Página 265 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 23 de Abril de 2018

ADV: ADRIANA DIOGO STRINGELLI (OAB 175702/SP), PAULO GUILHERME DE MENDONÇA LOPES (OAB 98709/SP)

Processo 1060188-40.2017.8.26.0100 - Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Alexsandro Silveira - Pacari Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos, ALEXSANDRO SILVEIRA ajuizou a presente ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas, com pedido de tutela de urgência, contra PACARI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., aduzindo, em síntese, que adquiriu uma unidade autônoma em construção em 27/09/14, porém, em razão de dificuldades financeiras, não possui mais condições de arcar com as prestações contratuais. Assevera que não pode ser responsabilizado por quaisquer encargos incidentes sobre o bem antes da entrega das chaves. Ressalta que, em 13/06/17, comunicou à ré a sua intenção de rescindir o contrato, cujo distrato, todavia, não foi formalizado, em virtude da expressiva retenção dos valores pagos. Postula a rescisão contratual, a devolução de 90% das quantias pagas pelo preço do imóvel ou, subsidiariamente, percentual não inferior a 80%, a declaração de inexigibilidade das cotas condominiais e IPTU, bem como a condenação da ré ao pagamento do valor de R$ 631,55, despendido com taxa condominial do mês de maio de 2017. Com a inicial, juntou os documentos de fls. 26/85.A tutela de urgência foi deferida em parte às fls. 139/140 tão somente para a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e abstenção de inclusão do nome do autor nos órgãos creditícios relativamente a tais prestações. O agravo de instrumento interposto pelo autor restou provido pela r. decisão monocrática de fls. 187/191, que deferiu integralmente a tutela de urgência, inclusive, no tocante à suspensão da exigibilidade das taxas condominiais e IPTU.Regularmente citada, a ré ofertou contestação às fls. 94/138, sustentando, em suma, a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção dos valores pagos, já que o autor deu causa à rescisão. Ressalta que o valor pago para personalização do imóvel não é passível de restituição, bem como que os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado. Defende a regularidade da cobrança de despesas condominiais e IPTU, ainda que o autor não tenha sido imitido na posse do imóvel. Roga pela improcedência dos pedidos.Réplica às fls. 168/186.Determinada a especificação de provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (fls. 199 e 200/201).É O RELATÓRIO.FUNDAMENTO E DECIDO.O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a matéria discutida é de direito e os fatos já estão devidamente comprovados pelos documentos juntados aos autos, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC.O pedido inicial é procedente. Depreende-se dos autos que o autor firmou, em 27/09/14, compromisso de compra e venda de unidade autônoma do empreendimento denominado “Bio Tatuapé” (apartamento nº 51 do Bloco B fls. 35/73), com previsão de conclusão das obras em 30/07/17 e possibilidade de prorrogação pelo prazo de tolerância de 180 dias.A relação jurídica existente entre as partes é de consumo e, portanto, subordina-se aos ditames do Código de Defesa do Consumidor. Versando o caso presente acerca de rescisão contratual motivada por desistência do adquirente, em razão de impossibilidade financeira, faz jus o consumidor à devolução de parte das quantias pagas pelo preço do imóvel, admitindo-se a retenção, pela promitente vendedora, de determinado percentual para ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas.Nesse sentido, a Súmula nº 1, do E. TJSP, estabelece que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. De igual modo, a Súmula 543 do STJ, dispõe que, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa e compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenhasido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.As deduções previstas no contrato, todavia, não podem ser excessivas a ponto de extrapolar o intuito de compensação da promitente vendedora pela frustração do negócio causada pelo adquirente.Na espécie, afiguram-se abusivas as deduções significativas estabelecidas na cláusula VIII do contrato (fls. 54), a título de custos administrativos, tributos, multa compensatória etc., já que inviabilizam a restituição de qualquer quantia ao consumidor ou, quando muito, propicia ao comprador desistente a devolução de apenas 20% dos valores pagos (parágrafo 2º). Não se pode olvidar que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade” (CDC, art. 51, inciso IV). Ademais, “consideramse nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”, nos termos do art. 53, “caput”, do diploma consumerista.Nesse diapasão, considerando que o montante da penalidade se mostra manifestamente excessivo, mister se faz, com fundamento no art. 413 do Código Civil, a redução da cláusula penal para o patamar de 20% incidente sobre valor total adimplido pelo autor, cujo percentual se mostra adequado para reparar os prejuízos sofridos pela vendedora do imóvel, levando-se em conta, inclusive, que, no caso presente, as chaves sequer haviam sido entregues ao comprador.Por conseguinte, os valores pagos pelo preço do imóvel, no total de R$ 94.593,27 (fls. 74/75), devem ser restituídos pela ré, admitindo-se a retenção de 20% a título de cláusula penal. A devolução deverá ocorrer à vista, tal qual preconiza a Súmula nº 2, do E. TJSP, com correção monetária desde o respectivo desembolso e acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual, nos termos do art. 405, do Código Civil.A respeito, precedente jurisprudencial do E. TJSP: “Apelação. Responsabilidade civil. Promessa de compra e venda de bem imóvel. Resilição unilateral do contrato por iniciativa dos promitentes compradores. Controvérsia recursal adstrita ao percentual de retenção pela incorporadora. Possibilidade de retenção de 20% dos valores desembolsados. Precedentes desta C. Câmara. Valor destinado a cobrir as despesas administrativas suportadas pela incorporadora com o desfazimento do negócio. Súmulan. 1 do TJSP e 543 do STJ. Existência, entretanto, de cláusula penal compensatória. Aplicação do art. 413 do CC. Redução da multa excessiva. Devolução de valores que deve ser realizada em parcela única, sem qualquer parcelamento. Súmula n. 2 do TJSP. Correção monetária. Termo inicial que deve coincidir com os desembolsos. Juros moratórios. Termo inicial que deve corresponder à citação, nos termos do art. 405 do CC, e não ao trânsito em julgado da decisão. Sentença mantida. Recurso improvido.” (Apelação nº 1002483.2017.8.26.0481, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Hamid Bdine, j. em 18/12/17).Frise-se que o autor postula na presente demanda a restituição dos valores despendidos exclusivamente a título de preço do imóvel, conforme consta do extrato emitido pela própria ré a fls. 74/75, de modo que se afigura impertinente a discussão acerca do valor pago para personalização do imóvel, já que não constitui objeto desta ação.Por fim, também se afigura abusiva a transferência ao adquirente do encargo condominial e tributo incidentes sobre o imóvel antes da imissão na posse, conforme estabelece a cláusula XXV, parágrafo 1º, do contrato (fls. 61), pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, sendo, portanto, nula de pleno direito.A respeito, o C. STJ, no julgamento do REsp 1.345.331, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação”.No mesmo sentido, precedente jurisprudencial do E. TJSP: “Promessa de compra e venda Indevido o pagamento de despesas condominiais eIPTUenquanto não estiver na posse do imóvel Sentença mantida Recurso desprovido” (Apelação cível nº 1004514-12.2014.8.26.0576, Rel. Des. Fortes Barbosa, 6ª Câmara de Direito Privado, j. em 18/05/2015).Na espécie, considerando que o autor não recebeu as