Andamento do Processo n. 5025721-81.2017.4.03.6100 - Tutela Cautelar Antecedente - 29/05/2019 do TRF-3

Subseção Judiciária de São Paulo 9ª Vara Previdenciária

11ª Vara Cível

Dra REGILENA EMYFUKUI BOLOGNESI

Juíza Federal Titular

DEBORA CRISTINA DE SANTI MURINO SONZZINI

Diretora de Secretaria

Expediente Nº 7483

Cumprimento de Sentenca

TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Nº 5025721-81.2017.4.03.6100 / 11ª Vara Cível Federal de São Paulo

REQUERENTE: ANDRELUIZ MATHEUS BIONDO

Advogados do (a) REQUERENTE: THAIANEALVES DEAZEVEDO - SP248642, TATIANEDEMELO MACHADO PEREIRA - SP298881

REQUERIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Advogado do (a) REQUERIDO: MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DELIMA - SP82402

Sentença (Tipo B)

ANDRE LUIZ MATHEUS BIONDO ajuizou ação cujo objeto é anulação de execução extrajudicial.

Narrou o autor, em sua petição inicial, que foi formalizado instrumento particular de compra e venda, mútuo e alienação fiduciária que estabelece entre o mutuário e mutuante o pagamento financiado do valor do imóvel adquirido. Pelas razões narradas, deixou de efetuar o pagamento das prestações e a ré efetuou a consolidação da propriedade e agendou data para o leilão.

Sustentou a função social da ré e irregularidades no cumprimento dos requisitos da Lei n. 9.514/97, pois não foi corretamente intimado para purgar a mora e nem foi intimado da data do leilão a ser realizado e, alémdisso o valor da consolidação foi de somente R$73.072,92, enquanto o valor de mercado era de R$250.000,00.

Requereu a concessão de tutela de urgência para “com o fim de determinar a SUSPENSÃO do processo de expropriação extrajudicial e todos seus efeitos, até decisão meritória da presente ação [...]”.

No mérito, requereu a procedência do pedido da ação “[...] a fim de ANULAR o processo de expropriação extrajudicial e seus efeitos, mantendo o Autor na posse do bem[...] caso não seja esse entendimento de Vossa Excelência, que se admite apenas ad argumentandum requer seja o autor restituído com a diferença do valor do imóvel com a devolução do valor que excedeu ao seu crédito, haja vista que em 2016 o imóvel foi avaliado emR$250.000,00”.

O pedido de antecipação da tutela foi indeferido (num. 3802950).

A CEF ofereceu e, no mérito, requereu a improcedência do pedido da ação indeferido (num. 8826284).

Intimado, o autor deixou de apresentar réplica (num. 13933108).

Foi realizada audiência de tentativa de conciliação que restou infrutífera (num. 11340094).

Vieramos autos conclusos.

É o relatório. Procedo ao julgamento.

Conforme consta dos autos, a parte autora firmou contrato de venda e compra de imóvel, com financiamento concedido pela ré. Em virtude de ter se tornado inadimplente, sua dívida venceu antecipadamente por inteiro, o que ensejou a execução extrajudicial e houve consolidação da propriedade.

Execução extrajudicial

Os recursos para o financiamento podemter origemdas contas vinculadas do FGTS, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE ou do próprio banco.

A origemdos recursos para o financiamento interfere na normatização a ser aplicada ao contrato, assim, de acordo coma fonte, as regras que incidemsão diferentes.

Com o advento da Lei n. 9.514, de 20/11/1997, foi instituído o Sistema Financeiro Imobiliário, o qual estabelece a alienação fiduciária de coisa imóvel, e aplica-se a financiamentos imobiliários efetivados com recursos da Caixa Econômica Federal.

Referida lei, emseu artigo 26, caput, prevê a consolidação da propriedade emnome do fiduciário emcaso de não purgação da mora, dando ensejo, a seguir, à possibilidade de alienação do bem. Para que não haja a consolidação, é necessário o fiduciante purgar a mora, dentro do prazo a ele concedido; emo fazendo, convalesce o contrato.

Não purgando a mora o fiduciante, o Oficial de Registro de Imóveis averbará a consolidação da propriedade em nome do fiduciário na matrícula do imóvel, abrindo-se ao fiduciário a oportunidade de levar o imóvel a público leilão para sua alienação.

Procedimento de execução extrajudicial

O autor alegou não ter sido detalhadamente notificado sobre os leilões que serão realizados.

Os documentos acostados aos autos demonstramque todo o procedimento de execução extrajudicial revestiu-se do devido processo legal.

O artigo 26 da Lei n. 9.514/97 estabelece que:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (sem negrito no original)

Na certidão do registro do imóvel consta (id. 3693662):

“[...] nos termos do artigo 26 § 7º, da Lei nº 9.514/97, procedo a presente averbação, para constar a CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE do imóvel objeto da presente matrícula [...]”

A certidão assinada pelo cartório foi juntada ao num. 8826419.

A alegação de falta de intimação para purgação da mora confronta coma certidão do cartório de registro de imóveis.

Ou seja, a notificação da mora é realizada pelo oficial do Registro de Imóveis e, o registro público goza de presunçãojuris tantum. A falsidade só pode ser reconhecida mediante provas hábeis, o que no presente caso não foi apresentada pelo autor.

Posteriormente à consolidação da propriedade são realizados os leilões extrajudiciais.

Embora o artigo 27, § 2º A da Lei n. 9.514 de 1997, incluído pela Lei n. 13.465 de 2017, preveja a comunicação ao devedor das datas, horários e locais dos leilões, mediante envio de correspondência ao endereço constante do contrato, no presente caso, não há qualquer elemento indicativo de que não tenha ocorrido a intimação.

Não se pode deixar de mencionar que de nada adianta se suspender umleilão se o mutuário não pretende pagar a dívida.

Somente se justificaria a suspensão ou nulidade do leilão, se o autor pretendesse pagar, ao menos, todas as prestações em atraso, acrescidas dos encargos da execução extrajudicial, mas não consta da petição inicial este pedido, ou qualquer fundamentação a respeito.

O autor alegou ter tido problemas graves de saúde, mas nada informou a respeito da existência de seguro no contrato e nemse formulou pedido administrativo a esse respeito, ele apenas apresentou proposta de acordo para pagamento de “[...] 30 (trinta) parcelas de R$346,64, cada com primeiro vencimento em 18/12/2017, juntamente com parcelas de número 134, do contrato dispondo assim o autor da importância mensal de R$ 877,94 pelo período de 30 meses, qual seja de seu parcelamento das parcelas ematraso”.

A realização de composição entre as partes pressupõe a existência de vontade de ambas as partes na transação e possui como requisitos essenciais a bilateralidade e a liberdade de pactuação.

O autor pode formular proposta de acordo na via administrativa ou judicial, mas por força do princípio da autonomia da vontade não há como obrigar a parte a realizar acordo.

Avaliação do imóvel

DIÁRIO ELETRÔNICO DA JUSTIÇA FEDERAL DA 3ª REGIÃO Data de Divulgação: 29/05/2019 706/984

O autor alegou que o valor da consolidação foi inferior ao valor de mercado.

O valor da consolidação da propriedade é indiferente ao caso e não se confunde com o valor do leilão, que possui previsão específica ditada pelos artigos 24, inciso VI e, parágrafo único, 27 e 30 da Lei n. 9.514/97, que dispõem:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

[...]

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; [...]

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigoseja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

[...]

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7ºdo artigoo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1 Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI edo parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2 -A. Para os fins do disposto nos §§ 1 e 2 deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive a endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2 -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2 deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pelaLei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR),uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(sem negrito no original)

Conforme o texto, no primeiro leilão, se o maior lance for inferior ao valor do imóvel constante do contrato ou do valor base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, será realizado o segundo leilão.

Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação.

A CEF informou a arrematação do imóvel no primeiro leilão, o valor da proposta acolhida foi de R$118.000,00. (num. 8826331).

Este valor é superior ao valor da avaliação de R$65.000,00 (num. 3693662 – Pág. 2).

Desse modo, não há ilegalidades a seremreconhecidas.

Somente se houver valor remanescente e, este for negado ao autor é que o autor pode discutir judicialmente o seu pagamento.

A causa de pedir do autor no ajuizamento da ação não era negativa de devolução de valores e, nem discordância do valor a ser devolvido, o autor discordou é do valor anunciado no leilão que é o valor determinado na lei.

No presente caso, foi informado o valor da arrematação no leilão, mas não foi informado qual o valor que foi devolvido ao autor e, nemse houve negativa de pagamento de valores ao autor.

Emcaso de discordância dos valores devolvidos, o autor terá que ajuizar ação própria, pois a causa de pedir será diversa da presente ação.

Dessa forma, o autor não teminteresse de agir emrelação à devolução de valores

Portanto, improcedemos pedidos da ação.

Sucumbência

Em razão da sucumbência, conforme disposto no artigo 82, § 2º e artigo 85 e parágrafos ambos do Código de Processo Civil, o vencido pagará ao vencedor, além das despesas que antecipou, também os honorários advocatícios, que serão determinados levando-se em consideração o grau de zelo do profissional; o lugar de prestação do serviço e a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mesurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Para assentar o montante dos honorários advocatícios cabe ressaltar que a natureza e importância da causa não apresentam complexidade excepcional; o lugar de prestação de serviço é de fácil acesso e o trabalho não demandou tempo de trabalho extraordinário.

Como não existe valor da condenação, os honorários advocatícios devemser fixados commoderação em10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

O cálculo de atualização será realizado conforme o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, do Conselho da Justiça Federal, que estiver emvigor na data da conta.

Cabe ressalvar que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, motivo pelo qual as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade.

Decisão

Diante do exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO, sema resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, emrelação ao pedido de devolução de valores.

REJEITO os pedidos de nulidade da execução extrajudicial.

A resolução do mérito dá-se nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Condeno o vencido a pagar ao vencedor as despesas que antecipou, com atualização monetária desde o dispêndio. E os honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Cálculo de correção monetária e juros a ser realizado combase no Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, do Conselho da Justiça Federal, que estiver emvigor na data da conta.

Cabe ressalvar que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, motivo pelo qual as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade.

Intimem-se.

Regilena Emy Fukui Bolognesi

Juíza Federal