Página 217 da Judicial I - Interior SP e MS do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) de 12 de Janeiro de 2018

Fixado esse quadro fático e diante dos argumentos expendidos na inicial e na contestação, bem como do quadro probatório apresentado nos autos, verifico não assistir razão aos autores, de modo que deve ser mantida a decisão que indeferiu o pleito antecipatório (id. 2037139), pelos fundamentos jurídicos nela apresentados.

Aplicabilidade do CDC

De fato, não se pode afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, conforme orientação sumulada pelo C. Superior Tribunal de Justiça: Súmula 285 – “Nos contratos bancários posteriores ao Código de Defesa do Consumidor incide a multa moratória nele prevista” e Súmula 297 – “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. No mesmo sentido, decidiu o C. Supremo Tribunal Federal, no julgamento da ADIN 2.591-1/DF (Rel. Min. Eros Grau): “1. As instituições financeiras estão, todas elas, alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo Código de Defesa do Consumidor”.

Todavia, não se pode deixar de considerar que é inviável a aplicação do CDC para aferição do “custo das operações ativas e a remuneração das operações passivas praticadas por instituições financeiras na exploração da intermediação de dinheiro na economia” (ADIN 2.591-1/DF), tendo em vista que a matéria é atinente ao Sistema Financeiro Nacional, cujo regime encontra-se fixado na Lei nº 4.595/64.

Por sua vez, a pretensão de aplicação de inversão do ônus da prova, prevista no artigo , inciso VIII, do CDC, só tem cabimento em relação aos pontos controvertidos para os quais a prova produzida nos autos seja insuficiente. Trata-se de regra de julgamento, a ser aplicada nas hipóteses em que há dificuldade para a parte hipossuficiente provar suas alegações. Além disso, referido dispositivo estabelece parâmetros para a facilitação da defesa dos direitos do consumidor quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação e for hipossuficiente a parte autora, segundo as regras ordinárias de experiência.

A inversão, portanto, não se opera de forma geral, tampouco de modo automático e absoluto.

No caso em questão, embora resistam ao valor apurado pela instituição financeira, os autores impugnaram o valor do débito de financiamento a partir de teses jurídicas que deverão ser analisadas pelo Judiciário.

Diante de tais considerações e a vista dos documentos acostados aos autos, reputo desnecessária a aplicação da inversão do ônus da prova, pois a matéria impugnada restringe-se à legalidade da contratação e da execução contratual.

Da alienação fiduciária

Nos termos do contrato em questão, os devedores alienaram à Caixa Econômica Federal, em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento (artigo 22 da Lei nº 9.514/97), em garantia do pagamento da dívida decorrente do mútuo imobiliário, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais.

Nessa perspectiva, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Não vislumbro inconstitucionalidade nesse procedimento, desde que sejam observadas as formalidades previstas legal e contratualmente, tendo em vista que houve alienação voluntária do bem ao credor (TRF 4ª Região, AC 200671080089787, 3ª Turma, DE 03/10/2007, Rel. Des. Fed. CARLOS EDUARDO THOMPSON FLORES LENZ). Além disso, não há ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, pois a garantia do acesso à jurisdição (art. , XXXV, CF) não fica diminuída pelo procedimento de consolidação da propriedade, na medida em que o interessado pode, a qualquer tempo, discutir vícios tanto do contrato como do procedimento, a fim de preservar seus direitos ou ser indenizado pelo equivalente.

Assim, é certo que a parte autora não está obrigada a pagar valores descabidos, tendo o direito de se socorrer do Judiciário para discuti-los. Porém, não pode decidir, unilateralmente, deixar de realizar os pagamentos avençados, hipótese em que corre o risco de ser declarada inadimplente, de ver o valor de suas prestações aumentarem progressivamente com a incidência de juros de mora e multa, e, ainda, de ser desapossada do imóvel.

De outra banda, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário pode promover público leilão para alienação do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da averbação da consolidação no Registro de Imóveis (art. 27 da Lei nº 9.514/97).

Portanto, em caso inadimplemento, não é possível privar, sem motivo relevante, o direito da instituição financeira de inscrever o nome do autor em cadastros de inadimplentes, bem como de consolidar o bem e aliená-lo a terceiro, uma vez que o ordenamento jurídico prevê essas possibilidades, que se constituem, então, em exercício regular de direito.

Ressalto, porém, que a purgação da mora pode ser feita a qualquer tempo, desde que antes da arrematação do bem por terceiro , consoante se verifica do julgado abaixo:

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9514/97. PURGAÇÃO DA MORA. PRAZO. DIREITO À MORADIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

- Considerando que o credor fiduciário, nos termos do art. 27, da Lei nº 9.514/97, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida, a purgação da mora até a arrematação não encontra qualquer entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34, do Decreto Lei nº 70/66.

- Admitida a purgação da mora até a data da arrematação do imóvel e não se vislumbrando qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade, deve a autora arcar com as despesas decorrentes da consolidação da propriedade em favor do fiduciário, inclusive os débitos relativos ao ITBI.

- Não obstante a parte autora tenha obtido o provimento jurisdicional almejado o certo é que a inadimplência contratual por ela deflagrada é que deu causa ao ajuizamento da ação, logo a ela cumpre arcar com os ônus da sucumbência. (...).

(TRF3, AC 1.897.997, Rel. Des. Fed. JOSÉ LUNARDELLI, e-DJF3 de 24/02/2014).

Todavia, somente o pagamento do valor integral do débito, acompanhado dos acréscimos legais, tem o condão de purgar a mora.

Nesse ponto, ausente renegociação da dívida, no âmbito administrativo, deve prevalecer para fins de purgação da mora os valores dos encargos vencidos informados na notificação extrajudicial carreada aos autos, bem como os posteriores, pautados nos mesmos parâmetros de cálculo.

Utilização do FGTS

Quanto ao pleito de utilização dos valores do FGTS, anoto que o contrato firmado entre as partes já contemplou os valores do referido fundo, haja vista que se trata de carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, com utilização dos recursos da conta vinculada (id 2007841).

Direito de renegociar as condições de amortização e diminuição da parcela cobrada