Andamento do Processo n. 0800403-41.2019.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - 22/03/2019 do TJAL

Tribunal de Justiça

Gabinete dos Desembargadores

Des. Fábio José Bittencourt Araújo

Agravo de Instrumento n.º 0800403-41.2019.8.02.0000

Arrendamento Rural

1ª Câmara Cível

Relator: Des. Fábio José Bittencourt Araújo

Revisor:

Agravante : Adriana Mangabeira Wanderley

Advogado : Odair Paulo Morales (OAB: 4002/AL)

Agravado : Ângelo Braga Netto Rodrigues de Melo

Advogado : Marcos Valério Melo Castro (OAB: 5879/AL)

Agravado : Aloísio Rodrigues de Melo

Advogado : Marcos Valério Melo Castro (OAB: 5879/AL)

RELATÓRIO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Adriana Mangabeira Wanderley, em face de Ângelo Braga Netto Rodrigues de Melo e Aloísio Rodrigues de Melo, objetivando reformar decisão oriunda do Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de União dos Palmares, proferida nos autos da ação de n.º 0701142-66.2018.8.02.0056. A parte dispositiva do decisum hostilizado, fls. 16/23, restou lavrada nos seguintes termos: [...] Isto posto, pelos argumentos fáticos e jurídicos acima elencados, DEFIRO EM PARTE a concessão da tutela provisória de urgência pleiteada pela parte autora, razão pela qual passo a editar os seguintes comandos para determinar: a) a redução do valor das parcelas mensais relativas ao arrendamento para fins de adequação ao provável tamanho real da propriedade, de modo que o valor mensal deverá corresponder a 62% (sessenta e dois por cento) da parcela outrora pactuada, resultando no valor de R$2.800,00 (dois mil e oitocentos reais); b) que 25% (vinte e cinco por cento) do valor acima determinado seja depositado em juízo mensalmente - nos mesmos prazos acordados para o adimplemento da obrigação contratual -, com o objetivo de garantir o adimplemento de eventual condenação da ré, que terá à sua livre disposição os outros 75% (setenta e cinco por cento) da parcela, a ser paga nas formas e prazos pactuados no contrato; c) que o supracitado valor a ser depositado em juízo deverá se limitar ao montante necessário para cobrir eventual futura indenização, de maneira que após atingida a totalidade da garantia, a parcela referida no item “a” (R$2.800,00) deverá ser entregue em sua completude à ré; d) a penhora de cabeças de gado que se encontrem na Fazenda Riacho do Brejo, tantas quantas se mostrarem suficientes para garantir eventual sucumbência da parte autora, conforme indicado pelos próprios autores na inicial, sugerindo-se ao Sr. Oficial de Justiça que tenha por base o valor da causa. [...] (sic, fl. 22). (Grifo aditado). Em suas razões, fls. 01/12, a parte agravante assevera que o juízo singular deferiu os requerimentos liminares das partes autoras, com base nas alegações que elas fizeram na demanda de origem, em suma, as de que: [...] - Celebraram com a ora agravante Contrato de Arrendamento da Fazenda Riacho do Brejo, no município de Santana do Mundaú-AL, imóvel este pertencente à agravante, cujo objeto é a criação de gado bovino pelos agravados; - A área do imóvel é menor do que a informada pela Arrendadora (agravante) e que em razão disso não poderão criar na área a quantidade de bovinos que imaginavam; - Por conta dessa diminuição da área descrita no Contrato teriam sofrido perdas e danos; [...] Dito isso, argumenta que a alegação autoral de que a área do imóvel é inferior ao prometido “carece de profunda, minuciosa e atenta análise das provas apresentadas, inclusive aquelas que serão apresentadas pela parte Ré, ora agravante, em sua contestação, provas essas que, quando apresentadas pela Ré, ora agravante, demonstrarão que aos autores, ora agravados, não assiste o direito que ora pleiteiam” (sic, fl. 07). Na sequência, afirma a parte recorrente que, “Ao contrário do que alegam os autores, ora agravados, o pagamento do arrendamento foi estabelecido pela área total do imóvel e não pelo número de cabeças de gado que supostamente poderiam ser criadas na referida área” (sic, fl. 07), tanto que a cláusula quinta prevê o pagamento mensal de R$4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) pelo uso da terra, nada mencionando acerca de eventual criação de animais. Enfatiza, ainda, que, se o contrato tratasse da quantidade de gado que poderia ser criada no local, o importe mensal seria bastante superior ao mencionado, trazendo, como parâmetro, o fato de que, no ano de 2015, “arrendava o pasto de sua fazenda para pequenos criadores locais ao preço de R$ 35,00 (trinta e cinco reais) por cabeça”. Aduz, na sequência, que, “Apesar de dedicarem um capítulo inteiro da petição