Intimação - Procedimento Comum Cível - 5001445-66.2020.4.03.6104 - Disponibilizado em 14/09/2021 - TRF3

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3ª Vara Federal de Santos

NÚMERO ÚNICO: 5001445-66.2020.4.03.6104

POLO ATIVO

PAULO GOMES SOARES

ADVOGADO (A/S)

IURI DE PAULA FERNANDES MACHADO | 84833/PR

CHRISTIANE SALOMON MENDES MACHADO | 90323/PR

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001445-66.2020.4.03.6104 / 3ª Vara Federal de Santos AUTOR: PAULO GOMES SOARES Advogados do (a) AUTOR: IURI DE PAULA FERNANDES MACHADO - PR84833, CHRISTIANE SALOMON MENDES MACHADO - PR90323 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Sentença Tipo A SENTENÇA PAULO GOMES SOARES ajuizou a presente ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pretendendo obter provimento jurisdicional que reconheça a nulidade do procedimento de alienação do imóvel dado em garantia fiduciária no “contrato por instrumento particular com força de escritura pública”, gravado na matrícula do imóvel nº 74.632. Pretende, ainda, seja reconhecido o direito de purgar a mora, consoante previsto no art. 34 do DL 70/66, com fundamento no art. 39, II da Lei nº 9.514/97. Em tutela de urgência, o autor pleiteou provimento jurisdicional que determinasse: a) a suspensão do leilão do imóvel designado para o dia 10/03/2020; b) que a ré se abstivesse de promover atos expropriatórios, ao menos até a realização da audiência de conciliação (art. 334, do CPC), em relação ao imóvel situado à Rua Nabuco de Araújo, 484, apto 21, Embaré, Santos/SP, CEP: 11.025-011; c) a manutenção na posse do imóvel em comento até ulterior decisão; d) a expedição de ofício ao leiloeiro, a fim de que efetue a inclusão da informação da existência da presente demanda em todos os sítios eletrônicos que divulguem a venda do imóvel em comento através de leilões extrajudiciais a terceiros; e) a expedição de ofício ao 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santos/SP, a fim de averbar o registro da existência da presente demanda na matrícula do imóvel (Matrícula nº 74.632), evitando prejuízos a eventuais terceiros arrematantes. Narra a inicial, em síntese, que o autor passou por dificuldades financeiras e, apesar de deixar de efetuar o pagamento de algumas parcelas, desconhecia que havia designação de leilão em relação ao imóvel alienado fiduciariamente à CEF, eis que não foi regularmente intimado a respeito, o que o impossibilitou de exercer o direito de purgação da mora, na forma do art. 39 da Lei nº 9.514/97 c/c art. 34 do DL 70/66. Relata que se houvesse sido notificado, teria efetuado o pagamento da dívida com o montante que detém a título de FGTS (r$ 24.154,45) antes da consolidação da propriedade. Pretende, assim, promover a purgação da mora e retomar o curso da relação contratual. Com a inicial vieram procuração e documentos. O pleito antecipatório foi deferido em parte, a fim de assegurar ao autor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante o pagamento ou depósito integral do débito vencido, acrescido dos encargos moratórios e das despesas decorrentes da consolidação e da execução extrajudicial (id 29331344). Citada, a CEF apresentou contestação (id 30142430), oportunidade em que alegou que o autor iniciou a inadimplência a partir da 43ª prestação, culminando na consolidação da propriedade em seu nome. Alega que, por se tratar de mútuo garantido por alienação fiduciária, foram observadas e cumpridas as disposições da Lei nº 9.514/97. Argumenta que houve a comunicação do devedor quanto às datas dos leilões e que a lei atribui ao oficial do Registro de Imóveis a responsabilidade pelo procedimento de consolidação da propriedade, que atua em nome próprio, no exercício de função pública delegada. De qualquer forma, o autor foi notificado sobre a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis. Sustenta, assim, a regularidade dos atos praticados no procedimento de execução extrajudicial, o vencimento antecipado da dívida e a impossibilidade de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Argumentou, ainda, que a ocupação indevida do imóvel consolidado fere o direito de propriedade e que a argumentação constante da inicial tem o intuito de procrastinar a execução. Por sim, salienta a impossibilidade de utilização dos recursos do FGTS no caso em apreço, não somente em razão de o contrato estar extinto, mas também à vista da situação de inadimplência de mais de três parcelas, conforme legislação de regência. Requer a improcedência. Houve réplica (id 34691421). Instadas a se manifestar sobre provas, a CEF informou não ter interesse na dilação probatória. O autor requereu a reanálise do pedido de tutela para determinar a suspensão da venda do imóvel, forte em que pretende quitar o débito em audiência de tentativa de conciliação (id 35494295). Foi deferido em parte o pedido de tutela de urgência incidental formulado pelo autor, a fim de cautelarmente, ampliar a decisão anteriormente proferida e determinar à CEF a abstenção de alienação do imóvel objeto da ação ou, caso já tenha ocorrido, a