Andamento do Processo n. 0001623-60.2017.403.6119 - 11/01/2018 do TRF-3

Subseção Judiciária de Guarulhos 1ª Vara de Guarulhos

6ª Vara de Guarulhos

DR. MARCIO FERRO CATAPANI

Juiz Federal Titular

DR. SAMUEL DE CASTRO BARBOSA MELO

Juiz Federal Substituto

Bel. Marcia Tomimura Berti

Diretora de Secretaria

Expediente Nº 6905

Procedimento Comum

0001623-60.2017.403.6119 - LUIZ CARLOS BEZERRA(Proc. 3385 - VANESSA CASTRO FIGUEIREDO) X CAIXA ECONOMICA FEDERAL(SP073809 - MARCOS UMBERTO SERUFO E SP230827 -HELENAYUMYHASHIZUME)

corrente quantia suficiente para quitação das parcelas emaberto do financiamento.O pedido de tutela provisória de urgência é para a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial. Juntou procuração e documentos (fls. 14/94). O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi indeferido (fls. 99/102 e verso). Deferiu-se o pedido para que a CEF apresentasse cópia integral do procedimento administrativo de contestação de débito realizado pela parte autora, nos termos do art. 379, III, e 396, ambos do CPC. Contra essa decisão a parte autora interpôs recurso de agravo de instrumento, no qual foi indeferido o pedido de antecipação da tutela requerida.Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (fls. 121/128). Suscita, preliminarmente, a falta de interesse processual e requer a extinção do feito semresolução do mérito. No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 129/143).Instadas as partes a especificaremos meios de provas pelos quais pretendiamcomprovar os fatos alegados, a CEF reiterou os termos da contestação e requereu o julgamento antecipado da lide (fl. 146). A parte autora se manifestou sobre a contestação e ratificou os termos da petição inicial (fls. 148/160).Os autos vieramconclusos para sentença.Emsuma, é o relatório. Fundamento e decido. II - FUNDAMENTAÇÃODe início, defiro o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. O caso é de aplicação da regra contida no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. As questões submetidas a julgamento, conquanto envolvammatéria de direito e de fato, podemser resolvidas combase na prova documental constante dos autos. Dessarte, passo ao julgamento antecipado da lide.1. Preliminar1.1. Carência de AçãoSustenta a CEF a falta de interesse processual dos autores, sob o fundamento de que o contrato extinguiu-se em10/12/2015, tendo emvista a consolidação da propriedade imobiliária emfavor da empresa pública federal. O interesse de agir caracteriza-se pela necessidade e utilidade do provimento jurisdicional para amparar o bemda vida que o demandante postula emjuízo. Na petição inicial há cumulação própria de pedidos: a) anulação da adjudicação do imóvel que os autores adquiriramatravés de contrato de mútuo firmado coma Caixa Econômica Federal, levada a cabo por esta última, emprocedimento de execução extrajudicial, sob fundamento de sua ilegalidade intrínseca; e b) declaração do direito de a parte autora purgar o débito na forma do art. 39 da Lei nº 9.514/97 c/c art. 34 do DL nº 70/66, comincidência dos encargos moratórios a partir da notificação extrajudicial do mutuário, convertendo-se o procedimento emperdas e danos. Urge sublinhar que a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que pretensão anulatória de arrematação ou de adjudicação deve ter como causa de pedir apenas nulidades intrínsecas ao ato. Não podemser levantados argumentos ínsitos ao contrato levado à execução, como, v. g., sua falta de liquidez ou abusividade de suas cláusulas, posto que, como registro da transferência da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis, alegações dessa espécie restamsuperadas. Portanto, uma vez consumado o registro da arrematação/adjudicação no competente Cartório de Registro de Imóveis, face à extinção do contrato, a pretensão revisional torna-se superada e o mutuário torna-se carecedor de ação emque se discuta a revisão de cláusulas contratuais. No caso emexame, tendo emvista que a presente demanda não discute a nulidade das cláusulas contratuais, tampouco a revisão do negócio jurídico, presente o interesse de agir na obtenção do provimento final de mérito. Passo ao exame do mérito da causa emrelação às pretensões de declaração de nulidade do ato de consolidação da propriedade do imóvel e do procedimento de alienação extrajudicial.2. Do Mérito O procedimento extrajudicial levado a efeito pela CEF encontra-se albergado pela Lei 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel), uma vez que o contrato de compra e venda firmado