Página 215 da Judicial I - TRF do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) de 12 de Julho de 2019

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5009991-30.2017.4.03.6100

RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS

APELANTE: MARIA HELENA GOMES RUGGIERO, FABIO CAETANO RUGGIERO

Advogado do (a) APELANTE: NELSON JOSEDOS SANTOS - SP252317Advogado do (a) APELANTE: NELSON JOSEDOS SANTOS - SP252317-

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL

Advogado do (a) APELADO: NAILA HAZIMETINTI - SP245553OUTROS PARTICIPANTES:

V O T O

No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97).

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27).

Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes.

No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97).

Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, e da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação.

Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97).

A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil.

Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista na Lei 9.514/97, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.

Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

o adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e fiduciária, passando a ter a propriedade plena do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que a instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.

No extremo oposto, tampouco se cogita que o fiduciante possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido em sua posse (artigo 27, § 8º da Lei 9.514/97).

Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à adjudicação e anterior à imissão na posse.

A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação, só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos ao mesmo, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser pressuposto, mas demonstrado pela executante.

Neste sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais Regionais Federais da 1ª, 2ª, 4ª e 5ª Regiões:

Trata-se de recurso especial interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão deste Tribunal, que resolveu questão sobre o contrato de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) firmado entre a CEF e a parte autora.

O acórdão consignou que a avaliação do imóvel foi de R$42.680,34 (quarenta e dois mil seiscentos e oitenta reais e trinta e quatro centavos) e a adjudicação foi pelo preço de R$5.083,94 (cinco mil e oitenta e três reais e noventa e quatro centavos), assim, mesmo ao senso comum, está objetivamente assente a premissa de preço vil.

Nas razões recursais, a parte recorrente sustenta a impossibilidade de aplicação subsidiária do CPC nos procedimentos de execução extrajudicial regidos pela Lei n. 5.741/1971. O recurso não merece trânsito. Inicialmente, não há como admitir o recurso especial pela alínea a do permissivo constitucional (art. 105, III) se a parte recorrente não indica os dispositivos de lei federal contrariados ou cuja vigência fora negada, nem menciona em que consistiu tal contrariedade ou negativa de vigência. Nessa hipótese, incide, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF:

"É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (...).

No caso, a parte recorrente não indica o dispositivo tido por violado. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se conhece do recurso especial quando a orientação do tribunal firmou-se no mesmo sentido da decisão recorrida, nos termos do enunciado da Súmula 83/STJ, seja ele fundado na alínea a ou c do permissivo constitucional. (...). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior de Justiça é uníssona em considerar vil o preço da arrematação que seja inferior a 50% do valor da avaliação. (cf. STJ, REsp 1351153/CE, Ministro Raul Araújo, DJ de 30/05/2014).

Por fim, o reexame de fatos e provas da causa é uma providência incompatível com a via eleita em face do comando contido na Súmula 7/STJ, "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" que impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a, quanto pela alínea c do permissivo constitucional (...).

No caso, este Tribunal consignou que a adjudicação do imóvel foi por preço vil. Rever tal entendimento implicaria o revolvimento da matéria fático-probatória dos autos, providência incabível ante o óbice da Súmula 7/STJ. Ante o exposto, não admito o recurso especial. Intimem-se. Brasília, 17 de dezembro de 2015. Desembargador Federal CÂNDIDO RIBEIRO Presidente (TRF1, APELAÇÃO 00239674320094013800, DESEMBARGADOR FEDERAL CÂNDIDO RIBEIRO, 22/01/2016)

SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. VALOR DA AVALIAÇÃO. CONDENAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO AO PAGAMENTO DA DIFERENÇA ENTRE O DÉBITO DO MÚTUO E O VALOR DO IMÓVEL.

1. A CEF, em execução extrajudicial nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, adjudicou o bem do imóvel pelo valor da dívida e não no valor da avaliação do imóvel. O valor da dívida, na espécie, era menor do que o valor publicado no edital do primeiro leilão.

2. O Decreto-Lei nº 70/66 não inibe o credor de, à ausência de lance no segundo público leilão, adjudicar a si o bem imóvel hipotecado, contudo ressalva-se que deve ser pelo valor da avaliação do imóvel e não do débito. Entendimento contrário admitir-se-ia enriquecimento ilícito do agente financeiro decorrente de posterior alienação do bem a terceiros. Precedente desta Corte Regional. 3. Não há que se impugnar a execução extrajudicial por preço vil em face da adjudicação pelo agente financeiro, mas cabível impor à Caixa o pagamento do valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel.

4. Semelhante conduta previu o Decreto-Lei nº 70/66 quando o lance for superior ao débito, no sentido de que "Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, for superior ao total das importâncias referidas no caput deste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor." (art. 32, § 3º, do Decreto-Lei nº 70/66).

5. Apelação parcialmente provida para condenar a CEF ao pagamento da diferença encontrada entre avaliação do imóvel e o débito do mutuário, na data da adjudicação, corrigido monetariamente. (TRF1, APELAÇÃO 00046321020014013803, DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:30/07/2010)