Página 2155 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 11 de Outubro de 2018

taxa: Int. - ADV: ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO (OAB 192649/SP)

Processo 1004726-15.2018.8.26.0084 - Procedimento Comum - Indenização por Dano Material - Gervasio Lourenço Pires -Alex de Oliveira e outro - Vistos. Fls. 49/54. Pedidos serão analisados conjuntamente por ocasião da audiência. Manifeste-se o autor. Int. - ADV: FERNANDO HUMAITA CRUZ FAGUNDES (OAB 129029/SP), MAICON ROBERTO MARAIA (OAB 298239/SP), CARINA NUNES GOLDMANN (OAB 327498/SP), ROSIMEIRE RAMOS (OAB 369786/SP)

Processo 1005186-02.2018.8.26.0084 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Nogueira -Diga o Exequente. - ADV: BRENO CAETANO PINHEIRO (OAB 222129/SP)

Processo 1005908-70.2017.8.26.0084 - Tutela Antecipada Antecedente - Indenização do Prejuízo - Gláucia Franco Gratão -Acs Gama Empreendimentos Imobiliários Ltda - I - RELATÓRIO. 1. Pede GLAUCIA FRANCO GRATÃO em face de ACS GAMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA a rescisão do compromisso de compra e venda que firmaram com a devolução integral dos valores pagos em uma única parcela, devidamente corrigidos quando do pagamento. 1.2. Processada com justiça gratuita e sem tutela antecipada (fls. 61/62), respondeu a ré que o contrato firmado não se caracteriza como de adesão, tendo sido automaticamente rescindido quando da não aprovação do financiamento pelo agente financeiro; assim a devolução de saldo à autora, se o houver, deverá sê-lo nos termos contratuais, isto é, 30% do valor pago, mais encargos assumidos aí incluídas taxas condominiais e IPTU (fls. 84/135). 1.3. Inconciliados em audiência e sem outras provas, reiteraram as partes , a final, a procedência de suas respectivas alegações (fls. 149). II FUNDAMENTAÇÃO. 2. Não obstante respeitáveis entendimentos em contrário, necessário trazer aos autos o norte do V. Acórdão proferido nos autos da Apelação Cível nº. 38.024-4/7, proferido pelo Desembargador José Osório da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, assim ementado: “Compromisso de compra e venda. Rescisão por parte do compromissário inadimplente. Ação improcedente. “Inadimplemento antecipado do contrato. fato imputável ao devedor. Interesse legítimo para discutir alcance das perdas e danos. Retenção de importâncias pagas. Inércia das compromitentes. Justiça pelas próprias mãos. Rescisão admitida pelas compromitentes. Art. 1163 do CC. Observância do princípio da força obrigatória do contrato. “Perdas e danos extraordinários não comprovados. Incidência do art. 53 do CDC. Impossibilidade de perda total. Devolução parcial (80%) ordenada. Recurso provido”, e cujo teor integral assim se põe: “1. A ação foi bem proposta e é procedente. “O autor comprometeu-se a adquirir, na planta, apartamento por R$ 247.600,00. Pagou durante 20 meses, desembolsando cerca de 25% do preço (fls.). percebendo que não poderia continuar cumprindo o contrato, e não obtendo distrato amigável, declarou expressamente que não ia pagar e pediu a declaração judicial da rescisão e a devolução das importâncias pagas, abatido o valor das perdas e danos que as rés comprovassem. “A ação foi julgada improcedente porquanto fora o autor quem deu causa ao inadimplemento, não podendo, então, fugir às conseqüências da força obrigatória do contrato. “O nobre magistrado, contudo, não decidiu com o acerto habitual. “2. Não há dúvida de que o inadimplemento se deu em razão de fato imputável ao devedor-comprador. “Inaplica-se ao caso a teoria da imprevisão pois o autor, quando da celebração do contrato, tinha meios para prever a evolução dos fatos, sendo certo que nada de verdadeiramente anormal alterou as condições iniciais do negócio. “Também não aproveita, por inteiro, ao autora a alegação de impossibilidade econômica no cumprimento da prestação. “Segundo a teoria tradicional vigorante, a dificuldade ou mesmo a impossibilidade econômica, pessoal, do devedor, não constitui força maior e não o exonera do dever de prestar. “Entretanto, no campo das relações de consumo, em que o comprador está mais sujeito às variadas seduções das técnicas de venda, já se nota atenuação da regra supra: os próprios vendedores e fornecedores têm sido tolerantes com a inadimplência dos consumidores em épocas de dificuldades econômicas, de desemprego, etc. Assim é que, nesse ambiente, tais circunstâncias não podem deixar de ser consideradas e vão produzir algum efeito, como se verá adiante. “No caso dos autos, contudo, é certo que o autor não comprovou a impossibilidade da prestação, em termos técnico-jurídicos. Caso contrário, seria viável, em tese, o afastamento de sua responsabilidade, nos termos do art. 865, 1ª parte, do CC. “Assim, fica-se com a afirmação inicial de que o inadimplemento ocorreu por fato imputável ao devedor. “Mas a imputação é de mera culpa ao contratar. Não há qualquer sinal de dolo por parte dos autores. Resulta claro dos autos que a negativa de pagamento se deu em razão de empecilhos econômicos e não com finalidades escusas de causar dano ao vendedor, ou por mera malícia de não pagar porque não quer, mesmo tendo meios para tanto, sem risco de ruína. “De qualquer forma, a culpa é suficiente para deixar o devedor em situação de responsabilidade. Mas responsabilidade atenuada, sempre que possível, pois resulta clara de todo o sistema do Código de Defesa do Consumidor e particularmente de seu art. 53 que um de seus objetivos é evitar que uma aquisição pouco amadurecida possa levar o adquirente ao desastre econômico. “3. Outra observação: no presente caso, não se põe o problema da mora, pois o autor esta em dia quando da propositura da ação. Declarando expressa e solenemente que não ia mais pagar, o autor entrou diretamente no estado de inadimplência, sem passar pela mora. Isto terá conseqüências, como adiante se verá. “Essa hipótese sempre foi considerada perfeitamente possível, como já anotava Lacerda de Almeida, no começo do século, referindo-se à recusa expressa e formal do devedor. “O caso dos autos caracteriza situação de inadimplemento antecipado do contrato, figura também utilizada com tranqüilidade em outros sistemas jurídicos. “O competente monografista Fortunato Azulay, com apoio de Serpa Lopes, afirma: “’Parece evidente, num confronto preliminar entre a doutrina do repúdio antecipado do contrato, como causa e motivo determinante de sua resolução, e os dispositivos legais que regem a inexecução contratual no direito brasileiro, que não há nenhum impedimento de sua aplicação entre nós’. “4. O contrato, em sua essência, já está rescindido, está morto, só falta que o juiz lhe assine o atestado de óbito, ou seja, só falta a declaração judicial da rescisão, declaração (não decreto) essa pedida pelo autor. “A rescisão dá-se por duas razões: a primeira foi a declaração formal do autor de descumprimento do contrato. “A outra razão provém do comportamento das rés. O contrato prevê cláusula resolutiva expressa por falta de pagamento (fls.), ou seja, o contrato previu o pacto comissório, tratado no Código Civil, a saber: “’art. 1.163 Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço’. “’Parágrafo único Se, em dez dias, de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda’. “Assim, com o inadimplemento por parte do autor, abriram-se duas alternativas para as rés: a) exigir o cumprimento do contrato, com o pagamento do preço, mais perdas e danos e; b) dar por desfeita a venda, com perdas e danos. “As rés em nenhum momento pediram o preço, nem mesmo em reconvenção. (E não o pediram certamente porque sabiam e continuam sabendo que o autor não tem condições econômicas para pagar). “É evidente que elas preferiram a segunda hipótese e deram o contrato por rescindido. Por isso mesmo é que como conseqüência da rescisão retiveram, a título de perdas e danos, as parcelas do preço que receberam. “5. Ao contrário do que disse o digno magistrado, o princípio da obrigatoriedade dos contratos, está sendo respeitado. “Com o inadimplemento antecipado e confesso por parte do autor, e conseqüentemente abertura das duas alternativas supra referidas para as rés-vendedoras e com a escolha da solução rescisória, o autor-comprador não se isentou de responsabilidades. Continuou ele submetido aos efeitos do contrato, em estado de responsabilidade, e vai pagar por isso. “6. Estamos diante de um contrato bilateral. As partes são simultaneamente credor e devedor. As rés-vendedoras eram credoras do preço e devedoras da coisa. O autor, vice-versa. “Com o inadimplemento e conseqüente rescisão do contrato, novas relações de crédito e débito ficaram caracterizadas. As rés são credoras das perdas e danos a que o autor deu causa e, por isso, julgam-se no direito, de reter a seu próprio juízo a totalidade das parcelas do preço recebidas. “O autor entende excessivas essas perdas