comaquela foi submetido à alienação fiduciária emgarantia.A alienação fiduciária emgarantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de umbeminfungível, feita pelo devedor ao credor como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente como adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida). Se a dívida não for paga no vencimento, e se após regular intimação, não houver a purgação da mora pelos fiduciantes, deve o fiduciário vender o bema terceiros. Importa saber que, não sendo purgada a mora no prazo legal, efetiva-se emnome do fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos.Assim, se coma consolidação da propriedade emnome do credor fiduciário e seu registro junto ao CRI competente o fiduciante perde a posse direta do imóvel, que se consolida no domínio pertencente àquele, certo é que a ampliação da esfera de direitos do fiduciário justifica que as causas que possibilitema anulação do ato de efetivação da consolidação da propriedade sejamreduzidas às inerentes ao próprio procedimento legal, e não a quaisquer outras que se refiramao contrato inicial, sob pena inviabilizar a defesa do credor fiduciário neste ponto, apresentando-lhe matéria estranha.Destarte, para a análise do caso sub judice, mister a verificação acerca de ter respeitado ou não, o credor fiduciário, o procedimento previsto na mencionada Lei n.º 9.514/97, sob pena, e somente nesta hipótese, de ser declarado nulo o processo de efetivação da consolidação da propriedade. Restamprejudicadas as alegações autorais alusivas à ilegalidade das cláusulas contratuais e as que, eventualmente, postulama sua revisão.Acerca do procedimento emcomento, estabelece o artigo 26 da Lei 9.514/97:Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído emmora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel emnome do fiduciário. 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerematé a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, alémdas despesas de cobrança e de intimação. 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quemdeva recebê-la, ou pelo correio, comaviso de recebimento. 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar emoutro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, emumdos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. 7º Decorrido o prazo de que trata o 1º, sema purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter vivos, o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade emnome do fiduciário. 7o Decorrido o prazo de que trata o 1o sema purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade emnome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. 8o O fiduciante pode, coma anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel empagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.Destarte, para a análise do caso sub judice, mister a verificação acerca de ter respeitado ou não, o credor fiduciário, o procedimento previsto na Lei nº. 9.514/97, sob pena, e somente nesta hipótese, de ser declarado nulo o processo de efetivação da consolidação da propriedade.Analisando-se os documentos acostados aos autos coma inicial, notadamente a intimação extrajudicial de fls. 83/85, 86/87 e 89/92, instruída pela projeção detalhada do débito para fins de purga no Registro de Imóveis, bemcomo os documentos juntados às fls. 132/143, verifica-se que foramrespeitadas as etapas legais do procedimento de consolidação da propriedade a que alude o artigo 26 acima transcrito, mormente no que tange à intimação do devedor fiduciante para purgação da mora, no prazo de 15 (quinze) dias. O documento de fl. 143-verso contémexpressa assinatura da parte autora, dando ciência, na data de 08/12/2015, acerca do débito vinculado ao contrato imobiliário nº 855552196680.Ultrapassado o prazo para a purgação da mora, constata-se que a inércia do autor deu causa à consolidação da propriedade fiduciária na matrícula do imóvel.Comefeito, a consolidação da propriedade emfavor da instituição fiduciária, emdecorrência do inadimplemento do mutuário, assegura-lhe o direito de dispor do bemimóvel, que corresponde, inclusive, umdos atributos decorrentes do direito de propriedade. Inteligência do art. 30 da Lei nº. 9.514/97.Seguemarestos a corroborar o entendimento ora externado:DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. SFI. LEI N. 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. LEGALIDADE. ARTIGO 557 DO CPC. POSSIBILIDADE. 