Página 122 do Diário de Justiça do Distrito Federal (DJDF) de 13 de Janeiro de 2020

Diário de Justiça do Distrito Federal
mês passado

o caso de julgamento antecipado, de acordo com o art. 330, I, do CPC, inexiste cerceamento do direito de defesa com a não produção das provas requeridas, desnecessárias. A omissão do Poder Público em implantar no Setor Sudoeste a necessária infra-estrutura para energia elétrica, água, esgoto, águas pluviais etc. não pode ser imputada ao promitente-comprador que, tendo cumprido sua parte no contrato, tem direito a que a promitente-vendedora cumpra a sua. O fato de terceiro (Poder Público) não pode ser oposto ao promitente-comprador, não caracterizando caso fortuito ou força maior. À época do contrato, sabia a promitente-vendedora da inexistência da infra-estrutura no local e, mesmo assim, assumiu o risco do negócio, ônus seu. Deveria cumprir o prazo. Não o fez, culpa sua, e por isso responde pela indenização dos lucros cessantes. Confirmase, porque razoável, a multa diária fixada em R$200,00 para o caso de não entrega do imóvel, após o mesmo concluído, expedida a carta de habite-se. Apelo a que se nega provimento.? (Acórdão n.141663, APC5200399, Relator: MARIO MACHADO, Revisor: SERGIO BITTENCOURT, 4ª Turma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 29/08/2001. Pág.: 70) (grifo nosso) ?CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A SER CONSTRUÍDO. OBRA EMBARGADA PELO PODER PÚBLICO. INTERRUPÇÃO DO PAGAMENTO. RESCISÃO DA AVENÇA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS, INCLUSIVES ARRAS. COMPROVANDO O PROMISSÁRIO COMPRADOR QUE A OBRA FOI EMBARGADA PELO PODER PÚBLICO, EIS QUE NÃO CORRESPONDIA AO PROJETO APROVADO, NÃO TENDO SIDO CONCLUÍDO O IMÓVEL, FAZ JUS À RESCISÃO DA AVENÇA E, CONSEQÜENTEMENTE, À DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE O SINAL.? (Acórdão n.130228, 20000150026323APC, Relator: CARMELITA BRASIL, Revisor: EDUARDO DE MORAES OLIVEIRA, 1ª Turma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 11/10/2000. Pág.: 26) ?DIREITO CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. LIQUIDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO. 1 - O ATRASO DO PODER PÚBLICO EM REALIZAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA NO BAIRRO EM QUE SERIA CONSTRUÍDO O IMÓVEL PROMETIDO À VENDA NÃO SE CONFIGURA CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. (...) APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.? (Acórdão n.122064, APC5002898, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Revisor: CAMPOS AMARAL, 3ª Turma Civel, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 23/02/2000. Pág.: 21) ?CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONSTRUÇÃO CIVIL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL. CONCESSÃO DE HABITE-SE. DEMORA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. ENTREGA. ATRASO. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. I. A demora na concessão de habite-se não se configura como caso fortuito ou força maior, pois é plenamente previsível, estando inserida no risco inerente à atividade exercida pelas construtoras. II. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja o dever da construtora em responder pela cláusula penal contratual. III. Negou-se provimento ao recurso.? (Acórdão n.645481, 20110710122437APC, Relator: JOSE DIVINO DE OLIVEIRA, Revisor: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Civel, Publicado no DJE: 15/01/2013. Pág.: 315) Destarte, as intercorrências ventiladas pela apelante traduzem, em suma, simples fatos inerentes à álea natural das suas atividades de construtora e incorporadora, pois inteiramente encartadas como fatos inerentes à construção civil, envolvendo, a toda evidência, a regularização das unidades objeto de empreendimento executado sob a forma de incorporação imobiliária. Considerando essas circunstâncias, o imprevisto ventilado, aliado ao fato de que traduz fato inerente à álea ordinária das atividades de construção, denuncia simples imprevisão da apelante, jamais fato fortuito ou força maior, impassível, portanto, de ser içado como apto a eximi-la de qualquer efeito resultante dessas variáveis. Emerge do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de ensejar a qualificação de caso fortuito e força maior e passíveis de, traduzindo eventos imprevisíveis, elidirem a culpa da apelante pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda aos apelados. Frise-se que, em que pese entendimento contrário da apelante, a data da expedição da carta de habite-se não é apta a comprovar a efetiva conclusão e entrega do imóvel, uma vez que não confere certeza de que o imóvel em questão fora tempestivamente entregue ao adquirente. É que embora a entrega do imóvel exija a carta de habite-se, com esta não se confunde. A entrega o imóvel se comprova pelo recebimento das chaves, com a efetiva imissão do promitente comprador na posse. Nesse diapasão, tem-se que a apelante não apresentara qualquer motivo plausível para o atraso na entrega da unidade imobiliária aos apelados, fato que aponta para a conclusão de que o retardamento na entrega do imóvel é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhe ser imputado com exclusividade. A despeito dos argumentos que alinhara nas razões recursais, os elementos coligidos autorizam a conclusão de que o atraso na entrega do imóvel, observada a prorrogação de 180 dias convencionada, é injustificável, ou seja, derivara de fato passível de lhe ser imputado com exclusividade. Emerge do alinhado então, que, na espécie, não se divisa nenhum fato passível de elidir a culpa da apelante pelo atraso havido na conclusão da unidade que prometera à venda aos consumidores. 