Página 71 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 3 de Dezembro de 2021

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audiência de conciliação do artigo 334, do Código de Processo Civil. Int. - ADV: OSWALDO VIANNA FILHO (OAB 34801/SP), FELIPE DE SOUZA MENDONÇA (OAB 426021/SP)

Processo 1012478-04.2020.8.26.0008 - Procedimento Comum Cível - Propriedade - Alan Rangel - - Marcelo da Silva -Marina Empreendimentos Imobiliários Ltda - - ABYARA BROKERS INTERMEDIACAO IMOBILIARIA LTDA. - - Agillitas Soluções de Pagamentos S/A - Pagadoria - Vistos. ALAN RANGEL e MARCELO DA SILVA moveram Ação de Rescisão Contratual cumulada com pedido de Dano Moral e Material contra MARINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA e AGILLITAS SOLUÇÕES DE PAGAMENTOS S/A - PAGADORIA, alegando que, em 20 de janeiro de 2019, firmaram compromisso de compra e venda da unidade nº 121, torre única, do empreendimento denominado “Vertiz Club Home Tatuapé”, pelo preço de R$ 658.897,49, já incluídos os juros; em razão de dificuldades financeiras solicitaram a resolução do contrato em janeiro de 2020; exigência abusiva para devolução dos valores; pagaram aproximadamente 10% do valor do imóvel; fazem jus à restituição de 90% de todas as quantias pagas; abusivo o item 3 da Cláusula Décima; obrigados a arcarem com a comissão de corretagem para concretizar a compra; abusiva a cobrança; reportaram-se ao Código de Defesa do Consumidor. Requereram o deferimento da tutela de urgência para suspender as cobranças desde janeiro de 2020 e ao final confirmação da tutela com declaração de abusivas as cobranças desde janeiro de 2020; rescisão do contrato; reconhecimento da abusvidade da cláusula Décima do contrato; restituição de 90% dos valores pagos para aquisição do imóvel; devolução integral da comissão de corretagem. Deferido parcialmente o pedido de tutela de urgência apenas para para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas pertinentes ao negócio celebrado entre as partes. As requeridas Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda e Agillitas Soluções de Pagamentos S/A foram citadas e apresentaram contestação alegando preliminar de ilegitimidade passiva da contestante Agilitas Soluções de Pagamentos S/A, pois prestou serviços de recebimento e pagamento de valores exclusivamente aos corretores autônomos; ilegitimidade passiva da corretora contestante Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda para responder pelo pedido de devolução de valores quanto ao compromisso de compra venda. No mérito aduziu quanto a legalidade da transferência dos custos da comissão de corretagem aos adquirentes; o negócio foi concretizado; não pode ser responsabilizada pela situação financeira dos autores; eventual rescisão contratual não interfere na comissão de corretagem já quitada. A requerida Marina Empreendimentos Imobiliários Ltda, foi citada e apresentou contestação alegando desistência dos próprios autores quanto ao negócio imobiliário; frustrada a tentativa de acordo extrajudicial para realização do distrato; eventual montante a ser restituído deve seguir a Lei nº 13.786/2018, com devolução de 50% dos valores pagos descontada a corretagem; observância das cláusulas contratuais; impossibilidade de devolução da comissão de corretagem; ciência dos autores quanto à cobrança; tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça; os juros de mora são computados após o trânsito em julgado e a correção monetária após a citação; não se opõe à rescisão do contrato; liberação da unidade para renegociação. Réplica às fls. 463/470 É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, visto que desnecessária a produção de outras provas, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela requerida Agillitas Soluções de Pagamentos S/A, pois somente figura como empresa que intermediou o recebimento dos cheques e boletos (fls.68, 130 e 136). A requerida Agillitas firmou Contrato de Prestação de Serviços com os corretores autônomos com o objetivo de gerenciar os recebimentos e pagamentos decorrentes dos serviços prestados pelos contratantes (fls.214/222). Desta forma, não existe qualquer responsabilidade que possa ser atribuída à empresa ré, que apenas gerenciava os pagamentos por eventual rescisão contratual ou devolução de valores. Ademais, não integrou a cadeia de consumo no tocante à incorporação imobiliária, inexistindo nexo causal entre a pretensão dos autores e sua qualidade de gerenciadora de pagamentos. Por outro lado, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva da Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda suscitada na contestação. Os autores pleiteiam o ressarcimento das verbas consistentes na parcela quitada do preço e comissão de corretagem diretamente das requeridas e se fazem jus a tais requerimentos, a matéria diz respeito ao próprio mérito. No mérito, a ação é parcialmente procedente. Primeiramente, quanto à possibilidade de rescisão do contrato, não há dúvida que, independentemente da existência de culpa do contratante, o compromissário comprador tem o direito de rescindir o contrato e exigir a devolução das parcelas pagas, deduzidas as despesas com a rescisão, conforme já assentado pela jurisprudência deste Tribunal, na Súmula nº 1, de seguinte enunciado: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Oportuno ressaltar, quanto ao montante do reembolso, que a relação contratual entre as partes se submete à legislação consumerista, que prevê a nulidade das estipulações contratuais abusivas que, em detrimento da parte adquirente, assegura vantagens excessivas à vendedora ré (artigo 51, IV, do CDC). No presente caso, constou do contrato no item 3 da Cláusula Décima, b, a dedução de 10% do valor total da venda para ressarcimento dos custos administrativos e com publicidade (fls. 38). Estabelecido ainda no item e da referida cláusula, que após a dedução do item b dos valores pagos, eventual saldo encontrado seria parcialmente restituído aos autores. No caso, a restituição de 30% do saldo apurado em caso de pagamento de até 30% do preço da venda ou 50% de restituição do saldo em caso de quitação superior a 30% do preço da venda (fls.39). Constou do item 3.1 da referida cláusula que a devolução ocorreria de forma parcelada em doze vezes (fls.39). Ocorre que a perda total das quantias pagas é vedada pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e a aplicação concomitante de todas cláusulas mencionadas poderia frustrar a restituição de qualquer valor de uma forma enviesada. Observando que a aplicação do item b da referida cláusula, já frustraria qualquer devolução, tendo em vista que 10% do valor da venda (fls. 363: R$ 43.991,45) é superior as quantias pagas pelos autores de R$ 30.241,26 (fls.407/409) No caso dos autos, firmado o compromisso de compra na vigência da Lei nº 13.786/2018 - que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano - e submetida ao regime de patrimônio de afetação (fls. 403: av.03). Nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964: “Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II docaputdeste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)”. Assim, a penalidade imposta aos autores restringe-se exclusivamente à retenção de 50% dos valores pagos, tendo em vista que a nova legislação autoriza a pena convencional até referido percentual e é mais favorável ao consumidor, ao contrário da aplicação de todos os itens da Cláusula Décima firmada, que é abusiva. Tal retenção será utilizada para indenizar as requeridas das despesas com a publicidade, venda e custos diversos, ressaltando que os autores não receberam a posse do imóvel. Não se justifica a devolução parcelada dos valores desembolsados, nos termos da Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.” No tocante aos juros de mora, aplica-se o disposto no art. 397, parágrafo único, combinado com o art. 405 ambos do Código