Página 163 da Judicial I - Interior SP e MS do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) de 20 de Setembro de 2019

Por sua vez, EDEVALDO ALVES VITOR firmou, em20/05/2016, coma MRS Construtora Ltda. ME, por meio de instrumento particular, compromisso de compra e venda de terreno e construção de imóvelresidencial, tendo por objeto umlote de terreno, registrado sob a matrícula nº 18.481 do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Jaúe o projeto e construção de umprédio residencial, comárea construída de 57,75 m². Pactuou-se que o promitente-vendedor seria responsável pela alienação do terreno e elaboração do projeto e construção do imóvel, no valor global de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), cabendo a compromissário-comprador o pagamento imediato da quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais), mediante depósito bancário, e o remanescente, R$135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), através de financiamento imobiliário concedido pela Caixa Econômica Federal.

Aalienação fiduciária emgarantia consiste na transferência da propriedade resolúvele da posse indireta de umbeminfungível, feita pelo devedor ao credor como garantia do seudébito, resolvendo-se o direito do adquirente como adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida).

Há uma pluralidade relações contratuais complexas que envolvem a aquisição da propriedade (terreno) e edificação do imóvel – promitente vendedor (MRS CONSTRUTORA LTDA) e promitente comprador (autor) - e o contrato de mútuo para aquisição de terreno e construção da unidade residencial– Caixa Econômica Federal (agente financeiro e credora fiduciária) e autor (devedor fiduciante).

O financiamento bancário é utilizado para concretizar o contrato de promessa de compra e venda firmado entre o promitente comprador (autor) e terceiro (empresa construtora).

Denota-se que o contrato avençado entre o autor e a Caixa Econômica Federal– CEF, no qualutiliza recursos do FGTS, encontra-se inserido no âmbito do programa habitacionalMinha Casa, Minha Vida. A Lei nº 11.977/2009 instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, iniciativa do governo federal que tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ourequalificação de imóveis urbanos e produção oureforma de habitações rurais, abrangendo o Programa Nacionalde Habitação Urbana - PNHU e o Programa Nacionalde Habitação Rural- PNHR.

Nos termos do artigo 9º da citada Lei, a Caixa Econômica Federalqualifica-se como gestora de recursos do Programa Nacionalde Habitação Urbana (PNHU), do Programa "Minha Casa, Minha Vida" (PMCMV).

Apar disso, o artigo 24 da Lei 11.977/09 c/c artigo 25 do Estatuto do FGHabdispõe que a Caixa Econômica Federalé a administradora do Fundo Garantidor da Habitação Popular – FGHab.

Notório que a Caixa Seguradora S.A sequer interveio na relação jurídica de direito material, na medida emque não gere a gestão do seguro por morte e invalidez (MIP) e por danos físicos ao imóvel (DFI) atrelado ao contrato de mútuo habitacional. Incumbe à CEF, à luz dos arts. 9º, 24 e 79 da Leinº 11.977/09, a gestão operacionaldos recursos destinados à cobertura securitária dos contratos incluídos no âmbito do programa habitacionalMinha Casa, Minha Vida – PMCMV.

Adiro ao entendimento de que, quando se trata de simples contrato de mútuo, não incluído no âmbito de programas governamentais, o papel da Caixa Econômica Federal restringe-se à condição de mera credora fiduciária, ao fornecer os valores necessários para saldar o pagamento do imóvel, sendo irresponsávelpela integridade do imóvele por eventuais vícios existentes na construção, uma vezque não participa da construção e nemse compromete a garantir a solideze qualidade da obra.

O Superior Tribunalde Justiça entende que a responsabilidade da CEF pelos vícios de construção merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos dois gêneros de atuação:a) meramente como agente financeiro emsentido estrito, assimcomo as demais instituições financeiras públicas e privadas; b) como agente executorde políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Situação que assume outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, aparência perante o público alvo de coautoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consoante as circunstâncias legais e de fato do caso concreto (REsp 1534952/SC, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em07/02/2017, DJe 14/02/2017).

No caso emcomento, o negócio jurídico temcontornos próprios que refogemdo que hodiernamente ocorre nos contratos sob a égide do Programa Minha Casa, Minha Vida. A Caixa Econômica Federalatua na qualidade de representante do FGHab e de agente financeiro mutuante, emprograma político de habitação voltado à aquisição da casa própria. No entanto, inexiste a intervenção de agente construtor ou de entidade organizadora responsável pela construção e conclusão da obra. Ao contrário, a própria parte autora pactuou, inicialmente, coma sociedade empresária MRS Construtora LTDA. ME contrato de promessa de compra e venda de terreno e construção de imóvel, assumindo a obrigação de obterrecursos junto ao agente financeiro para adimpliras prestações. Posteriormente, firmoucoma CEFcontrato de mútuo, valendo-se de recursos financeiros oriundos do FGTS e da empresa pública federal, como escopo de adquiriro lote de terreno de titularidade de particular (consta no instrumento contratual que o imóvel é de propriedade de Bernardo Iborra Espallargas e Ana Rosa BraggionIborra) e edificara unidade habitacional.

Ahipótese dos autos refere-se a Contrato de Compra e Venda de Terreno e Construção e Mútuo comObrigações eAlienação Fiduciária - Carta de Crédito - FGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, cuja obra foi planejada e executada por terceiros, sem intervenção de agente construtor ou entidade organizadora integrante da relação negocial avençada com a empresa pública federal, inexistindo obrigação de acompanhamento e fiscalização do agente financeiro.

Vê-se que o papel da Caixa Econômica Federal – CEF cingiu-se à condição de credora fiduciária, fornecendo os valores necessários para saldar o pagamento devido aos vendedores. Não teve qualquer participação na elaboração do projeto construtivo, na escolha do terreno e na seleção dos responsáveis pela edificação do imóvel residencial.