5 ? DA POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO REVERSA DA CLÁUSULA PENAL Quanto à pretensão reformatória da apelante, referente à inviabilidade de aplicação, no caso de incorrer em mora, da multa contratual originalmente estabelecida tão somente para a mora do consumidor, também não merece provimento. Nesse ponto, há que ser destacado que a sentença arrostada, evidenciando a culpa da apelante pelo atraso havido na conclusão da unidade residencial cuja venda prometera aos apelados, concluíra ser mais vantajosa a cominação de multa moratória à apelante, afastando a cominação da obrigação de solver lucros cessantes, fixando então a indenização com base na cláusula oitava, parágrafo segundo, alínea ?g? do contrato, que trata de multa pela ocupação do imóvel prevista em face do consumidor que, após entregue o bem, não procede à transferência da propriedade no tempo devido, in verbis: ?CLÁUSULA OITAVA [...] g) O (A)(S) PROMITENTE (S) COMPRADOR (A)(ES) responderá(ão) ainda por um aluguel-pena mensal em valor equivalente a 1% (um por cento) do valor do contrato, como contraprestação pela ocupação do imóvel, a partir da data de transmissão da posse e até a data de sua efetiva desocupação, nos casos de rescisão do presente contrato por sua inadimplência.?[7] Conforme já pontuado, a relação de direito material estabelecida entre as partes se qualifica como relação de consumo. Ora, a promessa de compra e venda enlaçara em seus vértices pessoas jurídicas cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários e pessoas físicas destinatárias finais do apartamento negociado, emoldurando-se linearmente na definição inserta nos artigos e do CDC. É amplamente cediço que o estatuto consumerista rege-se, dentre outros, pelo princípio do equilíbrio nas prestações estipuladas para partes envolvidas no negócio jurídico, que encontra previsão expressa em diversos dispositivos do código de consumo, a exemplo dos arts. , III, e 51, IV e § 1º, entre outros[8]. Sob essa realidade, inválidas são as disposições contratuais que coloquem em franca desigualdade consumidor e fornecedor, pois vão contra o desígnio do estatuo consumerista, que objetiva justamente equalizar as partes, o que, quanto ao ponto, se traduz na existência de reciprocidade entre as penalidades impostas contratualmente às partes. Diante dessa moldura de fato e de direito, à míngua de disposição contratual prevendo a cominação de multa contratual à fornecedora em incorrendo em mora, deve-lhe ser aplicada, com lastro nos princípios da igualdade, da boa-fé contratual, da equidade, da bilateralidade, da comutatividade e da obrigatoriedade, a pena contratual estabelecida para a hipótese de mora do promitente comprador (CDC, art. 51, IV e § 1º). Essa apreensão, aliás, está prevista em norma albergada pela Portaria nº 4, de 13.03.1998, da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça, que considerara abusiva a cláusula contratual que estabelece sanção em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor, in verbis: ? CONSIDERANDO o disposto no artigo 56 do Decreto nº 2.181, de 20 de março de 1997, e com o objetivo de orientar o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, notadamente para o fim de aplicação do disposto no in ciso IV do art. 22 deste Decreto; CONSIDERANDO que o elenco de Cláusulas Abusivas relativas ao fornecimento de produtos e serviços, constantes do art. 51 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, é de tipo aberto, exemplificativo, permitindo, desta forma a sua complementação, e CONSIDERANDO, ainda, que decisões terminativas dos diversos PROCON?s e Ministérios Públicos, pacificam como abusivas as cláusulas a seguir enumeradas, resolve: Divulgar , em aditamento ao elenco do art. 51 da Lei nº 8.078/90, e do art. 22 do Decreto nº 2.181/97, as seguintes cláusulas que, dentre outras, são nulas de pleno direito: 1. estabeleçam prazos de carência na prestação ou fornecimento de serviços, em caso de impontualidade das prestações ou mensalidades; 2. imponham, em caso de impontualidade, interrupção de serviço essencial, sem aviso prévio; 3. não restabeleçam integralmente os direitos do consumidor a partir da purgação da mora; 4. impeçam o consumidor de se beneficiar do evento, constante de termo de garantia contratual, que lhe seja mais favorável; 5. estabeleçam a perda total ou desproporcionada das prestações pagas pelo consumidor, em benefício do credor, que, em razão de desistência ou inadimplemento, pleitear a resilição ou resolução do contrato, ressalvada a cobrança judicial de perdas e danos comprovadamente sofridos; 6. estabeleçam sanções, em caso de atraso ou descumprimento da obrigação, somente em desfavor do consumidor; 7. estabeleçam cumulativamente a cobrança de comissão de permanência e correção monetária; 8. elejam foro para dirimir conflitos decorrentes de relações de consumo diverso daquele onde reside o consumidor; 9. obriguem o consumidor ao pagamento de honorários advocatícios sem