Página 1963 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 17 de Agosto de 2018

nenhum impedimento de sua aplicação entre nós’. “4. O contrato, em sua essência, já está rescindido, está morto, só falta que o juiz lhe assine o atestado de óbito, ou seja, só falta a declaração judicial da rescisão, declaração (não decreto) essa pedida pelo autor. “A rescisão dá-se por duas razões: a primeira foi a declaração formal do autor de descumprimento do contrato. “A outra razão provém do comportamento das rés. O contrato prevê cláusula resolutiva expressa por falta de pagamento (fls.), ou seja, o contrato previu o pacto comissório, tratado no Código Civil, a saber: “’art. 1.163 Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço’. “’Parágrafo único Se, em dez dias, de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda’. “Assim, com o inadimplemento por parte do autor, abriram-se duas alternativas para as rés: a) exigir o cumprimento do contrato, com o pagamento do preço, mais perdas e danos e; b) dar por desfeita a venda, com perdas e danos. “As rés em nenhum momento pediram o preço, nem mesmo em reconvenção. (E não o pediram certamente porque sabiam e continuam sabendo que o autor não tem condições econômicas para pagar) (g.n.). “É evidente que elas preferiram a segunda hipótese e deram o contrato por rescindido. Por isso mesmo é que como conseqüência da rescisão retiveram, a título de perdas e danos, as parcelas do preço que receberam. “5. Ao contrário do que disse o digno magistrado, o princípio da obrigatoriedade dos contratos, está sendo respeitado. “Com o inadimplemento antecipado e confesso por parte do autor, e conseqüentemente abertura das duas alternativas supra referidas para as rés-vendedoras e com a escolha da solução rescisória, o autor-comprador não se isentou de responsabilidades. Continuou ele submetido aos efeitos do contrato, em estado de responsabilidade, e vai pagar por isso. “6. Estamos diante de um contrato bilateral. As partes são simultaneamente credor e devedor. As rés-vendedoras eram credoras do preço e devedoras da coisa. O autor, vice-versa. “Com o inadimplemento e conseqüente rescisão do contrato, novas relações de crédito e débito ficaram caracterizadas. As rés são credoras das perdas e danos a que o autor deu causa e, por isso, julgam-se no direito, de reter a seu próprio juízo a totalidade das parcelas do preço recebidas. “O autor entende excessivas essas perdas e danos e julga-se credor de parte daquelas parcelas. “Não se lhe pode negar o direito de discutir o valor das perdas e danos. “E o meio natural para tanto é facultar-lhe o exercício da presente ação. Nem pode ser de outra forma pois é princípio basilar da ordem jurídica que a todo direito corresponde uma ação, que o assegura art. 75 do CC. “7. As rés encontram-se em situação confortável. Consideram rescindido o contrato mas não pedem a declaração judicial da rescisão pelo fato evidente de que teriam de enfrentar a discussão do alcance das perdas e danos e o conseqüente dever de restituir parte do preço recebido, nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Assim, elas fazem ‘justiça com as próprias mãos’ e ficam com o dinheiro em seu poder, outorgando-se um direito de retenção não só não previsto como defeso em lei. “Com tais vantagens, evidente que as rés permanecerão inertes indefinidamente pois ao autor já não é facultado exigir a coisa; e elas detêm a parte paga do preço. “Em tais circunstancias, repita-se, não se pode negar ao autor o direito de ver declarada judicialmente a rescisão, já ocorrida na realidade, e de discutir o valor das perdas e danos. “Se assim não se fizer, o devedor estará manietado, impossibilitando de discutir o quantum das perdas e danos a seu cargo. “Aí está, aliás, um dos objetivos primordiais da doutrina do inadimplemento antecipado do contrato, ou seja, nas palavras do citado monografista Fortunato Azulay: ‘minimizar as perdas e danos’ pois ‘não são raros, na prática forense, os casos de culpa ou dolo do contraente quando da execução dos contratos. “Convém também lembrar que não deve causar espanto o inadimplemento antecipado do contrato porquanto tal costuma ocorrer em inúmeras hipóteses como na concordata, na auto-falência, na insolvência civil e em todos os casos em que o devedor declara expressamente que não vai pagar, facilitando a posição do credor que não precisa, então, aguardar o vencimento do prazo para exigir a prestação. “8. Não procede a interpretação que as rés dão ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor segundo a qual o direito à devolução de prestações só ocorre quando é o credor quem pede a rescisão do contrato. “Essa interpretação é meramente literal e estreita, levando ao absurdo de impedir que o consumidor possa pleitear aquilo que a mesma lei lhe concedeu. “O direito à devolução decorre, em tese, sempre que haja rescisão do contrato. O objetivo do preceito é óbvio: evitar que o devedor sofra perdas e danos excessivos nos casos em que deu causa à rescisão. “Por mero raciocínio lógico, conclui-se que não pode o credor neutralizar esse direito a pretexto de não haver requerido, formalmente, a rescisão do contrato já morto, na realidade, ou pelo menos, ferido de morte juridicamente. “É claro que o devedor inadimplente não pode pedir a rescisão do contrato para se beneficiar dela, como por exemplo, pedir as perdas e danos que ele mesmo ocasionou. “Não é o caso dos autos. Aqui o devedor pediu mera declaração da rescisão (pré-existente, portanto) para cumprir formalidade jurídica, ou seja, para obter o pronunciamento judicial da rescisão porquanto, nos sistema brasileiro, entende-se que a resolução formal desse tipo de contrato exige tal pronunciamento. “Mas o objetivo real, jurídico-econômico, perseguido pelo devedor prende-se como já foi dito ao alcance das perdas e danos, as quais ele admite dever mas não no valor unilateralmente imposto e retido pelo credor. “9. O fato jurídico gerador do direito do autor não foi a rescisão do contrato, por ele provocada. Foi, sim, o abuso, a exorbitância das rés quando retiveram o valor total das parcelas pagas. “A rigor, o autor nem precisava pedir a rescisão formal do contrato pois as rés mesmas já o deram por rescindido (art. 1.163, § único do Código Civil). Bastava o autor pedir logo a devolução da parte excessiva com a qual estariam se locupletando as rés, adimplentes na primeira fase do contrato, mas exorbitantes na segunda. “De qualquer forma, o pedido de declaração judicial da rescisão não pode prejudicar o pedido condenatório, único relevante, de redução das perdas e danos. “10. É irrelevante o fato de as rés não haverem notificado o autor nos termos do D.L. 745/69, com o que teriam elas demonstrado que não desejavam a rescisão. “O preceito desse decreto existe a benefício do devedor e não pode ser interpretado a seu desfavor. “Além disso, essa notificação é, no caso, de inocuidade total, pois ela existe para possibilitar a purgação da mora pelo devedor e estado de mora não ocorreu já que o devedor entrou diretamente na inadimplência absoluta, deixando claro que não desejava os benefícios da purgação da mora. “11. Quanto ao valor das perdas e danos e conseqüente direito de retenção de prestações pagas por parte das rés, a razão também está com o autor. “O pedido foi claro: devolução das importâncias pagas, abatido o valor das perdas e danos causados por ele, autor, e devidamente comprovadas. “As rés, a este propósito, nada comprovaram. Entenderam desnecessária a produção de outras provas e pediram o julgamento antecipado do feito. “Há, sem dúvida, um prejuízo, facilmente perceptível, consistente nos gastos administrativos ligados ao empreendimento. Mas também não se pode esquecer de que a porção construída do apartamento ficou para as rés. “A propósito do tema este relator já se pronunciou, informando que a jurisprudência tem calculado grosso modo o valor da retenção. “’Essa questão da proibição, por parte do CDC, da perda total das prestações, vem agitando os Tribunais, não sendo fácil ao intérprete extrair regras amplas. Pode-se, contudo, afirmar as que seguem: “’a) As circunstâncias de fato são sempre levadas em consideração, o que faz variar o percentual da devolução, a saber: devolução de 80% - REsp. 60.065-0/SP, r. Min. Rosado de Aguiar, Bol. AASP 1949; devolução de 90% - REsp. 58.912-6/MG, r. etc.; devolução de 100%, TJSP, Ap. 257.723-2 r. Debatin Cardoso, v.u., j. 26.X.95, JTJ 176/46. (...). “’b) Entre as circunstâncias de fato relevantes estão o tempo e a forma com que o adquirente ocupou o imóvel, conforme precedentes (...)’. “No presente caso, não houve utilização do imóvel, o que leva a não reduzir muito o quantum da devolução. “Tudo bem ponderado e levando em conta que algum prejuízo o autor acarretou, chega-se ao percentual de 80%, com o que se harmonizam os princípios gerais do direito contratual com os das relações de consumo. “Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso para julgar procedente a ação, declarando-se a rescisão do contrato e condenando as rés na devolução de 80% (oitenta por cento) das importâncias recebidas”. (julgamento em 18.VI.98 fls. 40/51).