Página 543 da Judicial do Diário de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte (DJRN) de 16 de Julho de 2019

correspondente. Em audiência de conciliação, as partes foram instadas à realização de acordo, não se chegando, contudo, a uma composição. A ré apresentou defesa, suscitando preliminar e, no mérito, que a empresa é tão vítima de tal situação quanto o autor, já que enfrenta sérios problemas na regularização do bem junto à prefeitura de Parnamirim/RN, buscando a solução há anos. Acrescenta que o imóvel, quando entregue, estava de acordo com o plano diretor, mas com a mudança das medidas de um terreno, a ré se encontra em processo de adequação, para, assim, proceder à individualização do bem. Destaca que o autor utiliza- se deste fato para “quebrar” o negócio jurídico firmado junto à ré, pleiteando a devolução de todos os valores pagos, buscando, inclusive, ser indenizado moralmente pelos supostos danos sofridos. Pede a improcedência da lide. A parte autora apresentou a sua réplica. Audiência de instrução, em que foram inquiridas como informantes as testemunhas indicadas pela parte autora. As partes expressaram desinteresse na realização de outras provas. Alegações finais pelo promovente. É o que importa relatar. Decido. Inicialmente, destaco que a presente ação foi ajuizada no prazo legal, não havendo que se falar em aguardar a sentença nos autos da cautelar. Ultrapassada a questão, conforme narra a exordial, o requerente pretende a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes em virtude do inadimplemento do réu, que não tomou as medidas necessárias à regularização do imóvel perante a Prefeitura de Parnamirim, obstando a escrituração pelo comprador/demandante. A parte ré sustenta que o impedimento ocorreu em virtude de mudanças implementadas pela prefeitura, e que, quando da contratação, a parte autora tinha ciência da situação. Ainda, afirma, que se encontra em processo de adequação. Compulsando os autos, é fato incontroverso que os litigantes firmaram contrato de crédito associativo - Sistema Associativo Habitacional, ID Num. 7138246 - Pág. 9/13, e que restou impossibilitada a outorga da escritura do imóvel porque houve a mudança no Plano Diretor do Município, impossibilitando a individualização do terreno e, consequentemente, a escrituração - apesar do adimplemento do preço pelo comprador/promovente. Percebe-se, ainda, que, realizada a adesão ao contrato no ano de 2005, em 30/11/2013 o autor havia quitado todo o valor que era por ele devido, mas até o ajuizamento da ação, em 2016, o requerido não havia outorgado a escritura do imóvel, alegando, em oportunidade de defesa, que se deu por circunstâncias alheias à sua vontade. Nesse sentido, infere-se nos autos que o imóvel objeto do negócio jurídico encontra-se realmente impossibilitado de sofrer qualquer registro ou transferência, visto que não se encontra individualizado, situação relatada, inclusive, em Carta Oficio/2010 (ID Num. 7138696 - Pág. 1/2), enviada pela demandada ao Secretário Municipal de Habilitação e Regularização Fundiária - SEHAB. Assim, não foi possível atingir o cumprimento do negócio firmado pelas partes em sua totalidade, motivo pelo qual a solução plausível é o desfazimento do contrato com o retorno ao status quo ante. Ressalte-se que as testemunhas foram uníssonas quanto aos fatos descritos pelo autor, acrescentando somente que o bem, desde a compra, não serviu para moradia do promovente ou obtenção de renda por meio de aluguel. Quanto à tese de prévio conhecimento do autor sobre o impedimento lançado no imóvel, além da inexistência de prova a respeito de tal fato, ônus imposto ao reclamado pelo art. 373, II, do CPC, o vendedor tem a obrigação de regularizar o loteamento independentemente de eventual ciência do comprador, a respeito da irregularidade existente. Ademais, “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado” (Lei nº 6.766 /79, art. 37), não valendo a afirmação da ré de que o atraso decorreu de ato de terceiro como argumento apto a desconsiderar a responsabilidade da empresa em relação ao atraso, já que se trata de risco inerente à atividade negocial e não houve a caracterização de força maior ou caso fortuito. Destarte, uma vez irregular