Andamento do Processo n. 0023994-95.2010.8.26.0361 - Procedimento Comum - 13/12/2016 do TJSP

Mogi das Cruzes

Cível

4ª Vara Cível

JUÍZO DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL

JUIZ (A) DE DIREITO LARISSA BONI VALIERIS

ESCRIVÃ(O) JUDICIAL NILTON LUIZ MONTEMOR

EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS

Relação Nº 0494/2016

Processo 0023994-95.2010.8.26.0361 (361.01.2010.023994) - Procedimento Comum - Compra e Venda - Wagner da Paixão dos Santos - Cipasa Empreendimentos Imobiliários S/c Ltda e outro - Vistos.WAGNER DA PAIXÃO DOS SANTOS ajuizou a presente DEMANDA REVISIONAL contra CIPASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA e SCOPEL EMPREENDIMENTOS E OBRAS S/A, aduzindo, em síntese, que compromissou a compra do imóvel mais bem identificado na inicial, sendo certo que há valores cobrados de forma indevida; que houve vício de consentimento, em decorrência de estado de perigo e lesão; que há clausulas abusivas ofensivas ofensivas ao CDC; que há capitalização de juros e incorreta aplicação de correção monetária; que há cobranças indevidas de comissão de corretagem. Requereu, ainda, a condenação da ré à evolução do dobro do valor pago a mais.Pedido liminar foi indeferido pela decisão de fls. 78.Citada, a ré CIPASA apresentou contestação, salientando que a inicial é inepta por falta de preenchimento de requisito específico; que houve decadência; que não há de se falar em revisão; que as despesas de corretagem foram devidamente contratadas; que a forma de apuração do saldo devedor está correta. A sentença de fls 233/239, julgou a ação parcialmente procedente. Em decorrência do recurso de apelação de fls. 248/254, veio acórdão (fls 281/285), anulando a sentença supracitada.Veio laudo pericial (fls. 429/440), bem como informações complementares (fls. 468/469).É o relatório. DECIDOPasso ao julgamento no estado em que se encontra o processo, tendo em vista que bastam os documentos juntos com a inicial, a prova pericial anexa, bem como a aplicação do Direito (CPC, arts. 355, I e 442, I). Improvável a conciliação, tendo em vista o que ordinariamente se observa em casos semelhantes.Acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da corré Scopel, tendo em vista que não é parte do contrato a revisar. Tal ré é administradora do empreendimento, de modo que não há relações comuns relativamente aos aspectos de validade do compromisso de compra e venda. Neste ponto, não há descrição pelo autor de conduta específica da corré, relativamente a alguma ilegalidade.A inicial preenche seus requisitos e vem fundamentada em sistema de regência específico, qual seja, o CDC, sendo certo que houve indicação dos valores que o autor entende indevidos.Além disso, em razão da relação de consumo existente, não se aplicam os prazos decadenciais da legislação civil.O mérito das questões presentes na lide, devem ser analisados juntamente com o laudo pericial elaborado pela Expert nomeada, desta forma, vejamos:Pugna o autor pela revisão do contrato celebrado com a ré com vistas ao redimensionamento dos juros e consequente redução das parcelas contratadas, com reflexo direto no preço do imóvel adquirido. De proêmio, insta consignado que a intervenção judicial, com vistas à revisão de contratos, tem cabimento somente em casos de comprovada abusividade de suas cláusulas, sujeitando o consumidor à posição de exagerada desvantagem face à instituição financeira. No caso em testilha, não restou demonstrada a alegada onerosidade excessiva ou violação ao direito dos autores, eis que devidamente previstos no contrato assinados pelas partes. Nesse diapasão, noto bastante clara a cláusula 2.1.2, do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, que, na Cláusula terceira, bem como no item C da mesma cláusula, estabelece o preço do imóvel e indica, respectivamente, a incidência de juros simples de 1% ao mês e reajuste mensal das prestações pelo índice pactuado, no caso, o IGP-M da FGV.Tanto os juros de 1% ao mês quando o índice de atualização estipulados não se mostram ilegais ou abusivos, conforme também corrobora a n. Perita, quando da elaboração de seu laudo, que concluiu que “os cálculos apresentados pelo Reqdo às fls. 422/423 autos, encontram-se computados na doma contratada, ou seja, “sem capitalização mensal de juros e com atualização pelo IGP-DI + 1% de juros remuneratórios sobre os valores das prestações mensais”.Se não fosse o suficiente, segue o entendimento de nossas cortes:”Compra e venda Revisão contratual Preço fixado em contrato e correção monetária pelo IGPM Ciência do contratante Abusividade Inocorrência Recurso improvido, alterado o dispositivo para julgar a ação improcedente. O apelante tinha ciência do valor contratado pelo bem e também do índice utilizado para correção monetária. Não se vislumbra a existência de abusividade nas cláusulas, tampouco de vício na manifestação de vontade que possam motivar a revisão do contrato.” (Apelação nº 9124727-34.2007.8.26.0000, rel. Jesus Lofrano, D.J. 08.11.2011) E, ainda: “Revisão contratual. Contrato por instrumento particular de promessa de venda e compra. Preço ajustado para pagamento em 100 parcelas (8,4 anos). Incidência de juros remuneratórios de 12% ao ano aplicado de forma simples. Incidência ainda da correção monetária, que não constitui acréscimo de valor, mas tão somente recompõe o poder de compra da moeda. Incidência dos juros pactuados que é aferida mediante simples cálculo aritmético, o qual já consta dos autos. Sentença de improcedência mantida. Recurso não provido.” (Apelação nº 0002044-68.2012.8.26.0358, Rel. João Pazine Neto, D.J. 03.06.2014) Afirmou ainda a perita, (fls 434)” observa-se que pela evolução contratual, que em nov/2010, o valor da prestação resultou, na forma contratual em R$819,51, ou seja, o mesmo valor cobrado informado no V. Acórdão”, apontando inclusive saldo devedor em face do requerente.Enfim, os autores celebraram contrato cientes das obrigações que assumiram. Agora, não podem buscar eximir-se a elas. A avença foi livremente celebrada entre as partes, não se demonstrando qualquer vício a eivar o negócio ou prova de desconhecimento das cláusulas contratuais ora impugnadas. A demais, a clausula 5.2 d) do documento de fls 94; traz o valor total e final da operação parcelada.Quanto cláusula quinta d.1), de retenção de 60% do valor pago em caso de rescisão, tal clausula é abusiva. Tal taxa de retenção, segundo a jurisprudência predominante, deve equivaler a 20% das parcelas pagas. Confira-se:COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Preliminares rejeitadas. Inadimplemento dos compromissários compradores incontroverso. Resolução da avença de rigor. Indenização pelo período de uso do imóvel no período de inadimplência. Perda de parte das parcelas pagas para indenizar as despesas administrativas da autora. Majoração do montante a ser retido para 20%. Jurisprudência deste E. TJSP. Acessão e benfeitorias. Devida indenização somente daquelas erigidas até o início da inadimplência, ressalvadas as necessárias. Inteligência dos arts. 1.220 e 1.222 do CC. Apuração a ser realizada em subsequente fase de liquidação de sentença. Direito de retenção assegurado. Recursos providos em parte (TJSP Ap. 0333555-09.2007.8.26.0577 Rel. Milton Carvalho J. 02/10/2014) VENDA E COMPRA Imóvel Falta de pagamento das prestações mensais pela adquirente Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização proposta pela vendedora Sentença de procedência parcial Apelo da autora Retenção de percentual para ressarcimento de despesas administrativas Admissibilidade Fixação em 20% (vinte por cento) dos valores pagos Obrigação da ré de compensar a autora pelo exercício da posse Indenização mensal arbitrada em 0,7% do valor venal do imóvel no período compreendido entre a imissão na posse e a devolução do imóvel Multa contratual abusiva Incidência rejeitada Honorários advocatícios Fixação segundo disposições do artigo 20 e seguintes do Código de Processo Civil Previsão contratual apartada Ação procedente em maior extensão Recurso parcialmente provido (TJSP Ap. 0347695-62.2009.8.26.0000 - Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan J. 17/09/2014).Entendo que o percentual acima referido (20% do total pago) deve substituir todos os descontos estabelecidos na cláusula 5. D.2), com exceção da divida geradas quando da efetiva ocupação do imóvel, como iptu e taxas. Não vislumbra-se ilegalidade na clausula 5 e) fez que a demora na constituição em mora é inclusive favorável a parte; bem como na clausula 13, e) de transferência da escritura antecipadamente como proprietária fiduciária.A clausula referente ao inadimplemento de juros de 1% e multa de 2%, esta de acordo com o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor.Sem prejuízo, deve ser revista a cláusula no que toca à forma de devolução. Com efeito, em caso de resolução, o valor a ser