1. Contrato de financiamento firmado na forma da Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel. 2. Não há que se falar eminconstitucionalidade da Lei 9.514/97, que prevê a possibilidade de consolidação da propriedade nas mãos do agente fiduciário emdecorrência do inadimplemento do mutuário. 3. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no CDC aos contratos de mútuo habitacional, porémtal proteção não é absoluta, e deve ser invocada de forma concreta onde o mutuário efetivamente comprova a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. Não conseguiu o apelante demonstrar que o procedimento previsto na Lei 9.514/97 é abusivo, violando as normas previstas no CDC. 4. Estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é conseqüência direta do direito de propriedade que lhe advémdo registro, nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/97. 5. Nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/73 o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, sendo o cancelamento feito apenas emcumprimento de decisão judicial transitada emjulgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida lei de registros publicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo art. 67, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro. 6. Agravo legal improvido. (AC 201061050077473 - Relatora JUIZA SILVIA ROCHA - TRF 3 - Primeira Turma - DJF3 CJ1 DATA:31/08/2011) AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL CUJA PROPRIEDADE FOI CONSOLIDADA PELA CEF. LEGALIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA LIMINAR QUE DEFERIU A SUSPENSÃO DO LEILÃO. PROVIMENTO. - Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo-se emfavor deste uma propriedade resolúvel, é dizer, contrata como garantia a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. - Ocorrida a consolidação dentro dos ditames legais, a realização dos leilões para alienação do imóvel para terceiros é ato contínuo, sobre o qual não se verifica ilegalidade, porquanto garantidas ao devedor, emépoca própria a oportunidade para quitar o débito quedou-se inerte, ao passo que no presente momento a titularidade do imóvel pertence a CEF. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade coma lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo regimental desprovido. (AI 201103000197320 - Relator JUIZ JOSÉ LUNARDELLI - TRF 3 - Primeira Turma - DJF3 CJ1 DATA:09/09/2011) O autor afirma na petição inicial que a situação de inadimplência foi gerada pela CEF emrazão de suposto débito indevido emconta-corrente. Contudo, cabia ao autor regularizar tal pendência junto à instituição financeira, uma vez que o pagamento do financiamento se dá por meio de débito emconta-corrente, consoante previsto no contrato e expressamente exposto no itemC13 do quadro de fl. 34. Ademais, o autor não comprovou nos presentes autos haver solicitado o cancelamento do seguro de vida junto ao agente financeiro, tampouco juntou qualquer documento contestando o referido débito, de modo que não constitui fundamento para elidir a consolidação da propriedade fiduciária nas mãos do agente financeiro. Inteligência do art. 373, inciso I, do CPC.É forçoso é presumir que, antes que a consolidação da propriedade fosse levada a efeito, forampraticados pela instituição financeira requerida os atos anteriores, previstos no artigo 26 da Lei nº. 9.514/97, cujos eventuais vícios ou nulidades não restaramcomprovados nos presentes autos. Ao contrário, verifica-se que o agente financeiro notificou, extrajudicialmente, o mutuário para que purgasse a mora, tendo sido assegurado o prazo legal de quinze dias (fls. 83/85). Todavia, quedou-se inerte. Se, no caso, a parte autora, quanto à consolidação da propriedade emnome da Caixa Econômica Federal, limitou-se a alegar vícios que não logrou comprovar, apenas afirmando genericamente a inconstitucionalidade do diploma legal que a contempla, e, ainda, se há nos autos elementos de prova que demonstramo cumprimento, pela instituição financeira, do regramento estatuído pela Lei nº 9.514/1997, o pedido formulado nestes autos é improcedente, não havendo, por consequência, como obstar o processo de alienação do bema terceiros, corolário legal previsto pelo artigo 27 da lei emcomento. Finaliza-se considerando que o mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, emse tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar. O risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do credor nesse sentido.Seguemarestos a corroborar o entendimento ora externado:DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. SFI. LEI N. 