Página 1463 da Caderno 2 - Entrância Final - Capital do Diário de Justiça do Estado da Bahia (DJBA) de 23 de Julho de 2021

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sequente aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor, verifica-se que a responsabilidade civil de indenizar é de ordem objetiva, devendo, portanto, assumir os riscos e reparar o dano decorrente da atividade, independentemente de culpa, conforme dispõe o artigo 14 do CDC, exceto se restar configurada alguma excludente de responsabilidade. Leia-se o art. 14 do CDC. In verbis: “Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”. Em outros termos, tendo Código de Defesa do Consumidor fixado como regra a incidência da responsabilidade objetiva do fornecedor por danos causados ao consumidor, só pode ser esta afastada em caso de demonstrada excludente de responsabilidade que impeça que se concretize o nexo causal, como a culpa da vítima, o fato de terceiro, o caso fortuito, a força maior e a cláusula de não indenizar. 8. A configuração da mora da demandada. De fato, o atraso na entrega do imóvel é evidente. A data contratual prevista, especificamente na Cláusula 4.1 (fls. 50), seria DEZEMBRO/2010. Aplicada a cláusula de tolerância de 180 dias, instituída na mesma cláusula, o prazo de entrega teria como data limite o mês de JUNHO/2011. Contudo, o alvará de “habite-se” foi expedido somente em 14.11.2012, 1 ano e 5 meses após a data limite de entrega, já incluso o prazo de tolerância. 9. Validade da cláusula de tolerância. Como mencionado, ressalvadas as hipóteses de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários, o contrato sob apreço prevê cláusula de tolerância de até 180 dias contados do termo final previsto para a conclusão da obra, independentemente de qualquer causa ou motivo. É o que está previsto na Cláusula 4.1 (fls. 50). Diante disso, o autor pediu a declaração de nulidade dessa cláusula de tolerância, sob o argumento de se tratar de previsão abusiva e que impõe ao consumidor ônus excessivamente desvantajoso, provocando desequilíbrio contratual. Entretanto, não constato a ilegalidade apontada na cláusula de tolerância, ao menos nos termos consignados no contrato formado entre as partes, seja porque não se mostra excessivo o prazo de prorrogação, 180 dias, seja porque a possibilidade de prorrogação foi livremente pactuada pelos contratantes. Nesse sentido, consigno a ausência de abusividade da referida cláusula já que constrita aos limites da razoabilidade no que tange à previsibilidade para a construção de um empreendimento de tal porte, não havendo que se falar, em desvantagem exagerada ao consumidor. Dessa forma, exemplifico a jurisprudência com os seguintes excertos: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel “na planta” com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS - CLÁUSULA QUE PRORROGADA EM 180 DIAS O PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EXTRAPOLADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA - PREVISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS PREVISTAS PARA O CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO -IMÓVEL ENTREGUE - NEGÓCIO CONCLUÍDO - MANUTENÇÃO DO CONTRATO. Não há abusividade na cláusula contratual que, fixada de forma clara e compreensível, revê a prorrogação do prazo previsto para entrega do imóvel em 180 dias, ainda que sem justificativa específica. Extrapolado pela promitente vendedora o prazo de tolerância para entrega do imóvel e havendo previsão contratual, deve ser aplicada a multa em favor do promitente comprador. Não há que se falar em nulidade de cláusulas contratuais previstas para o caso de rescisão do contrato quando o negócio já foi concluído com a entrega do imóvel ao promitente comprador. (TJ-MG - AC: 10290120086563001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 17/07/2019) PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONS