Página 958 do Diário de Justiça do Estado de Rondônia (DJRO) de 28 de Outubro de 2021

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CONTESTAÇÃO: A ré apresentou defesa, alegando, em síntese, que a autora quando assinou o termo contratual concordou com os valores e condições contratuais. Afirma que os valores para a devolução e juros aplicados encontram-se dentro do padrão do que foi acordado e, portanto, não praticou qualquer ato ilícito.

Sustenta que restou pactuado a retenção do valor a título de arras, em razão da rescisão pela autora. Narra que a multa contratual por rescisão unilateral é válida e tida como penalidade pela quebra contratual. Informa ausência de ilegalidade ou abusividade das cláusulas contratuais e ressalta a liberalidade em contratar, conforme preceito da pacta sunt servanda. Pugna pela improcedência dos pedidos iniciais.

RÉPLICA: Apresentada conforme petição de ID n. 60556684.

É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.

II – FUNDAMENTAÇÃO

II.1 – Do Julgamento Antecipado do MÉRITO

O feito comporta julgamento antecipado, pois a matéria fática veio comprovada por documentos, evidenciando-se despicienda a designação de audiência de instrução ou a produção de outras provas (CPC, art. 355, I).

Nesse sentido, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “A FINALIDADE da prova é o convencimento do juiz, sendo ele o seu direto e principal destinatário, de modo que a livre convicção do magistrado consubstancia a bússola norteadora da necessidade ou não de produção de quaisquer provas que entender pertinentes à solução da demanda (art. 330 do CPC); exsurgindo o julgamento antecipado da lide como mero consectário lógico da desnecessidade de maiores diligências.”.(REsp 1338010/SP).

II.2 - Da aplicação da LEI 13.786/2018 – LEI DOS DISTRATOS

Registo que ao caso não se aplica a Lei 13.786/2018, já que o contrato foi celebrado em 2016. Isso porque, a regra adotada pelo ordenamento jurídico é de que a norma não poderá retroagir, ou seja, a lei nova não será aplicada às situações constituídas sob a vigência da lei revogada ou modificada (princípio da irretroatividade).

II.3 – Do MÉRITO

Importa registrar, que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, enquadrando-se os litigantes perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor, nos precisos termos da Lei no 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor - CDC). Assim, a análise do pedido indenizatório se dará de acordo com os parâmetros traçados nas normas consumeristas e com a devida inversão do ônus da prova.

Versam os presentes autos sobre ação de rescisão de contrato firmado entre as partes, com restituição de quantias pagas pelos requerentes.

A parte autora, responsável por demonstrar fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, CPC), apresenta o contrato objeto da lide e o extrato de pagamento. A parte requerida, incumbida do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral (art. 373, II, CPC), também apresentou o contrato firmado.

Narra a autora que celebrou um contrato de compra de imóvel com a requerida em 03/11/2016 (ID n. 52355575), ficando estipulado o valor de R$ 53.717,00, do qual deu uma entrada no valor de R$ 2.057,00, sendo que o restante foi parcelado em 180 parcelas e destas já pagou 50 parcelas.

As partes não discutem quanto à higidez do contrato de adesão apresentado com a petição inicial, sendo este o norteador das obrigações firmadas entre as partes, no qual a autora têm pouquíssima liberdade de negociar as cláusulas, o fazendo tão somente quanto a forma de pagamento.

O que se extrai dos autos é que o contrato entabulado entre as partes que, na hipótese de rescisão contratual, o valor pago a título de sinal do negócio seria excluído do montante a ser devolvido pela vendedora (§ 2º da 19ª cláusula). Além disso, os §§ 2º e 3º da 18ª cláusula dispõem que na rescisão contratual haverá aplicação de multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato em favor da vendedora/requerida e que, na hipótese do comprador/autora ainda ter saldo a receber, haverá desconto de 25% a título de “despesas administrativas irrecuperáveis” sobre os valores pagos, além de custas judiciais e honorários advocatícios de 20% caso haja cobrança judicial ou 10% se for extrajudicial. Ademais, também haverá dedução dos valores gastos com cobrança, limpeza, manutenção, impostos e taxas do lote. Ademais, a restituição será parcelada e somente a partir da revenda do imóvel (§ 4º da 19ª cláusula).

Com relação a tais cláusulas, o primeiro ponto que deve ser considerado é que ao presente caso aplica-se, inegavelmente, as normas consumeristas, uma vez que a parte autora se amolda ao conceito de consumidor do art. , CDC (pessoa física que adquire produto como destinatário final), assim como a requerida ao de fornecedor do art. , CDC (pessoa jurídica que desenvolve atividade de construção/ comercialização).

Assim, faz-se necessário lembrar que o art. 51 do CDC considera como nula a cláusula contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, entendida como aquela que se mostra excessivamente onerosa ao consumidor. Dito isso, não deve prosperar o “pacta sunt servanda” quando inequivocamente abusivo para uma das partes, que é o caso dos autos, pois somados os percentuais previstos nas cláusulas contratuais, implicaria em retenção de 45% a 55% + o valor pago a título de sinal / arras.

Em contrapartida, o O STJ já decidiu que a retenção deve se limitar a 25%. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Benetti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.