inicial louvando sua boa-fé os autores, ora agravados, estão, na verdade, agindo de má-fé, tentando induzir o juízo a erro. Embora tenham informado que sua expectativa era a criação de 01(um) animal por hectare de área arrendada, em momento algum informaram quantas cabeças mantem na área, ou seja estão ocultando a verdade dos fatos.” (sic, fl. 08). De acordo com a parte agravante, em recente visita feita à Fazenda, seu motorista “contou a existência de aproximadamente 350 (trezentos e cinquenta) cabeças de gado pertencentes aos autores/agravados pastando livremente na área arrendada” (sic, fl. 08), acrescendo que, inclusive, em setembro de 2016 recebeu proposta de um terceiro que pretendia pagar R$ 12.000,00 (doze mil reais) pelo arrendamento da terra, mas rejeitou o negócio em virtude de o contrato estabelecido entre as partes desta lide ter sido firmado para viger por 10 (dez) anos. Além disso, defende a parte recorrente não ser verdade a alegação dos autores de que ela deixou de entregar documentos do imóvel, pois “a declaração anexa fornecida pelo Iteral - Escritório Regional do Iteral de União dos Palmares - prova que os documentos foram, entregues” (sic, fl. 09). Argumenta que os documentos apresentados pelos autores não conduzem à conclusão de que o arrendamento foi ajustado com base no número de cabeças de bovinos que coubessem na área, destacando que o “LEVANTAMENTO TOPOGRAFICO DA FAZENDA RIACHO DO BREJO, não serve de prova que a área medida da Fazenda seja de apenas 261,92ha (duzentos e sessenta e um e noventa e dois há), pois trata se apenas, de um simples croquis e não está acompanhado do memorial descritivo e das COORDENADAS GEOGRAFICAS que acompanham um levantamento desse jaez” (sic, fl. 09). Afirma que também não é verdade a afirmativa dos demandantes de que não tinham o contato telefônico da ré, pois “os e-mails anexos, em 22/02/2017 o Sr. Ângelo enviou mensagem de SMS para o telefone da Agravante informando sobre o pagamento do aluguel” (sic, fl. 09), acrescendo que a própria recorrente, em 02/08/2018, visitou a Fazenda, ocasião em que manteve contato com um dos funcionários dos recorridos, mas nada lhe foi dito a respeito da realização de georreferenciamento. Defende, então, que os autores vêm agindo de má-fé, porque é de conhecimento do autor Ângelo o fato de que “o acordo das partes sempre foi a área como um todo, na forma e no tamanho” (sic, fl. 09), devendo esta Corte também considerar que a ação somente foi proposta decorridos 02 (dois) anos de vigência do contrato e que 02 (dois) dias depois do deferimento das medidas liminares os autores retiraram todos os animais que mantinham na Fazenda, inviabilizando a ordem de penhora dada pelo juízo singular. Ademais, a parte recorrente destaca que, apesar de argumentarem que a Fazenda Riacho do Brejo não comporta a criação de 420 (quatrocentos e vinte) cabeças de gado, acabaram transferindo 100 (cem) desses animais a uma terra menor, “com área de apenas 70ha (setenta hectares) onde contém 01 haras; 01 criatório de ovinos, 01 casa sede de 05 (cinco) quartos e piscina e ainda uma pista de vaquejada” (sic, fl. 10). A agravante acresce, ainda, que, antes de saber da existência da demanda de origem, chegou a propor a ação de n.º 0700053-71.2019.8.02.0056, com o fim de rescindir a avença, despejar os arrendatários e obter valores a título de aluguel e perdas e danos. Ao final, a parte recorrente formula o seguinte pleito: [...] I) a concessão de liminar para atribuir efeito suspensivo à r. Decisão agravada, determinando, por efeito disso, a expedição de ofício ao MM. Juiz singular para que suste o cumprimento das medidas por ela impostas até ulterior deliberação dessa egrégia Corte de Segundo Grau de Jurisdição, vindo esta, no final, a conhecer e a dar provimento o presente recurso de agravo, para o escopo de revogá-la em definitivo; II) uma vez deferida a liminar, seja ela mantida até o exaurimento da prestação jurisdicional buscada na espécie (repetimos) e, posteriormente, sejam os Agravados processualmente comunicado para, querendo, responder aos termos do presente agravo, sob as penas da lei, e, oferecida, ou não, essa resposta no prazo legal, impõe-se o julgamento desse egrégio TRIBUNAL, na expectativa do já pedido conhecimento e provimento deste recurso, ante a fragilidade e errônea fundamentação contida na r. decisão interlocutória aqui atacada. [...] (sic, fls. 11/12). Com a petição recursal vieram os documentos de fls. 15/58. Às fls. 60/68 proferi decisão deferindo o pedido de concessão, em sede liminar, de efeito suspensivo, sustando os efeitos

da decisão interlocutória impugnada, ao menos, até o julgamento de mérito do agravo pelo colegiado. Oficiado, o magistrado de primeiro grau informou que a tutela antecipada foi deferida diante da verificação de elementos que conduzem, sob a ótica daquele julgador, ao preenchimento dos requisitos autorizadores, acrescendo que, até então, não realizou juízo de reconsideração, fls. 74/76. Nas contrarrazões de fls. 77/90, as partes agravadas afirmam que a cláusula cujo teor menciona a medição futura da área decorreu do fato de que, “Na ocasião, foi informado que os documentos em poder da arrendadora eram inservíveis e ainda havia uma ação litigiosa envolvendo a herança de uma parte do imóvel, donde a melhor opção seria uma nova medição da propriedade, a ser providenciada logo após a assinatura do contrato” (sic, fl.77). Seguem alegando que, “apesar da importância de se precisar a real área da propriedade para fins do bom planejamento do negócio, e mesmo diante de insistentes cobranças do cumprimento desta cláusula, feitas pessoalmente à Sra. Lilian - secretária e representante da arrendadora para os assuntos relacionados à execução do contrato, sendo inclusive a pessoa encarregada de receber o arrendamento mensal, que normalmente é depositado na conta pessoal dela -, ou por telefone, ou pelo whatsapp, foram apresentadas seguidas desculpas” (sic, fl. 78). Dizem que chegaram a “informar o contato de profissionais dessa área para a arrendadora”, mas apenas “em setembro de 2017, o Instituto de Terras do Estado de Alagoas, ITERAL, que estava medindo as propriedades da região, notificou a arrendadora para apresentar alguns documentos, a fim de permitir ao citado órgão medir a referida propriedade, tendo a arrendadora informado aos arrendatários que apresentaria os documentos requeridos e ato contínuo o próprio ITERAL faria a citada Medição” (sic, fl. 78). Não obstante isso, asseveram que, decorrido um ano dessa proposta de medição pelo ITERAL, entregaram diretamente à Sra. Lilian duas notificações extrajudiciais, com o fim de constituir a arrendadora em mora, “por inadimplemento da obrigação constante do parágrafo primeiro da cláusula primeira dos referidos contratos de arrendamento rural, caso não entregasse a medição da propriedade até 21.10.2018.” (sic, fl. 78). Asseveram que, apesar de a Sra. Lilian ter se recusado a assinar referidos documentos, o conteúdo deles foi enviado à arrendadora via aplicativo WhatsApp, mas esta última se manteve silente, ensejando, por cautela, o envio de nova notificação, desta vez mediante correspondência registrada, cuja rejeição de recebimento foi atestada em 03/10/2018. Assim, foi que, depois de tantas tentativas frustradas, “diante do baixo rendimento do rebanho e dos sucessivos prejuízos financeiros suportados, os ora agravados fizeram o respectivo levantamento topográfico, concluído em 21.11.2018, no qual se constatou ter a propriedade uma área total de 261,9 hectares, muito menor do que a área informada pela arrendadora, de 420 hectares” (sic, fl. 79). Os recorridos seguem argumentando que realizaram diversas benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, que estava em péssimo estado de conservação, de modo que suportaram enorme prejuízo econômico, “sem que haja a mínima chance de serem ressarcidos desse passivo caso mantido o preço original previsto, nem a menor possibilidade de terem algum lucro nestas condições” (sic, fl. 79). Nesse contexto, defendem a necessidade de manutenção da decisão interlocutória prolatada na origem, destacando que a parte agravante agiu com dolo e violou o dever de informação, quebrando a legítima expectativa dos arrendatários, que acabaram recebendo um terreno com