Ora, não é possível imputar à CEF o dever de indenizar pelos danos decorrentes de problemas estruturais do imóvel, quando a obra foi realizada exclusivamente a cargo de terceiro contratado pela própria parte autora, sobsua supervisão, semregime de coparticipação coma empresa pública federal de empreendimento imobiliário, entidade incorporadora ouorganizadora.

É mister, portanto, afastar a responsabilidade da Caixa Econômica Federalpor vícios na construção quando sua atuação se deuenquanto agente financeiro, como na hipótese vertente.

Arespeito do tema, trago à colação os seguintes julgados (destaquei):

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formalizado em sede de ação ordinária em que se objetivou a reparação integral ou substituição do imóvel adquirido por meio de contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo Com Obrigações e Alienação Fiduciária - Carta de Crédito - FGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida. 2. O Superior Tribunal de Justiça entende que a responsabilidade da CEF pelos vícios de construção merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos dois gêneros de atuação: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; b) como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. Situação que assume outras responsabilidades concernentes à concepção do projeto, escolha do terreno, da construtora, aparência perante o público alvo de co autoria do empreendimento, o que deve ser apreciado consoante as circunstâncias legais e de fato do caso concreto (REsp 1534952/SC, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 07/02/2017, DJe 14/02/2017). 3. A hipótese dos autos refere-se a Contrato de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútua Com Obrigações e Alienação Fiduciária - Carta de Crédito - FGTS -Programa Minha Casa, Minha Vida, adquirido de terceiro, portanto, semacompanhamento e fiscalização da obra por parte da CAIXA, ressaltando-se não ser possível imputar-lhe o dever de indenizar pelos danos decorrentes de problemas estruturais do imóvel, ocasionados por infração às boas normas do projeto e/ou da construção.4. Precedente: PROCESSO: 08068921720154058300, AC/PE, Desembargador Federal Ivan Lira de Carvalho (Convocado), 4ª Turma, JULGAMENTO: 01/03/2018. 5. O fato da Caixa Econômica Federal enquanto agente financeiro ter financiado a aquisição do imóvel não a torna responsável por eventuais vícios na construção, considerando que não participou da escolha da construtora do imóvel, do projeto construtivo e nem da negociação da compra e venda da casa. 6. "Ademais, a vistoria realizada pelo agente financeiro antes da concessão do mútuo habitacional visa apenas a avaliar o bem para fins de garantia hipotecária, não implicando responsabilidade quanto à sua solidez, se não financiou e fiscalizou a própria construção do imóvel" (PROCESSO: 08048863720174050000, AG/SE, Desembargador Federal Paulo Roberto de Oliveira Lima, 2ª Turma, JULGAMENTO: 06/12/2017). 7. Honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em R$ 1.000,00 (um mil reais), nos termos do art. 20, parágrafo 4º, do CPC, em se tratando de ação ajuizada em 18 de julho de 2013. Suspende-se a exigibilidade da verba honorária sucumbencial, nos termos do art. 98 do CPC atual. 8. Apelação provida para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, determinando a remessa dos autos à Justiça Estadual. (AC - Apelação Civel - 585707 0014162-67.2011.4.05.8300, Desembargador Federal Janilson Bezerra de Siqueira, TRF5 - Terceira Turma, DJE -Data::07/05/2018 - Página::51.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA MUTUANTE AFASTADA. ATUAÇÃO ESTRITA COMO AGENTE FINANCEIRO. RECURSO PROVIDO. VÍCIO REDIBITÓRIO. PERDAS E DANOS. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE. HONORÁRIOS RECURSAIS: NÃO CABIMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Os autores ajuizaram a presente demanda com o escopo de obter a declaração de rescisão do contrato de mútuo habitacional entabulado com a CEF, em decorrência do desmoronamento parcial do imóvel e da consequente interdição total, pelo Departamento de Planejamento, Habitação e Urbanismo do Município de Jandira/SP, do bloco onde se situa o apartamento adquirido. 2. De acordo como contrato, a CEF não financiou, no caso, nenhumempreendimento emconstrução, comprazo de entrega. Ao contrário, trata-se de contrato de mútuo habitacional com recursos do FGTS dos compradores, pelo qual os mutuários obtiveram recursos para financiar a compra de imóvel de terceiro particular - a falida Roma Incorporadora e Administradora de Bens Ltda. 3. Uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, no caso, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que o comprador adquira de terceiros imóvel já erigido, não há falar em responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou do empreendimento. 4. Nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Precedentes. 5. O vício redibitório deveria ter sido oposto à massa falida da incorporadora, em ação própria, sendo esta, na qualidade de alienante, a responsável pela restituição do valor pago pelos adquirentes e por eventual indenização a título de perdas e danos, na forma dos artigos 443 e 444 do Código Civil. 6. Considerando que o recurso foi interposto sob a égide do CPC/1973 e, nos termos do Enunciado Administrativo nº 7, elaborado pelo Superior Tribunal de Justiça para orientar a comunidade jurídica acerca da questão do direito intertemporal, tratando-se de recurso interposto contra decisão publicada anteriormente a 18/03/2016, não é possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/2015. 7. Apelação dos autores não provida. Apelação da CEF provida.(AC 00041320720064036100, DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:03/10/2016).

Ante todo o exposto, acolho as preliminares suscitadas pelas rés, para reconhecer a ilegitimidade passiva para a causa da Caixa Econômica Federal– CEF e da Caixa Seguradora S.A, extinguindo o feito sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, primeira figura, do Código de Processo Civil.