devolvido deve se dar em parcela única. Neste sentido, Súmula do E. TJSP:Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.No que pertine às cobranças deSATIecorretagem, deve-se observar o quanto decidido pelo Colendo STJ no recurso repetitivo sobre os temas. “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão decorretagemnos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão decorretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão decorretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIALPARCIALMENTEPROVIDO”. (STJ,REsp1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Deste modo, improcede o pedido de devolução decorretageme procede o de devolução daSATI, nos termos do quanto decidido pelo Colendo STJ.Ante do exposto, excluo a corré Scopel do pólo passivo e julgo parcialmente procedentes os pedidos em relação a outra tão somente para que, havendo resolução do contrato, na devolução haja a retenção máxima de 20%, mais eventual dividas pela utilização, sendo devolvidas em uma única parcela, aplicando-se apenas correção monetária incidente sobre cada desembolso até o efetivo pagamento. Condeno a requerida; ainda, a devolução do valor pago a titulo de SATI, com atualização pelo índice contratual desde a época do desembolso e que poderá ser utilizado para abatimento de saldo devedor. Ponho, assim, fim ao processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor em 80% do pagamento das custas e despesas processuais; além de honorários advocatícios (CPC, art. 86, parágrafo único) que fixo em 10% do valor da condenação; bem como deverá o réu arcará com 20% das custas e honorários no mesmo patamar. P.R.I.C. - ADV: PATRÍCIA MARGOTTI MAROCHI (OAB 157374/ SP), JOSE CARLOS ALVES LIMA (OAB 189808/SP)