Página 161 da Judicial I - Interior SP e MS do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) de 11 de Junho de 2019

Na hipótese de inadimplemento das prestações do financiamento, a Lei 9.514/97 dispõe que o credor, mediante Oficial do competente Registro de Imóveis, promoverá a notificação do devedor

para purgação da mora. Efetivado o pagamento pelo devedor fiduciante, o Oficial do Registro entregará ao fiduciário as quantias recebidas. Caso contrário, certificará o inadimplemento e

promoverá os assentamentos necessários à consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, possibilitando a este promover a venda do imóvel em leilão público.

Tratando-se de contrato de mútuo, o descumprimento contratual por uma das partes autoriza que a outra inicie os procedimentos de cobrança visando a satisfação do débito.

Analiso a alegação de ausência de notificação da data da realização dos leilões.

A parte autora, em 13/08/2012, firmou contrato de financiamento de dívida de R$ 75.903,40 com alienação fiduciária em garantia em favor da CEF, para pagamento em 300 meses e, em

outubro de 2017, deixou de pagar as prestações assumidas.

Os autores foram regularmente intimados para purgar amora (ID 10862948), porém, quedaram-se inertes.

É certo que o Superior Tribunal de Justiça vem admitindo que a purgação do débito seja feita após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, até a alienação em leilão a

terceiro, desde que não configurado abuso de direito por parte do devedor:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA EFETUADA POR DEPÓSITO JUDICIAL. POSSIBILIDADE DE REMISSÃO DA DÍVIDA ATÉ LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento da Corte de origem encontra-se em harmonia com a jurisprudência sedimentada neste Sodalício no sentido de sercabível a purgação da mora pelo devedor, mesmo

após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 2. A jurisprudência do STJ, entende "que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos

encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei

nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal." (REsp 1433031/DF, Rel. Ministra NANCYANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014) 3. Agravo interno não provido. (QUARTA TURMA, AgInt no AREsp 1132567/PR, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 06/11/2017) grifei

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. "O devedor pode purgar a mora em15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de

arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997." (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014) 2. Alegada diversidade de argumentos que, todavia, não

se faz presente. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (TERCEIRA TURMA, AgInt no REsp 1567195/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe 30/06/2017) grifei

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. QUITAÇÃO DO DÉBITO ACPOÓNSSAOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADEEM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI N. 70/1966. PROTEÇÃO DO DEVEDOR. ABUSO DE DIREITO. EXERCÍCIO EM MANIFESTO DESCOMPASSO COM A FINALIDADE.É1p.ossível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. A garantia do direito de quitação do débito antes da assinatura do auto de arrematação protege o devedor da onerosidade do meio executivo e garante ao credor a realização de sua legítima

expectativa - recebimento do débito contratado. 4. Todavia, caracterizada a utilização abusiva do direito, diante da utilização da inadimplência contratual de forma consciente para ao final

cumprir o contrato por forma diversa daquela contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro contratante e do terceiro de bo -fé, que arrematou o imóvel, afasta

se a incidência dos dispositivos legais mencionados. 5. (...). 6. Recurso especial não provido. (STJ - TERCEIRA TURMA, RESP 201500450851, MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJE: 20/05/2015) grifei

Porém, visando minimizar prejuízos ao credor, que cumpriu com sua parte no contrato de mútuo ao efetuar a entrega do dinheiro financiado e agiu dentro do que lhe facultava a legislação a

realizar a execução extrajudicial, há que se adotar cautelas para admitir que o depósito restitua o contrato ao status quo ante. Nesse passo, a suspensão da venda do imóvel a terceiros e

retomada do contrato de financiamento só deve ser admitida, na via judicial, mediante depósito de todas as prestações vencidas até a data de propositura da ação, com juros, correção e

encargos, além do depósito das prestações que forem se vencendo ao longo da ação (Nesse sentido: TRF3 - PRIMEIRA TURMA, AI 00167249820164030000, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, e-DJF3 Judicial 1: 07/02/2017).

No entanto, nenhum depósito foi realizado na presente ação. Assim, não vejo propósito do autor de liquidar judicialmente o débito nessas condições.

Em razão da dívida não quitada, o imóvel acabou por ser levado a leilão e arrematado por terceiro.

Todavia, é certo que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da necessidade da intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, em

contratos de alienação fiduciária de imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (QUARTA TURMA , AINTARESP 201701256797, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJE DATA:06/11/2017) grifei

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA. 1. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE A PARTIR DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. 2. INTIMAÇÃO PESSOAL QUANTO AOS LEILÕES. NECESSIDADE. INTIMAÇÃO POR EDITAL. POSSIBILIDADE. DEVEDORES DEVIDAMENTE INTIMADOS. REVER AS CONCLUSÕES DA CORTE ESTADUAL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "A mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do

bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda

usufrui do imóvel" (REsp 1.328.656/GO, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/08/2012, DJe 18/09/2012). 2A. jurisprudência desta Corte é pacífica em entender pela necessidade de

intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, porém, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei n. 9.514/1997, a intimação poderá se dar mediante edital. 2.1. Ficou expressamente consignado pelo Tribunal estadual que não houve nenhuma irregularidade formal nos procedimentos extrajudiciais. Infirmar tais conclusões exigiria o imprescindível reexame de

provas. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido. (TERCEIRA TURMA, AIEDRESP 201301071490, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJE DATA:21/05/2018.) grifei

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PNRo OâmVbIDitOo d. o1.D"ecreto

Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AGRESP 201300353371, PAULO DE TARSO SANSEVERINO - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:13/08/2015 ..DTPB:.) grifei

Destaco, inclusive, que a Lei nº 13.465/2017 veio inserir o § 2o A ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, reforçando a necessidade de intimação do devedor: “Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste

artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

No caso concreto, verifico que a CEF trouxe aos autos os documentos ID 10862938 e 10862940, que consistem nos Avisos de Recebimento – AR, relativos à notificação dos autores sobre a realização dos leilões.

Já quanto ao segundo leilão, marcado para 23/06/2018, houve três tentativas de entrega da intimação, porém, os autores encontravam-se ausentes (ID 10862940).

Destaco que as tentativas de intimação foram corretamente direcionadas aos autores no endereço do imóvel em que residem. Friso que, caso não residam no imóvel, caberia a eles informarem