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. LEGALIDADE. ARTIGO 557 DO CPC. POSSIBILIDADE. 1. Contrato de financiamento firmado na forma da Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel. 2. Não há que se falar eminconstitucionalidade da Lei 9.514/97, que prevê a possibilidade de consolidação da propriedade nas mãos do agente fiduciário emdecorrência do inadimplemento do mutuário. 3. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no CDC aos contratos de mútuo habitacional, porémtal proteção não é absoluta, e deve ser invocada de forma concreta onde o mutuário efetivamente comprova a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. Não conseguiu o apelante demonstrar que o procedimento previsto na Lei 9.514/97 é abusivo, violando as normas previstas no CDC. 4. Estando consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é conseqüência direta do direito de propriedade que lhe advémdo registro, nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/97. 5. Nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/73 o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, sendo o cancelamento feito apenas emcumprimento de decisão judicial transitada emjulgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal. Ademais, a referida lei de registros publicos prevê, para a hipótese dos autos, o registro da existência da ação, na forma do artigo art. 67, I, 21, para conhecimento de terceiros da possibilidade de anulação do registro. 6. Agravo legal improvido. (AC 201061050077473 - Relatora JUIZA SILVIA ROCHA - TRF 3 - Primeira Turma - DJF3 CJ1 DATA:31/08/2011) AGRAVO REGIMENTAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. LEILÃO PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL CUJA PROPRIEDADE FOI CONSOLIDADA PELA CEF. LEGALIDADE. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA LIMINAR QUE DEFERIU A SUSPENSÃO DO LEILÃO. PROVIMENTO. - Ao ser contratada a alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário, constituindo-se emfavor deste uma propriedade resolúvel, é dizer, contrata como garantia a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. - Ocorrida a consolidação dentro dos ditames legais, a realização dos leilões para alienação do imóvel para terceiros é ato contínuo, sobre o qual não se verifica ilegalidade, porquanto garantidas ao devedor, emépoca própria a oportunidade para quitar o débito quedou-se inerte, ao passo que no presente momento a titularidade do imóvel pertence a CEF. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade coma lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo regimental desprovido. (AI 201103000197320 - Relator JUIZ JOSÉ LUNARDELLI - TRF 3 - Primeira Turma -DJF3 CJ1 DATA:09/09/2011) No que tange à pretensão dos autores para pagamento das parcelas ematraso, cumpre considerar que a ré não é obrigada a aceitar, nos termos do artigo 313 do Código Civil, pagamento do débito emforma diversa do pactuado, mesmo porque, no caso emtela, tal providência mostra-se incabível, ante a consolidação da propriedade do bememfavor da Caixa Econômica Federal. Emoutras palavras, o depósito judicial é faculdade do devedor e possibilita a suspensão do procedimento de execução extrajudicial e do leilão caso haja discussão a respeito do valor das prestações. Entretanto, este não é o caso dos autos, porquanto a consolidação da propriedade do bememnome do credor extinguiu o contrato outrora avençado entre as partes.III - DISPOSITIVO Ante o exposto, consoante fundamentação expendida, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e extingo o processo comresolução de mérito. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, 2.º do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do 11 do mesmo dispositivo, e observado, ainda, seu 5º, por ocasião da apuração do montante a ser pago. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa emrazão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, do CPC.Decorrido o prazo legal para recurso, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.Envie-se esta sentença por meio de correio eletrônico ao (a) Excelentíssimo (a) Desembargador (a) Federal relator (a) do agravo de instrumento interposto nos autos, nos termos do artigo 149, III, Provimento n.º 64, de 28.4.2005, da Corregedoria-Geral da Justiça Federal da Terceira Região .Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra se.Guarulhos, 12 de dezembro de 2017.SAMUELDECASTRO BARBOSAMELOJuizFederalSubstituto, no exercício da Titularidade

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