Página 151 da Judicial I - TRF do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) de 12 de Fevereiro de 2020

Vejamos.

Ao tratar dos requisitos do contrato que serve de título ao negócio fiduciário, o artigo 24 da Lei nº 9.514/97 dispõe o seguinte:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; (...)

No caso em debate, observo que a cláusula décima quinta do contrato celebrado entre as partes previu que o valor do imóvel alienado fiduciariamente para fins de cumprimento da exigência prevista no dispositivo legal transcrito é de R$ 270.000, conforme se observa no documento Num. 21525274 – Pág. 23 do processo de origem.

Todavia, no documento Num. 21957622 – Pág. 2 do processo de origem consta a informação de que embora o valor de avaliação seja R$ 296.000,00 há desconto de 40%, sendo o valor de venda, em tais condições, R$ 177.600,00.

Ainda que o artigo 27 da Lei nº 9.514/97 estabeleça que no segundo leilão possa ser aceito o maior lance oferecido “desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”, o documento Num. 21957621 – Pág. 1 do processo de origem revela que em 13.09.2019 será realizado o primeiro leilão público, de modo que o valor de venda que deve ser considerado é aquele estipulado pela cláusula décima quinta do contrato firmado entre agravantes e agravada.

Considerando, contudo, que segundo consta do documento Num. 21957621 – Pág. 1 do processo de origem os leilões foram designados para 13 e 27.09.2019, tenho que o pedido antecipatório deve ser deferido não mais para impedir sua realização, mas, diversamente, para suspender os efeitos de eventual arrematação.

Ante o exposto, defiro o pedido de antecipação da tutela recursal, nos termos da fundamentação supra.”

Traçado esse panorama, entendo que este agravo de instrumento não está prejudicado.

O segundo agravo de instrumento teve o pedido de antecipação da tutela deferido para suspender os efeitos de eventualarrematação emrazão de erro quanto ao valor estipulado no leilão.

Já neste agravo de instrumento, que foio primeiro interposto, embora tambémtenha havido pedido de suspensão do leilão, o fundamento do pedido do agravante foia pretensão de depositar judicialmente o valor de R$ 50.000,00 para extinguir a dívida.

Desse modo, essa questão do depósito não ficouprejudicada como deferimento da antecipação da tutela no agravo de instrumento de nº 5026176-42.2019.4.03.0000.

Acerca do depósito judicialde valor que o agravante entende devido observo o seguinte.

Quanto ao tema da possibilidade de purgar a mora, a Leinº 9.514/97 prevê emseuartigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Leinº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos emque previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, alémdas parcelas vencidas do contrato, os prêmios de seguro, multa contratuale todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Aquestão da purgação da mora, contudo, passoua obedecer à nova disciplina como advento da Leinº 13.465 publicada em12.07.2017 e que inseriuo § 2º-B ao artigo 27 da Leinº 9.514/97, nos seguintes termos: § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora entre a consolidação e o segundo leilão, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvelpelo preço correspondente ao valor da dívida, alémdos "encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos".

Traçado este quadro, tenho que se delineiamalgumas situações que demandamsolução judicialdiversa:

Emprimeiro, nos casos emque a consolidação da propriedade emnome do agente fiduciário ocorreuantes da inovação legislativa promovida pela Leinº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), entendo que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Leinº 70/66 aplicávelaos contratos celebrados sob as regras da Leinº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratuale de todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Diversamente, quando a propriedade foiconsolidada emnome do agente fiduciário após a publicação da Leinº 13.465/2017 (12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvelmediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Leinº 9.514/97.

Não se trata, emverdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição - novo contrato, comdireito de preferência ao devedor fiduciante anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal.

Pois bem. No caso emanálise, verifico que a consolidação da propriedade emnome da instituição financeira foiaverbada na matrícula do imóvelem25/04/2016 (doc. id 8116777 – pág. 19), ouseja, antes da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Leinº 9.514/97.

Assim, conforme consignado acima, pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação por força do artigo 34 do Decreto-Leinº 70/66 aplicávelaos contratos celebrados sob as regras da Leinº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Mas, tambémconforme consignado acima, compreende-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratuale de todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

No caso dos autos, os agravantes ofereceramo valor de R$ 50.000,00, afirmando que esse valor serviria para quitar a dívida.

Ocorre que, conforme planilha (doc. id 8116772 - pág. 23) juntada pela CEF junto comsua contraminuta, verifica-se que só o valor da dívida no dia da consolidação da propriedade (25/04/2016) já somava R$ 85.062,18. Desse modo, não há como acolher o pleito de depósito judicialde R$ 50.000,00 para fins de obtenção da quitação do contrato emquestão.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento.

VOTO