suspensão de seus efeitos, até ulterior deliberação (id 36011414). Instada a se manifestar quanto à designação de audiência de conciliação, a CEF informou não ter interesse, uma vez que o contrato está extinto e o imóvel foi consolidado em 02/03/2018 (id 36688265). O autor, sustentando possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, pugnou pela vinda de planilha contemplando os valores objeto da dívida (id 41499614). Em atenção ao determinado, a CEF acostou planilha de valores como se não houvesse ocorrido a consolidação da propriedade (id 46766010). O autor se manifestou a respeito (id 47011529). Ulteriormente, a decisão que concedeu a tutela de urgência foi reconsiderada e indeferido o pleito antecipatório incidental (id 47308104), de modo a liberar o impedimento de alienação do imóvel objeto da ação por parte da CEF. O autor comprovou a interposição de agravo de instrumento (id 48886079) e, nada mais sendo requerido, os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. Não havendo questões preliminares e considerando que as partes não requereram a produção de outras provas, procedo ao julgamento antecipado da lide, na forma do artigo 355, inciso I, do CPC. Trata-se de ação em que se visa à anulação dos atos relacionados com a execução extrajudicial do imóvel objeto do contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária firmado entre as partes, envolvendo o bem situado na Rua Nabuco de Araújo, 484, apartamento nº 21, em Santos, objeto da matrícula n. 74.632 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. Na hipótese em discussão, o autor firmou contrato de financiamento habitacional em 09/09/2013 pelo Sistema Financeiro de Habitação e passou a inadimplir com suas obrigações por dificuldades financeiras a partir da 43ª parcela, o que levou à consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF. Sustenta o autor que houve vício no procedimento de consolidação da propriedade, na medida em que não foi notificado do débito nem intimado dos leilões, tampouco lhe foi conferida a possibilidade de proceder à purgação da mora. Passo à análise das teses suscitadas pelo autor. Aplicabilidade do CDC De fato, não se pode afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, conforme orientação sumulada pelo C. Superior Tribunal de Justiça: Súmula 285 – “Nos contratos bancários posteriores ao Código de Defesa do Consumidor incide a multa moratória nele prevista” e Súmula 297 – “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. No mesmo sentido, decidiu o C. Supremo Tribunal Federal, no julgamento da ADIN 2.591-1/DF (Rel. Min. Eros Grau): “1. As instituições financeiras estão, todas elas, alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo Código de Defesa do Consumidor”. Todavia, não se pode deixar de considerar que é inviável a aplicação do CDC para aferição do “custo das operações ativas e a remuneração das operações passivas praticadas por instituições financeiras na exploração da intermediação de dinheiro na economia” (ADIN 2.591-1/DF), tendo em vista que a matéria é atinente ao Sistema Financeiro Nacional, cujo regime encontra-se fixado na Lei nº 4.595/64. Por sua vez, a pretensão de aplicação de inversão do ônus da prova, prevista no artigo , inciso VIII, do CDC, só se aplica aos pontos controvertidos para os quais a prova produzida nos autos seja insuficiente. Trata-se de regra de julgamento, a ser aplicada nas hipóteses em que há dificuldade para a parte hipossuficiente provar suas alegações. Além disso, referido dispositivo estabelece parâmetros para a facilitação da defesa dos direitos do consumidor quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação e for hipossuficiente a parte autora, segundo as regras ordinárias de experiência. A inversão, portanto, não se opera de forma geral, tampouco de modo automático e absoluto. No caso em questão, à vista dos documentos acostados aos autos, reputo desnecessária a aplicação da inversão do ônus da prova, pois a matéria impugnada restringe-se à legalidade do procedimento de consolidação da propriedade levado a efeito pela requerida. Com efeito, o autor não questiona os valores contratados, tampouco nega o débito. Na essência, justifica o atraso no pagamento das parcelas em razão de dificuldades financeiras enfrentadas por conta da crise que assolou o país e refletiu em seu trabalho, bem como por força de problemas de saúde enfrentados por seu filho, fatos que levaram à consequente diminuição da renda familiar. Embora seja possível a renegociação contratual, o autor não pode exigir o cumprimento contratual de modo diverso do estabelecido inicialmente, devendo ser respeitado o que foi convencionado entre as partes, inclusive em homenagem ao princípio da força obrigatória dos contratos. Com efeito, o basilar princípio da autonomia da vontade prevê que as partes podem livremente pactuar, desde que, por razões de ordem pública e dos bons costumes, não haja vedação legal. Constitui corolário de tal princípio o da força obrigatória do pactuado, o qual consiste na intangibilidade do contrato, senão por mútuo consentimento das partes. Nesse diapasão, em que pese a difícil situação relatada pelo autor, não cabe ao Judiciário substituir as partes para alterar cláusulas contratuais, nem para refazê-las ou adaptá-las, salvo nas hipóteses em que haja ofensa, no contrato ou na sua execução, a algum dispositivo legal ou princípio fundamental. Alienação fiduciária e consolidação da propriedade Também não vislumbro a ocorrência de vícios na execução extrajudicial aptos a justificar a imediata intervenção do Poder Judiciário. Com efeito, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) contrata, como instrumento de garantia, a transferência da propriedade ao credor (fiduciário), sob condição resolutória do adimplemento contratual. Com a constituição da propriedade fiduciária, a posse é desdobrada, tornando-se o fiduciante (devedor) o possuidor direto e o fiduciário (credor), o possuidor indireto do imóvel. Através dessa operação, permite-se ao agente credor a manutenção da propriedade do bem imóvel financiado até o momento da quitação total da dívida pelo mutuário (propriedade resolúvel), viabilizando a alienação do bem oferecido em garantia, após a consolidação da propriedade, para fins de recuperação célere do crédito mutuado na hipótese de inadimplemento. Nessa perspectiva, nos termos do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Para tanto, determina a norma legal seja o fiduciante intimado pelo oficial do competente Cartório de Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. No caso, conforme se depreende da certidão do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Santos, o autor foi devidamente intimado e, no entanto, deixou transcorrer o prazo sem purgação da mora (id 30142450). Por outro lado, também não se evidencia vício em relação aos leilões. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário pode promover público leilão para alienação do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da averbação da consolidação no Registro de Imóveis (art. 27 da Lei nº 9.514/97). Nesse passo, foi carreado aos autos pela CEF o comprovante de envio de correspondência (ids 30142659/30142657) dirigida ao devedor para fins de comunicação das datas, horários e locais dos leilões realizados, tal como estabelecido no § 2º-A do citado artigo, cumprindo, assim, a determinação legal. Ademais, é fato incontroverso que o autor tomou conhecimento do leilão antes de sua realização, tanto que veio a juízo para tentar obstaculizá-lo. Logo, não há vício na consolidação da propriedade ou nos atos de alienação extrajudicial do bem que sejam passíveis de reconhecimento. Purgação da mora após a consolidação Por sua vez, “após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas [...], aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos” (art. 27, § 2º-B da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/17). Em que pese a dureza da dicção legal, com relação à purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, há de se ressaltar que a jurisprudência é forte quanto à possibilidade de purgação da mora ser feita a qualquer tempo antes da arrematação do bem, desde que haja o pagamento integral do débito vencido, conforme se vê do julgado abaixo: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1462210/RS, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, 3ª Turma, DJe 25/11/2014). A despeito de tal possibilidade e de exaustivamente mencionado na inicial de que promoveria a purgação da mora, o fato é que o autor assim não procedeu. Ressalte-se que a tutela de urgência foi deferida para o fim de assegurar ao autor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante o pagamento ou depósito integral do débito vencido, além dos encargos da mora e despesas relativas à execução extrajudicial. Da mesma forma, em que pese a ausência de designação de audiência de tentativa de conciliação, o autor informou que o valor que teria disponível para quitação da dívida seria o saldo existente a título de FGTS, o qual é consideravelmente inferior ao montante do débito, o que impediu a purgação da mora. Nesse contexto, da análise dos elementos constantes dos autos e da legislação vigente, não se evidencia a existência de vícios capazes de macular o procedimento de execução extrajudicial promovido pela ré. Assim, sem demonstração de nulidade no procedimento de execução extrajudicial levado a efeito pela requerida e sem prova de abuso nos valores cobrados pela CEF, não há como acolher o pleito inicial. Diante do exposto, resolvo o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e julgo IMPROCEDENTES os pedidos. Isento de custas. Comunique-se o teor da presente sentença ao e. relator do agravo de instrumento nº 5007978-83.2021.403.0000 (id 48886093), tendo em vista que ainda não houve trânsito em julgado do v. acórdão proferido naqueles autos. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor dado à causa, cuja execução observará o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. P. R. I. Santos, 10 de setembro de 2021. DÉCIO GABRIEL GIMENEZ Juiz Federal