé (objetiva e subjetiva), já que essa recuperação sem qualquer desconto representaria, nem mais nem menos, que um excelente negócio. A aquisição de imóvel frustrada pelo inadimplemento dos devedores funcionaria como uma caderneta de poupança com um atrativo particular: o depositante moraria de graça por mais de treze anos (!!). A solução que se alvitra, consentânea com o princípio da boa-fé é a de proclamar a desconstituição do contrato com imposição de verba de natureza indenizatória (até mesmo em juízo de equidade). III.c.2 A persistência da posse pela ré impediu que a autora tornasse a vendê-lo entregando-o a um dos milhares de integrantes de listas de espera e ao mesmo tempo, a ré desfrutou (por si ou por terceiro com quem contratou) da coisa, disso favorecendo-se. O ressarcimento pelo período de ocupação sem contraprestação tem o objetivo de evidenciar que essa medida assume o caráter de substituição à composição de perdas e danos. Em outras palavras, com o desfazimento do ajuste, deve a autora ser indenizada (mediante compensação, como postula) por ter sido privada da posse do imóvel, na medida em que a ré o ocupou por largo período, estando a obter vantagem patrimonial em desfavor daquela. Essa a razão bastante para a adoção de forma de remuneração decorrente da utilização do prédio. A propósito, parece conveniente lembrar que a lei civil atual expressamente preconiza a repulsa ao enriquecimento sem causa (Código Civil, art. 844), que inclusive pode ser ele qualificável como indireto, tal como demonstra o minudente trabalho doutrinário de GIOVANNI ETTORE NANNI. Disso decorre que acolhido o pleito resolutório, à autora é outorgada composição da supressão patrimonial e do enriquecimento experimentados. Isso, porém, não quer dizer que a pretensão implique em perdimento integral das parcelas pagas. Trata-se de condenação que admitirá compensação, ao menos em princípio. Registre-se que outra não é a orientação prevalecente no Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, consolidada na súmula nº 01, de seguinte teor: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. IV.a Tanto destacado, vê-se que se o desdobramento imposto corresponde a indenização equivalente não ao preço do negócio, mas ao valor do locativo que poderia a autora obter (ou que pagaria a ré pela ocupação de imóvel de igual categoria). IV.b.1 Num primeiro impulso, o valor do locativo haveria de ser definido no juízo sucessivo de liquidação, por arbitramento, solução que entretanto, se revela custosa, demorada e desnecessária. Basta que sejam aplicadas as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (CPC/15, art. 375). Por conta dessas, sabe-se que o valor locativo de imóvel gravita entre 0,6 a 0,8% do valor de venda da coisa. Esse critério é constatado em múltiplas situações e ao exame de perícias específicas. IV.b.2 Aqui se tem que o prédio foi vendido por R$ 19.585,37 (fls. 63), em 05/03/1998. Aplicado o índice mínimo de 0,6%, encontra-se locativo de R$ 117,51 tendo como data base o mês de março/98. Esse valor será devido por todo o período de ocupação (portanto até a data de cumprimento da reintegração), reajustado anualmente pelos índices próprios das locações urbanas e atualizada cada parcela pelos índices do INPC/IBGE constantes da tabela prática. Aliás, para servir como parâmetro de comparação, ao tempo da distribuição deste feito (em 28/10/2019), o valor de venda atualizado é de R$ 72.334,82, o que corresponde a um locativo de R$ 434,00. O valor da parcela em dezembro/2016 era de R$ 226,62. IV.c A soma das parcelas mensais ao longo desses quase três anos certamente é inferior que a ré entregou como prestação (isto é, pagamento do preço parcelado, excluídos acessórios e seguro), de modo que aparentemente não há valor a restituir. Fica ressalvada a possibilidade de apuração dessa diferença em fase de liquidação, observado o contido no item IV.b.2 supra. Destaca-se: a ré honrou as prestações devidas por cerca de dezoito anos (ao que se extrai de fls. 52) estando inadimplente por três anos. V Descabe a imposição de condenação eventual, condicionada à verificação da concorrência de débitos derivados de faturas de fornecimento de serviços públicos de água e luz (que, de resto, não são dotadas de caráter propter rem e por isso são inexigíveis à autor) assim como de rateio de condomínio e de imposto territorial urbano. Cabia à autora afirmar a existência desses possíveis débitos para que não fase de conhecimento fosse definida a existência da obrigação de ressarcir (o an debeatur), reservando-se quando muito à fase de cumprimento a quantificação desses eventual crédito (o quantum debeatur). Assinala-se que o pedido, como posto, não versa sobre direito previsível, mas ainda inexistente (o sujeito a condição) ou existente, mas inexigível (o sujeito a termo), hipóteses admissíveis porque o acolhimento significaria tutela jurisdicional completa. Desse modo, se no futuro a autora verificar a concorrência do dano, lhe será facultado propugnar pelo ressarcimento, já agora diante da afirmação de crise jurídica efetiva e não imaginária. VI Resta anotar que a manifestação da autora (fls. 209) para exclusão de CINARA ALVARENGA FLÓRIDA do polo passivo da ação corresponde a desistência da demanda em relação a essa demanda, ainda não citada. Não há obstáculo a isso. VII Por fim e como alerta para evitar eventual aplicação da sanção preconizada pelo art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil/15, enfatiza-se que a despeito da redação de seu art. 489, § 1º, com a nova lei não houve substancial modificação na ideia de que o órgão julgador não está obrigado a se manifestar sobre todos os argumentos colacionados pelas partes para expressar o seu convencimento, bastando, para tanto, pronunciar-se de forma geral sobre as questões pertinentes para a formação de sua convicção, de modo que desde que os fundamentos adotados sejam bastantes para justificar o concluído na decisão, o órgão jurisdicional não está obrigado a