Página 1981 da Caderno 4 - Entrância Inicial do Diário de Justiça do Estado da Bahia (DJBA) de 5 de Abril de 2024

8º do Regimento Interno do Condomínio, e, no dia 05 de setembro de 2013, multada pela prática da apontada irregularidade (evento 01). Impende, entretanto, frisar que o Regimento Interno do Condomínio somente fora aprovado pela Assembleia Geral Extraordinária, em 24 de abril de 2013 (evento 20), ou seja, em data posterior à colocação, na varanda da unidade habitacional da recorrida, dos ventiladores de teto, conforme demonstra o documento coligido no evento 20, subscrito pelo instalador dos objetos de ventilação. Na ocasião da aprovação do Regimento, restou disciplinada, no item 6) DAS UNIDADES AUTÔNOMAS, D, a proibição de instalação de ventiladores de teto, além de lustres e objetos pendentes”; não tendo sido, entretanto, deliberada a questão acerca da retirada ou permanência dos objetos anteriormente instalados. O condomínio especial em edifícios, também denominado propriedade horizontal, era instituto jurídico disciplinado pela Lei nº 4.541/64. A matéria foi objeto de regramento pelo Código Civil de 2002, nos arts. 1.331 a 1.358, sob o título de Condomínio edilício. A Convenção do condomínio, documento jurídico desenvolvido pela construtora no ato da incorporação ou averbação, é uma espécie de constituição, lei básica, regulamentadora das relações entre administração e condôminos. Difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo estabelecer normas de conduta para o uso das áreas comuns, a serem seguidas pelos moradores, visitantes, fornecedores, funcionários e terceiros. Neste sentido, oportuno transcrever entendimento jurisprudencial: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. , § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP - 3ª Câm. de Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.) A convenção condominial deve tratar, dentre outras matérias, acerca: a) da quota proporcional e a modalidade de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas do condomínio, sejam ordinárias ou extraordinárias; b) da forma de administrar o condomínio; c) da convocação, quórum para as deliberações e competências das assembleias condominiais; d) das sanções a que estarão sujeitos os condôminos, ou possuidores, pela prática de atos desconformes com o estipulado na convenção; e) do regime interno. O Regimento Interno, por seu turno, desempenha função complementar à convenção, disciplinando, de forma pormenorizada, a forma e as regras de convívio, a normatização de uso dos espaços sociais e as sanções cabíveis em caso de descumprimento. A questão da vedação à alteração da fachada, enfrentada pelo Código Civil, no art. 1336, III, verbis: “Art. 1.336. São deveres do condômino (...) III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”, não se estende, à luz de uma interpretação não ampliativa, em regra, às áreas internas das unidades habitacionais, a exemplo das varandas. A finalidade da norma é preservar o perfil originário e padronizado do condomínio e impedir alterações nocivas na fachada do edifício. (...). Importante registrar que as varandas dos apartamentos não integram a área comum do condomínio, ao contrário, são componentes das unidades autônomas. Desta forma, as limitações à liberdade de utilização das varandas, disciplinadas em regimentos internos, a exemplo da proibição do uso de adereços estéticos e objetos funcionais, transcendem, em regra, os limites de atuação e ingerência das disposições condominiais, mormente quando, como no caso concreto, a unidade habitacional se situa no sexto andar do condomínio edilício, não tendo sido demonstrada, pela parte recorrente, através de elementos de prova documentais, a exemplo de fotografias, a alteração da padronização estética da unidade habitacional. (...) (Classe: Recurso Inominado, Número do Processo: 008XXXX-86.2013.8.05.0001, Relator (a): CARLA CARNEIRO TEIXEIRA CEARA, Publicado em: 13/02/2014) Além disso, ao reunir seu Conselho Fiscal em 30.02.2013, o Réu manifestamente cometeu ato ilícito ao editar norma excedente das atribuições daquele e não aprovada formalmente por Assembleia Geral ( CC, art. 187), dispondo que (ID 35638074): Os moradores que abriram ou abrirão portas para área que margeia o Condomínio com a Av. Beira Mar, estão infringindo o Estatuto e o Regimento Interno do Condomínio Porto Santo, já que o Condomínio dispõe de portaria, porteiro e câmeras. Estes condôminos serão notificados para fecharem as portas e só permanecer o muro. O condômino que, após a notificação, continuar com as aberturas para a Av. Beira Mar, na área que margeia o Condomínio, serão notificados judicialmente, pois se porventura ocorrer algum episódio de furto por estas aberturas, estes condôminos serão multados e responsabilizados judicialmente. O morador que porventura infringir os artigos do Estatuto e do Regimento Interno das leis que regem este Condomínio será notificado e, se insistir no erro, fica estabelecida uma multa de um salário à dez salários-mínimos. E não se olvide de que as penalidades convencionalmente impostas aos Autores, sem previsão de garantia do contraditório e da ampla defesa (art. 44 do Estatuto) são inconstitucionais, vejamos: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL. ATO ANTISSOCIAL (ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL). FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO PUNIDO. DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. PENALIDADE ANULADA. 1. O art. 1.337 do Código Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis: “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia”. 2. Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos valores constitucionais. Precedentes do STF. 3. Também foi a conclusão tirada das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo. 4. Na hipótese, a assembleia extraordinária, com quórum qualificado, apenou o recorrido pelo seu comportamento nocivo, sem, no entanto, notificá-lo para fins de apresentação de defesa. Ocorre que a gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral, sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 1.365.279/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/8/2015, DJe de 29/9/2015.) Verificada a ofensa aos direitos da personalidade dos Autores, fazem eles jus à indenização pelo dano moral sofrido, a ser fixada prudentemente e de acordo com as circunstâncias do caso e a finalidade da reparação, qual seja, desencorajar o infrator a reeditar sua conduta ilícita, vedado o enriquecimento sem causa. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para assegurar aos Autores o direito à manutenção dos acessos privativos de suas residências à Av. Beira Mar, ausente prova do prejuízo aos demais condôminos a autorizar, em tese, a mitigação do seu direito constitucional de propriedade, bem como anular

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