área bastante inferior à prometida. A respeito do perigo de dano, asseveram residir “no fato de que o prejuízo financeiro mensal continuado que os arrendatários vêm suportando, caso não suspenso, tornará economicamente inviável a continuidade do ajuste, levando-os a sair da propriedade, perdendo as benfeitorias realizadas, os alugueis pagos a maior, suportando o baixo rendimento do gado que lá colocaram e ainda tendo de suportar um último prejuízo, relativo a necessidade de se desfazer de centenas de animais que ainda precisam de tempo para serem finalizados (vender para atravessadores, e com pressa, significa preços mais baixos)” (sic, fl. 80). Ainda quanto ao conteúdo do negócio, dizem os apelados que o preço foi estipulado com base nos 420 hectares prometidos, acrescendo que “nas tratativas pré-contratuais os arrendatários achavam que na propriedade não caberia a média de um animal por hectare”, por mais de uma razão, mas, “por outro lado, a arrendadora (por seu representante) defendia que naquela propriedade a média seria maior, superaria um animal por hectare, já que chovia muito”, razão pela qual “concordou-se com a média de um animal/ hectare, criando-se nos arrendatários a legítima expectativa que, após algumas melhorias iniciais, fosse possível criar animais com base nesse critério, o que é o usual, diga-se de passagem” (sic, fl. 81). Seguem alegando que juntaram a este agravo de instrumento uma declaração na qual o profissional que confeccionou o documento de fl. 41 dos autos de origem “esclarece que mediu toda a área da referida propriedade e por uma falha se esqueceu de mencionar o nome do arrendatário Angelo no respectivo levantamento” (sic, fl. 82). A esse documento, somam o conteúdo do recibo de fl. 48 dos autos principais, em que o mesmo profissional afirma ter sido pago pelos dois agravados, com a finalidade de confeccionar a aludida medição da área. Na sequência, os recorridos rebatem algumas questões fáticas levantadas pela parte agravante, com destaque para as afirmativas de que a fazenda nunca esteve, nem está vazia atualmente; e de que é inverídica a alegação de que o terreno continha 350 (trezentos e cinquenta) cabeças de boi, do mesmo modo que não procede a alegação de que “a fazenda é toda ela dividida por piquetes, método PRV, o que permite alta produtividade” (sic, fl. 82). Explicam, ainda, que “a tese defendida leva em conta a proporcionalidade da área para fins de formação do preço, não o exato número de animais. Por outro giro, o usual é caber um animal por hectare” (sic, fl. 83), tendo sido esse último fator o utilizado para a formação do preço. Acrescem, aliás, que, “em 2017 e 2018, devido à crise no setor, nos termos do que disposto na cláusula sexta do contrato, houve uma retração de cerca de cinco por cento no valor de referência utilizado, de modo que a partir de janeiro de 2019 o preço do contrato deve, por previsão contratual, ser diminuído em cerca de 5% (cinco por cento). O problema é que essa diminuição seria insuficiente para reequilibrar o contrato, além do que só duraria por um ano” (sic, fl. 84), daí a necessidade de requerer o reajuste em juízo. Narram, ademais, que, “quando foi concedida a liminar, em 14.12.2018, percebendo que haveria um alívio financeiro no aluguel mensal, os agravados decidiram procurar outras propriedades vizinhas para começar um processo de recuperação de 100 animais, de forma a deixar a fazenda Riacho do Brejo com apenas os 180 animais restantes” (sic, fl. 84), tendo sido esse o motivo pelo qual arrendaram outra propriedade. Em suma, portanto, dizem os recorridos que “o ponto nodal em disputa não é tentar modificar a natureza do contrato (pagar por cabeça), mas sim reconhecer que o preço ajustado foi falsamente inflado diante de uma informação incorreta, no sentido da área da propriedade ser quase 40% maior do que de fato é, e esta informação foi elemento básico para a formação da proposta e fixação do preço” (sic, fl. 86). Sobre a entrega de documentos solicitados pelo ITERAL, os agravados dizem que a recorrente/arrendadora já estava inerte há meses quando a solicitação foi feita, afirmando que ela “jamais informou aos arrendatários que tinha entregue os documentos solicitados e não é razoável esperar indefinidamente que este órgão faça a medição, até porque sequer se faz menção a ele no contrato. Ademais, quando instada a cumprir a sua obrigação foi perceptível o comportamento evasivo da ora agravante” (sic, fl. 87). No mais, reprocham os argumentos recursais de que uma proposta que a agravante recebeu de um terceiro a respeito da área, assim como o documento intitulado “autorização para transporte de animais (GTA)”, são capazes de afastar a pretensão deduzida na instância de origem, afirmando que não deixaram de pagar as prestações decorrentes do contrato, de forma que a ação de despejo a que alude a recorrente também não tem razão de ser. Ao final, os agravados formulam pedido nos seguintes termos: [...] Ex positis, diante da probabilidade do direito e do perigo de dano iminente, decorrente da impossibilidade de se continuar o ajuste nos termos pactuados com base na informação da área da fazenda ser quase quarenta por cento maior do que realmente é - vale lembrar que quando descobriram a área real e diante da liminar que aliviou a despesa mensal, os autores fizeram outros arrendamentos e transferiram alguns animais para outras fazendas, visando recuperá-los, como afirmado pela própria agravante -, preliminarmente se requer a este ínclito relator que reconsidere a anterior decisão concessiva de efeito suspensivo, revogando-a até julgamento final deste recurso. Para ao depois, confirmando-se a revogação do efeito suspensivo pelo eminente relator, o que se requer a esta Colenda 1ª Câmara é que seja negado provimento ao recurso manejado, para ao final se manter a decisão concessiva da liminar pelo juízo de primeiro grau, permitindo-se a redução do valor do aluguel mensal no arrendamento rural em tela, nos termos ali estabelecidos, dando-se imediata ciência ao Juízo prolator da decisão vergastada, como de direito. [...] (sic, fl. 89). (Grifos aditados). À fl. 93 determinei a intimação da parte recorrente, a fim de que pudesse vir aos autos se manifestar acerca do documento que instruiu a peça de contrarrazões recursais. Em resposta, a agravante peticionou às fls. 95/101, afirmando que “nada modifica ou esclarece a gravidade do quanto foi informado pela Agravante em suas razões de agravo de que o resultado da medição por

ele (agrimensor) realizada não poderia ser tido como exato.” (sic, fl. 95). Verbera que a apresentação do georreferenciamento é determinação da Lei 10.267/2001, cujo teor também exige que “o polígono resultante do georreferenciamento não se sobreponha a nenhum outro já certificado pelo Incra”, de forma que “um simples croqui da área e a declaração de fls. 91, estão muito longe de servirem de prova de suas alegações e só evidenciam sua maliciosa tentativa de induzir o juízo em erro.” (sic, fls. 95/96). No mais, refuta os fatos aventados na peça de defesa ao recurso, argumentando que os recorridos não comprovam boa parte do que dizem, reiterando o pedido de provimento integral deste agravo de instrumento. É o relatório, no essencial. Estando o processo em ordem, peço inclusão na pauta de julgamento subsequente. Maceió, 21 de março de 2019. Des. Fábio José Bittencourt Araújo Relator