Página 543 da Judicial do Diário de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte (DJRN) de 16 de Julho de 2019

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correspondente. Em audiência de conciliação, as partes foram instadas à realização de acordo, não se chegando, contudo, a uma composição. A ré apresentou defesa, suscitando preliminar e, no mérito, que a empresa é tão vítima de tal situação quanto o autor, já que enfrenta sérios problemas na regularização do bem junto à prefeitura de Parnamirim/RN, buscando a solução há anos. Acrescenta que o imóvel, quando entregue, estava de acordo com o plano diretor, mas com a mudança das medidas de um terreno, a ré se encontra em processo de adequação, para, assim, proceder à individualização do bem. Destaca que o autor utiliza- se deste fato para “quebrar” o negócio jurídico firmado junto à ré, pleiteando a devolução de todos os valores pagos, buscando, inclusive, ser indenizado moralmente pelos supostos danos sofridos. Pede a improcedência da lide. A parte autora apresentou a sua réplica. Audiência de instrução, em que foram inquiridas como informantes as testemunhas indicadas pela parte autora. As partes expressaram desinteresse na realização de outras provas. Alegações finais pelo promovente. É o que importa relatar. Decido. Inicialmente, destaco que a presente ação foi ajuizada no prazo legal, não havendo que se falar em aguardar a sentença nos autos da cautelar. Ultrapassada a questão, conforme narra a exordial, o requerente pretende a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes em virtude do inadimplemento do réu, que não tomou as medidas necessárias à regularização do imóvel perante a Prefeitura de Parnamirim, obstando a escrituração pelo comprador/demandante. A parte ré sustenta que o impedimento ocorreu em virtude de mudanças implementadas pela prefeitura, e que, quando da contratação, a parte autora tinha ciência da situação. Ainda, afirma, que se encontra em processo de adequação. Compulsando os autos, é fato incontroverso que os litigantes firmaram contrato de crédito associativo - Sistema Associativo Habitacional, ID Num. 7138246 - Pág. 9/13, e que restou impossibilitada a outorga da escritura do imóvel porque houve a mudança no Plano Diretor do Município, impossibilitando a individualização do terreno e, consequentemente, a escrituração - apesar do adimplemento do preço pelo comprador/promovente. Percebe-se, ainda, que, realizada a adesão ao contrato no ano de 2005, em 30/11/2013 o autor havia quitado todo o valor que era por ele devido, mas até o ajuizamento da ação, em 2016, o requerido não havia outorgado a escritura do imóvel, alegando, em oportunidade de defesa, que se deu por circunstâncias alheias à sua vontade. Nesse sentido, infere-se nos autos que o imóvel objeto do negócio jurídico encontra-se realmente impossibilitado de sofrer qualquer registro ou transferência, visto que não se encontra individualizado, situação relatada, inclusive, em Carta Oficio/2010 (ID Num. 7138696 - Pág. 1/2), enviada pela demandada ao Secretário Municipal de Habilitação e Regularização Fundiária - SEHAB. Assim, não foi possível atingir o cumprimento do negócio firmado pelas partes em sua totalidade, motivo pelo qual a solução plausível é o desfazimento do contrato com o retorno ao status quo ante. Ressalte-se que as testemunhas foram uníssonas quanto aos fatos descritos pelo autor, acrescentando somente que o bem, desde a compra, não serviu para moradia do promovente ou obtenção de renda por meio de aluguel. Quanto à tese de prévio conhecimento do autor sobre o impedimento lançado no imóvel, além da inexistência de prova a respeito de tal fato, ônus imposto ao reclamado pelo art. 373, II, do CPC, o vendedor tem a obrigação de regularizar o loteamento independentemente de eventual ciência do comprador, a respeito da irregularidade existente. Ademais, “É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado” (Lei nº 6.766 /79, art. 37), não valendo a afirmação da ré de que o atraso decorreu de ato de terceiro como argumento apto a desconsiderar a responsabilidade da empresa em relação ao atraso, já que se trata de risco inerente à atividade negocial e não houve a caracterização de força maior ou caso fortuito. Destarte, uma vez irregular o loteamento, não é possível proceder ao parcelamento do solo e a individualização dos lotes perante o registro imobiliário. Consequentemente, a outorga de escritura para formalização da transferência da propriedade da unidade de terra comprada não se mostra viável do ponto de vista jurídico. Sobre o tema: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Objeto: Lote em loteamento a construir - Rescisão pedida ao fundamento de que, decorridos dois anos de firmado o ajuste, a ré não concluiu o loteamento, nem o regularizou, o que reconheceu em carta dirigida ao comprador, quando afirmou que a "liberação do loteamento iria ocorrer" um ano depois - Direito do compromissário comprador de pedir a rescisão do contrato e restituição das quantias pagas - Conclusão do loteamento no curso do processo que não retira dele o interesse processual, mesmo porque não obrigado a aceitar a entrega do bem fora do prazo contratado - Rescisão do contrato que deve ser decretada, sem a multa contratual pretendida pelo comprador, condenada a ré a restituir a totalidade do que foi pago, e consectários, afastada indenização imposta pela sentença. Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - AC: 10011718420138260271 SP 1001171-84.2013.8.26.0271, Relator: João Carlos Saletti, Data de Julgamento: 05/02/2019, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/03/2019) Grifos acrescidos. APELAÇÃO -COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO -LOTEAMENTO IRREGULAR - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DOS CORRÉUS -REJEIÇÃO - Cerceamento de defesa - Inocorrente - Dilação probatória que não se mostra útil á solução do litígio -Legitimidade passiva ad causam - São legitimados os proprietários do imóvel, que aparecem como vendedores no contrato - Natureza abstrata do direito de ação -Responsabilidade solidária pela devolução das quantias pagas pelo adquirente - Alegação de falsidade da assinatura do compromisso de compra e venda que se tornou irrelevante - É fato incontroverso que a empresa e o sócio foram contratados pelos proprietários para regularizar o loteamento - Rejeitada a alegação dos corréus de que a responsabilidade perante o consumidor é exclusiva do sócio, que teria comercializado os lotes sem autorização - Proprietários do terreno respondem pela regularidade do loteamento por eles promovido - Rescindido o compromisso de compra e venda em razão da irregularidade do loteamento, a restituição dos valores pagos pelo adquirente é devida por todos que se beneficiaram do loteamento -Irrelevância dos valores terem sido recebidos exclusivamente pela empresa - Inteligência do art. 47 da Lei 6.766/79 - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (TJ-SP -APL: 10019453420158260663 SP 1001945-34.2015.8.26.0663,

Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 17/10/2018, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/10/2018) Grifos acrescidos. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - Lote em loteamento a construir - Rescisão pedida ao fundamento de que, decorridos oito anos de firmado o ajuste, a ré não concluiu o loteamento, nem o regularizou - Alegação da ré de que o atraso decorreu de ato de terceiro (ou fato do príncipe), consistente no ajuizamento de Ação Civil Pública pelo Ministério Público, em que concedida medida suspensiva da continuidade do empreendimento - Levantamento da suspensão ulteriormente, acertado em Termo de Ajustamento de Conduta, impositivo da tomada de algumas providências pela empreendedora - Fato que não tem o condão de afastar a responsabilidade da ré com relação ao atraso - Riscos inerentes à atividade negocial - Não caracterização de força maior ou caso fortuito - Precedentes -Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento não observado - Direito do compromissário comprador de pedir a rescisão do contrato, com devolução integral do que pagou -Sentença que assim decide, mantida. MULTA CONTRATUAL -Estipulação em 10% para a hipótese de descumprimento do contrato pelos compromissários compradores - Aplicação por analogia (ou simetria), também para a hipótese de atraso na entrega da unidade - Observância, ademais, do entendimento adotado pelo C. STJ, no julgamento de dos REsps nºs 1.614721