o loteamento, não é possível proceder ao parcelamento do solo e a individualização dos lotes perante o registro imobiliário. Consequentemente, a outorga de escritura para formalização da transferência da propriedade da unidade de terra comprada não se mostra viável do ponto de vista jurídico. Sobre o tema: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Objeto: Lote em loteamento a construir - Rescisão pedida ao fundamento de que, decorridos dois anos de firmado o ajuste, a ré não concluiu o loteamento, nem o regularizou, o que reconheceu em carta dirigida ao comprador, quando afirmou que a "liberação do loteamento iria ocorrer" um ano depois - Direito do compromissário comprador de pedir a rescisão do contrato e restituição das quantias pagas - Conclusão do loteamento no curso do processo que não retira dele o interesse processual, mesmo porque não obrigado a aceitar a entrega do bem fora do prazo contratado - Rescisão do contrato que deve ser decretada, sem a multa contratual pretendida pelo comprador, condenada a ré a restituir a totalidade do que foi pago, e consectários, afastada indenização imposta pela sentença. Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - AC: 10011718420138260271 SP 1001171-84.2013.8.26.0271, Relator: João Carlos Saletti, Data de Julgamento: 05/02/2019, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2019) Grifos acrescidos. APELAÇÃO -COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO -LOTEAMENTO IRREGULAR - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DOS CORRÉUS -REJEIÇÃO - Cerceamento de defesa - Inocorrente - Dilação probatória que não se mostra útil á solução do litígio -Legitimidade passiva ad causam - São legitimados os proprietários do imóvel, que aparecem como vendedores no contrato - Natureza abstrata do direito de ação -Responsabilidade solidária pela devolução das quantias pagas pelo adquirente - Alegação de falsidade da assinatura do compromisso de compra e venda que se tornou irrelevante - É fato incontroverso que a empresa e o sócio foram contratados pelos proprietários para regularizar o loteamento - Rejeitada a alegação dos corréus de que a responsabilidade perante o consumidor é exclusiva do sócio, que teria comercializado os lotes sem autorização - Proprietários do terreno respondem pela regularidade do loteamento por eles promovido - Rescindido o compromisso de compra e venda em razão da irregularidade do loteamento, a restituição dos valores pagos pelo adquirente é devida por todos que se beneficiaram do loteamento -Irrelevância dos valores terem sido recebidos exclusivamente pela empresa - Inteligência do art. 47 da Lei 6.766/79 - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (TJ-SP -APL: 10019453420158260663 SP 1001945-34.2015.8.26.0663,

Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 17/10/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2018) Grifos acrescidos. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - Lote em loteamento a construir - Rescisão pedida ao fundamento de que, decorridos oito anos de firmado o ajuste, a ré não concluiu o loteamento, nem o regularizou - Alegação da ré de que o atraso decorreu de ato de terceiro (ou fato do príncipe), consistente no ajuizamento de Ação Civil Pública pelo Ministério Público, em que concedida medida suspensiva da continuidade do empreendimento - Levantamento da suspensão ulteriormente, acertado em Termo de Ajustamento de Conduta, impositivo da tomada de algumas providências pela empreendedora - Fato que não tem o condão de afastar a responsabilidade da ré com relação ao atraso - Riscos inerentes à atividade negocial - Não caracterização de força maior ou caso fortuito - Precedentes -Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento não observado - Direito do compromissário comprador de pedir a rescisão do contrato, com devolução integral do que pagou -Sentença que assim decide, mantida. MULTA CONTRATUAL -Estipulação em 10% para a hipótese de descumprimento do contrato pelos compromissários compradores - Aplicação por analogia (ou simetria), também para a hipótese de atraso na entrega da unidade - Observância, ademais, do entendimento adotado pelo C. STJ, no julgamento de dos REsps nºs 1.614721