Página 986 da Judicial I - Interior SP e MS do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) de 17 de Setembro de 2019

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A CEF, citada, ofertou contestação, aventando, emsíntese, que imóveldado emgarantia já foiconsolidado como sua propriedade em15/02/2016 e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Aduz, ainda, que, emdecorrência da consolidação, iniciou-se o procedimento para alienação do bemna modalidade leilão. Explana que o art. 17, caput e inciso I da Lei 8666/93, bemcomo o art. 49, I e II, da recente Lei 13.303/2016 (que dispõe sobre o estatuto jurídico da empresa pública), dispõem que a alienação de bens da Administração deve ser precedida de avaliação. Alega que na matrícula nº. 66.422 do imóvel em discussão, a alienação fiduciária se deuemconta de terreno não edificado e, desde então, nenhuma construção foiaverbada na mesma. Assevera que, assim, o autor se manteve inerte quanto à discriminação da matrícula, mantendo seudireito inerte, fato que torna ato da caixa perfeito, já que se tratava de terreno, e não de imóveledificado. Relata tambémque o imóvelnão foivendido nos dois públicos leilões e deu-se a quitação e extinção do contrato (art. 27, § 5º e 6º, Lei9.5147/97), passando o imóvela pertencer ao patrimônio da CAIXA, não havendo mais que se falar emvalores a sobejar para devolução ao ex-fiduciante, já que podia, a partir de então, dispor do imóvelda forma que bem entendesse, nos limites da Lei8666, inclusive doá-lo a outro órgão público. Ressalta a CEF que, coma quitação e extinção da obrigação, o imóvelpassoua pertencer definitivamente ao seupatrimônio, razão pela qualpassoua ser ofertado à venda por licitação na modalidade Concorrência Pública, nos termos da Lei8.666/93, ou nas modalidades Licitação Aberta ou Fechada, nos Termos da Lei13.303/2016. Assevera que o imóvelparticipou da Licitação Aberta (52/2017, item13) e não foi vendido, sendo enviada notificação cujo AR voltou negativo. Alega, também, que, por não ter recebido propostas, o imóvel foi colocado emvenda direta ao primeiro interessado que apresentasse proposta de valor igualou superior ao preço mínimo estabelecido no Editalde Licitação Aberta 0052/2017, mantidas todas as condições nele preestabelecidas. Informa a CEF que, então, comisso, recebeu proposta emVenda Direta em22/09/2017, e, assim, o imóvelfoivendido por R$ 52.022,82 para EMERSON LUDERS. Alega, outrossim, que o procedimento de execução extrajudicialé constitucional, que houve regular consolidação da propriedade e que inexiste previsão legalde purgação à mora após a consolidação da propriedade.

O corréu, citado, ofertoucontestação (id. 9061200), alegando, emsuma, que a aquisição do bemse deude forma regular; que a consolidação da propriedade se deupara a Caixa Econômica Federaldesde a data de 15 de fevereiro de 2016; que arrematouo imóvel, tendo sido lavrada a escritura de venda e compra e efetuado o seurespectivo registro na matricula nº 66.422 pelo Oficialde Registro de Imóveis da Comarca de MogiMirim.

O autor apresentouréplicas (id. 10781864 e id. 10783258).

Instadas as partes, estas não especificaramas provas que pretendiamproduzir. A CEF explicitouque não possuía provas a produzir. O Correquerido apenas protestougenericamente pela produção de provas. Aparte autora nada explanouespecificamente.

Este juízo determinoufosse a CEF intimada para que juntasse aos autos cópias digitalizadas, legíveis, das fotos referentes aos laudos de vistoria de 18/07/2012. ACEF, porém, quedou-se inerte.

É o relatório. Passo a decidir.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, não tendo sido aventadas questões preliminares, passo ao exame do mérito.

Conheço diretamente do pedido, na forma do artigo 355, I, do CPC, eis que as questões de mérito são de direito oupermitemjulgamento a partir dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oraloupericial.

A pretensão deve ser analisada considerando os fatos suscitados (em conformidade com a teoria da substanciação) e o conjunto da postulação (CPC, art. 322, § 2º). Extraem-se da inicial e da emenda questionamentos desde a avaliação para se fundamentar a nulidade da venda direta.

Assiste razão ao autor.

Descabe a assertiva da CEF de que, uma vezque o imóvelnão foivendido nos dois públicos leilões e deu-se a quitação e extinção do contrato (art. 27, § 5º e 6º, Lei9.5147/97), podia, então, já emseupatrimônio, dele dispor, nos termos da lei, da forma como bementendesse, semmais se poder falar emvalores a sobejar para devolução ao ex-fiduciante.

Conforme se explana adiante, há nulidade decorrente da ausência de notificação do autor sobre a realização dos leilões, bemcomo da não consideração da existência de construção no terreno para a promoção da venda do bem.

DAINEXISTÊNCIADE NOTIFICAÇÃO DOAUTOR ACERCADO LEILÃO PARAAALIENAÇÃO EXTRAJUDICIALDO IMÓVEL

Emconformidade coma jurisprudência do C. STJ, há, emcasos como o dos autos, o direito de se purgar a mora até a arrematação.

Oportuno observar, de início, que este juízo possuía o entendimento, pautado emjurisprudência anterior, de que, uma vezregistrada a consolidação da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, não haveria mais interesse processual em relação ao resgate da dívida (AC 00439448120144013400, DESEMBARGADOR FEDERAL KASSIO NUNES MARQUES, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:03/03/2015 PÁGINA:270.), e, nessa mesma esteira – conforme, mutatis mutandis, tambémjá havia se decidido –, de que, uma vezefetivada a consolidação da propriedade, operando-se a resolução do vínculo contratualentão existente, não mais se poderia manter o processamento de eventual ação de consignação empagamento que tinha por objeto liberar o devedor da obrigação de pagar a prestação (AC 200371000072065, EDUARDO TONETTO PICARELLI, TRF4 - QUARTATURMA, DJ 03/08/2005 PÁGINA:652.).

Entretanto, à vista de nova jurisprudência do STJ e do TRF3 acerca da matéria, alterando entendimento pretérito, passoueste juízo a perfilhar o posicionamento nela consignado, segundo o qualpode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação do bem, emrazão de aplicação subsidiária (art. 39 da Lei9.514/97) do Decreto-Leinº 70/1966 (art. 34). Nesse sentido:

“RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORAAPÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora emcontrato de alienação fiduciária de bemimóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade emnome do credorfiduciário.2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Leinº 9.514/1997, não incorpora o bemalienado emseu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue coma consolidação da propriedade emnome do fiduciário, que a principalfinalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhumentrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997.5. Recurso especialprovido.”(RESP 201401495110, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRATURMA, DJE DATA:25/11/2014)

De outra parte, impende ressaltar que, não obstante a nova redação dada pela Lei13.465/2017 ao art. 39 da Lei9.514/1997 afaste a aludida aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto–Lei70/1966, emse tratando de direito material, e à míngua de qualquer ressalva no novo texto, não pode ela ser aplicada retroativamente.

Questionar-se-ia, emprincípio, qual seria o quadro a ser considerado, como delineamento dos fatos que o integrariame consequente demarcação do momento emque estaria perfectibilizado para se aferir, diante da irretroatividade da lei, se a nova norma seria, ounão, a ele aplicável. Indagar-se-ia, por exemplo, se seriamconsideradas as datas do negócio jurídico, do inadimplemento oudo pedido de purgação da mora.

Contudo, depreende-se que, quanto à questão, inclusive à luzdo entendimento jurisprudencialdo C. STJ vigente ao menos até a edição da Lei13.465/2017, deve ser levado emconta o momento emque aperfeiçoado o negócio jurídico.

Se havia, de antemão, a ciência da possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação mesmo quanto à alienação fiduciária, emvirtude da aplicação subsidiária do art. 34 do DL 70/1966 por força do art. 39 da Lei 9.514/97 – conforme exegese do STJ acerca desse quadro normativo anterior à vigência da Lei 13.465/2017 –, dessume-se que esses dispositivos legais, emconsonância como dirigismo contratual, passaram a integrar o negócio jurídico ao tempo da celebração deste, ainda que não previstos textualmente no instrumento do contrato. Essa possibilidade, inclusive como disciplina e previsão sobre as consequências do inadimplemento e hipóteses em que facultada a purgação da mora, assim como outras cláusulas previstas expressamente no contrato acerca dessas questões, já se encontrava inserida no negócio jurídico. Ao tempo da celebração do negócio jurídico, portanto, a lei, ao lado das demais cláusulas pactuadas, já estabelecia todo o mecanismo da alienação fiduciária a ser observado, o que, convémreiterar, abarcava, segundo o aludido entendimento do C. STJ, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Deflui-se, assim, que, coma celebração do contrato de mútuo, no qualjá se encontravaminclusas as aludidas normas de ordempública, houve o aperfeiçoamento do ato jurídico, já consumado segundo a leivigente ao tempo emque se efetuou (Leide Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 6º, § 1º), e que não poderia, deste modo, ser afetado pela nova lei (LINDB, art. 6º, caput). Emacréscimo, notadamente à vista da supremacia da ordempública e por se tratar de bemimóveldestinado à moradia dos autores – que efetuaramo pagamento do valor integraldo débito –, não se pode olvidar que, nos termos do art. 421 do Código Civil de 2002, “a liberdade de contratar será exercida emrazão e nos limites da função social do contrato”. As situações e atos posteriores dizemrespeito à execução do negócio jurídico, e não à formação deste. Deve ser respeitada, de qualquer modo, a legislação em vigor à época da consumação do negócio jurídico. Aliás, mesmo a atual redação do art. 39 da Lei 9.514/1997 se refere expressamente à aplicação de determinadas normas a certas operações crédito[1], o que fazrecrudescer ainda mais a exegese de que se deve observar as datas emque estas foramperfectibilizadas.

Por conseguinte, considerando que os sobreditos comandos legais integravamo negócio jurídico e que este, no caso emtela, foicelebrado em17/08/2012, anteriormente, assim, à vigência da Lei 13.465/2017 (em 12 de julho de 2017), deflui-se que esta não pode ser aplicada retroativamente para alcançá-lo.

Logo, deve ser observado, in casu, o cenário normativo anterior à nova redação dada ao art. 39 da Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465/2017, e, emconsequência, o acenado entendimento sedimentado pelo C. STJ acerca dele.

E nesse contexto, para possibilitar ao devedor a purgação da mora, necessária era a notificação acerca do leilão.

Nesse sentido temdecidido o C. Superior Tribunalde Justiça: