Andamento do Processo n. 5009991-30.2017.4.03.6100 - Apelação Cível - 12/07/2019 do TRF-3

Subsecretaria da 1ª Turma

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5009991-30.2017.4.03.6100

RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS

APELANTE: MARIA HELENA GOMES RUGGIERO, FABIO CAETANO RUGGIERO

Advogado do (a) APELANTE: NELSON JOSEDOS SANTOS - SP252317Advogado do (a) APELANTE: NELSON JOSEDOS SANTOS - SP252317-

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL

Advogado do (a) APELADO: NAILA HAZIMETINTI - SP245553OUTROS PARTICIPANTES:

V O T O

No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97).

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27).

Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes.

No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97).

Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, e da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação.

Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97).

A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil.

Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista na Lei 9.514/97, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.

Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

o adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e fiduciária, passando a ter a propriedade plena do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que a instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.

No extremo oposto, tampouco se cogita que o fiduciante possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido em sua posse (artigo 27, § 8º da Lei 9.514/97).

Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à adjudicação e anterior à imissão na posse.

A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação, só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos ao mesmo, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser pressuposto, mas demonstrado pela executante.

Neste sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais Regionais Federais da 1ª, 2ª, 4ª e 5ª Regiões:

Trata-se de recurso especial interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão deste Tribunal, que resolveu questão sobre o contrato de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) firmado entre a CEF e a parte autora.

O acórdão consignou que a avaliação do imóvel foi de R$42.680,34 (quarenta e dois mil seiscentos e oitenta reais e trinta e quatro centavos) e a adjudicação foi pelo preço de R$5.083,94 (cinco mil e oitenta e três reais e noventa e quatro centavos), assim, mesmo ao senso comum, está objetivamente assente a premissa de preço vil.

Nas razões recursais, a parte recorrente sustenta a impossibilidade de aplicação subsidiária do CPC nos procedimentos de execução extrajudicial regidos pela Lei n. 5.741/1971. O recurso não merece trânsito. Inicialmente, não há como admitir o recurso especial pela alínea a do permissivo constitucional (art. 105, III) se a parte recorrente não indica os dispositivos de lei federal contrariados ou cuja vigência fora negada, nem menciona em que consistiu tal contrariedade ou negativa de vigência. Nessa hipótese, incide, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF:

"É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (...).

No caso, a parte recorrente não indica o dispositivo tido por violado. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se conhece do recurso especial quando a orientação do tribunal firmou-se no mesmo sentido da decisão recorrida, nos termos do enunciado da Súmula 83/STJ, seja ele fundado na alínea a ou c do permissivo constitucional. (...). Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior de Justiça é uníssona em considerar vil o preço da arrematação que seja inferior a 50% do valor da avaliação. (cf. STJ, REsp 1351153/CE, Ministro Raul Araújo, DJ de 30/05/2014).

Por fim, o reexame de fatos e provas da causa é uma providência incompatível com a via eleita em face do comando contido na Súmula 7/STJ, "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" que impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a, quanto pela alínea c do permissivo constitucional (...).

No caso, este Tribunal consignou que a adjudicação do imóvel foi por preço vil. Rever tal entendimento implicaria o revolvimento da matéria fático-probatória dos autos, providência incabível ante o óbice da Súmula 7/STJ. Ante o exposto, não admito o recurso especial. Intimem-se. Brasília, 17 de dezembro de 2015. Desembargador Federal CÂNDIDO RIBEIRO Presidente (TRF1, APELAÇÃO 00239674320094013800, DESEMBARGADOR FEDERAL CÂNDIDO RIBEIRO, 22/01/2016)

SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. VALOR DA AVALIAÇÃO. CONDENAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO AO PAGAMENTO DA DIFERENÇA ENTRE O DÉBITO DO MÚTUO E O VALOR DO IMÓVEL.

1. A CEF, em execução extrajudicial nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, adjudicou o bem do imóvel pelo valor da dívida e não no valor da avaliação do imóvel. O valor da dívida, na espécie, era menor do que o valor publicado no edital do primeiro leilão.

2. O Decreto-Lei nº 70/66 não inibe o credor de, à ausência de lance no segundo público leilão, adjudicar a si o bem imóvel hipotecado, contudo ressalva-se que deve ser pelo valor da avaliação do imóvel e não do débito. Entendimento contrário admitir-se-ia enriquecimento ilícito do agente financeiro decorrente de posterior alienação do bem a terceiros. Precedente desta Corte Regional. 3. Não há que se impugnar a execução extrajudicial por preço vil em face da adjudicação pelo agente financeiro, mas cabível impor à Caixa o pagamento do valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel.

4. Semelhante conduta previu o Decreto-Lei nº 70/66 quando o lance for superior ao débito, no sentido de que "Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, for superior ao total das importâncias referidas no caput deste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor." (art. 32, § 3º, do Decreto-Lei nº 70/66).

5. Apelação parcialmente provida para condenar a CEF ao pagamento da diferença encontrada entre avaliação do imóvel e o débito do mutuário, na data da adjudicação, corrigido monetariamente. (TRF1, APELAÇÃO 00046321020014013803, DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:30/07/2010)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO NÃO VERIFICADA. DECRETO-LEI N. 70/1966.

1. (...).

2. Rejeitada a alegação de que a alienação do imóvel se deu por preço vil, quando o agente financeiro, por intermédio do agente fiduciário, observou o que dispõem o art. 32 e parágrafos, do Decreto-Lei n. 70/1966, e a alienação se deu de acordo com o valor indicado no laudo de avaliação, que é superior ao da dívida e ao quantum indicado no Documento Único de Arrecadação Municipal.

3. Comprovado, nos autos, que o procedimento de execução extrajudicial observou as normas previstas no Decreto-Lei n. 70/1966, não merece acolhimento a alegação de vícios apontados pelo mutuário inadimplente, tanto mais que foi regularmente notificado para purgar a mora, bem como do leilão levado a efeito pela parte credora.

4. Sentença mantida.

5. Apelação do autor não provida.

(TRF1, APELAÇÃO 00458382520104013500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:05/09/2014)

SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO POR PREÇO VIL. ANULAÇÃO. APELAÇÕES NÃO PROVIDAS.

1. Trata-se de apelações interpostas pelo Banco Bonsucesso S/A (agente fiduciário) e pela Caixa Econômica Federal (CEF) de sentença em que se julgou parcialmente procedente para, em sede de execução extrajudicial de contrato de financiamento de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação, anular a adjudicação.

2. Na sentença, foram afastadas as supostas ilegalidades formais e a alegada iliquidez do débito, acolhendo, apenas, o fundamento de adjudicação, pela Caixa Econômica Federal, por preço vil, tendo em vista o valor da avaliação - R$ 42.680,34 e o preço da adjudicação: R$ 5.083,94.

3. (...).

4. A Caixa Econômica Federal se aferra à Lei n. 5.741/71, que dispõe sobre o processo de execução judicial dos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, para sustentar que, ao contrário da fundamentação da sentença, na execução extrajudicial a diferença entre valor de avaliação (e/ou valor fiscal) e valor da dívida (pago pela instituição mutuante) não dá ensejo a se perscrutar sobre preço vil, porquanto a hipótese é de adjudicação (e não, de arrematação), que, de acordo com a referida lei, se perfaz, justamente, pelo valor da dívida. 5. Ocorre que, se, no processo de execução extrajudicial, a Lei n. 5.741/71 pode ser aplicada subsidiariamente, nada obsta que também o Código de Processo Civil possa sê-lo. O CPC, no ponto, prevê, expressamente, que a adjudicação é por "preço não inferior ao da avaliação" (art. 685-A).

6. A "advertência" do CPC dirige-se contra o enriquecimento ilícito, que no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, gravado de inequívoco interesse público, não poderia ser tolerado. Nesse sentido, entre outros: AC 0004632-10.2001.4.01.3803/MG, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 p.105 de 30/07/2010; AgRg no Ag 1210324/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 02/02/2010.

7. A Caixa alega que o valor de avaliação do imóvel - declinado pelos autores e acolhido na sentença - não pode prevalecer, porquanto determinado sem o devido contraditório. A alegação, no entanto, não impressiona. Declinado o valor na inicial, deveria a Caixa, na contestação, apontar, especificamente, a ilegitimidade do valor, pugnando, inclusive, por avaliação a ser feita por perito. Incidência do art. 684 do CPC: "Art. 684 Não se procederá à avaliação se: I - o exeqüente aceitar a estimativa feita pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V)." 8. O "valor fiscal" do imóvel, adotado em razões de decidir, não pode ser tido, de todo modo, exorbitante, especialmente quando a própria Caixa com ele aquiesceu quando da transferência de propriedade, conforme consta da averbação da adjudicação na matrícula do imóvel.

9. No mais, se o "valor fiscal" do imóvel é de R$ 42.680,34 e a adjudicação foi pelo preço de R$ 5.083,94, mesmo ao senso comum está, objetivamente, assente a premissa de preço vil, em que estribada a sentença.

10. Apelações não providas.

(TRF1, APELAÇÃO 00239674320094013800 APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:15/05/2014

ADMINISTRATIVO. SFH. LEILÃO. LANCE MÍNIMO. ERRO NA PUBLICAÇÃO. SALDO DEVEDOR. PREÇO VIL OFERTADO. DL 70/66. DESCUMPRIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de ação ordinária em que se objetiva, liminarmente, a assinatura do termo de arrematação do imóvel supostamente arrematado, bem como, que a Ré não promova qualquer ato de alienação do imóvel. No mérito, requer a confirmação da liminar, com a condenação da Ré ao pagamento da taxa anual de ocupação do imóvel, das despesas condominiais e lucros cessantes. A sentença negou pedido do Autor de ter a carta de arrematação assinada pelo credor, tendo em vista o leilão ocorrido em 19/02/2008, onde apresentou lance para arrematação. 3. O Autor foi comunicado de que o leilão seria cancelado pois o valor do imóvel ficou muito abaixo do valor do saldo devedor. Recebeu, ainda, notificação extrajudicial, em 22/02/2008, comunicando que houve erro material na publicação do valor do lance mínimo no edital e que a arrematação não se efetivou pelo valor vil do preço ofertado.

4. Não há que se falar que a questão deve ser vista apenas sob o viés das relações de direito privado. A EMGEA é empresa pública federal criada pela MP 2155/01 para fortalecer as instituições financeiras federais e atua na recuperação de recursos públicos emprestados por aquelas instituições. Está a EMGEA autorizada por lei a promover a execução de contrato vinculado ao SFH, nos termos do art. 32 do DL 70/66.

5. O erro na publicação do edital informando valor de lance mínimo inferior ao valor da dívida e ao valor do imóvel não convalesce, por afronta expressa ao disposto no art. 32 do DL 70/66, e pode ser anulado por força do disposto no art. 166, VII, do Código Civil.

6. O valor do lance oferecido corresponde a 36,25% do saldo devedor do contrato em execução. É uníssono na jurisprudência que a execução não pode ser dar por valor vil, sob pena de nulidade. Embora não se tenha um critério definido para estabelecer o que é o preço vil, no caso dos autos é evidente que a manutenção da arrematação com base em lance mínimo equivocadamente informado não atende aos princípios que vedam o enriquecimento sem causa, pois restaria ao devedor, que já perdeu a sua moradia, responder pela diferença em ação de execução, fadada ao fracasso, com evidente prejuízo ao erário. A própria lei exige que a oferta de lance inferior ao saldo devedor ou avaliação do imóvel somente pode se concretizar no segundo leilão do imóvel (art. 692 do CPC e art. 32, § 1º, do DL 70/66). Precedentes: RESP 200100864735, HUMBERTO GOMES DE BARROS, STJ - TERCEIRA TURMA, DJ DATA:08/05/2006 PG:00193; RESP 199600148112, PEÇANHA MARTINS, STJ -SEGUNDA TURMA, DJ DATA:16/12/1996 PG:50836 RATARJ VOL.:00031 PG:00065 RSTJ VOL.:00094 PG:00136; AC 200982000072760, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma, DJE - Data::02/12/2011 - Página::135.

7. Não incorre o Autor em qualquer prejuízo, já que o cheque emitido não foi descontado pela Ré. Por outro lado, a manutenção da arrematação traria prejuízo significativo ao devedor do contrato, que sequer participou da demanda, bem como ao erário, pela pouca probabilidade de se conseguir o retorno da diferença junto ao devedor em ação própria.

8. Várias são as razões para a manutenção da sentença: a origem pública dos recursos; a nulidade do edital por contrariedade a expressa determinação legal; a impossibilidade de se permitir a arrematação do bem, em primeiro leilão, por valor inferior à dívida contratual.

9. Apelação desprovida.

(TRF2, AC 00021752620084025001, AC - APELAÇÃO CÍVEL, MARCUS ABRAHAM, 13/08/2013)

IMISSÃO DE POSSE. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL . ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DEL-70/66. CONSTITUCIONALIDADE. REVOGAÇÃO. RIGOR FORMAL. PREÇO VIL. 1. Considerando-se o teor da defesa da ré originária, impõe-se a reinclusão da CEF e do Banestado na lide, na qualidade de litisconsortes passivos necessários.

2. Está sedimentado o posicionamento de que o DEL-70/66 não ofende, quer os preceitos constitucionais, que o estabelecido no CPC-73 . Precedentes.

3. Devem ser observadas todas as formalidades previstas no DEL-70/66, mas a declaração de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial depende da demonstração de que a inobservância causou efetivo prejuízo ao executado. Caso contrário, tratar-se-á de mera irregularidade, não comprometendo a validade dos atos subseqüentes.

4. A alienação extrajudicial que foi efetivada por valor correspondente a menos de 50% (cinqüenta por cento) do valor estabelecido no contrato, para fins do ART -818 do CC-16 é nula, em decorrência do preço vil.

(TRF4, AC 9404535613, JOSÉ LUIZ BORGES GERMANO DA SILVA, QUARTA TURMA, DJ 20/08/1997)

ADMINISTRATIVO. CEF. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL PELA CEF. PREÇO VIL. ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO. RESTABELECIMENTO DO CONTRATO DE MÚTUO E HIPOTECA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Insurge-se a CEF contra sentença que reconheceu a nulidade da adjudicação de imóvel, diante da vileza do valor ofertado.

2. A jurisprudência reiterada do STJ é no sentido de que o preço vil está caracterizado quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem.

3. In casu, exsurge, de forma indubitável, uma discrepância entre o valor da adjudicação, de R$ 15.896,52, e o valor de venda do imóvel, de R$ 39.500,00, avaliado pela CEF, sendo que a adjudicação data de 19.12.2007, enquanto a avaliação do imóvel para posterior venda operou-se em 01.07.2008, o que demonstra um intervalo de tempo razoavelmente curto para tamanha valorização do imóvel. 4. Preço vil caracterizado impondo a anulação da execução extrajudicial.

5. Apelação da CEF improvida.

(TRF5, AC 200881000114425, AC - Apelação Civel - 494181, Desembargador Federal Manoel Erhardt, Primeira Turma, DJE - Data::26/05/2011)

ADJUDICAÇÃO. CREDOR. VALOR. FINDA A PRAÇA SEM ARREMATAÇÃO, O CREDOR PODE ADJUDICAR O BEM PENHORADO OFERECENDO PREÇO NÃO INFERIOR AO VALOR DO BEM (ART. 714 DO CPC), NÃO ESTANDO PERMITIDA NA LEI A ADJUDICAÇÃO PELO VALOR DO CREDITO. O DISPOSTO NO ART. 690, PARÁGRAFO 2., DO CPC, NÃO SE APLICA A ADJUDICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO, PELA DIVERGENCIA, MAS IMPROVIDO.

(STJ, REsp 147.347/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 30/04/1998, DJ 29/06/1998, p. 198)

No caso dos autos, a apelante logrou demonstrar que a CEF avaliou o imóvel em R$ 1.875.000,00, enquanto o lance vencedor atingiu o valor de R$ 751.478,30 (ID 6483634, pg 9/44), montante inferior à cinquenta por cento do valor do imóvel. Nestas condições, é de rigor anular a execução extrajudicial.

Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da causa.

Diante do exposto, dou provimento à apelação para anular a execução extrajudicial, na forma da fundamentação acima.

É o voto.

E M E N T A

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. APELAÇÃO PROVIDA.

I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97).

II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27).

III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes.

IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97).

V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou o segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, e da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação.

VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97).

VII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil . A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior a 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil .

VIII - Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC - ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. Precedentes.

IX - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital. Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor muito inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada.

X - Caso em quea apelante logrou demonstrar que a CEF avaliou o imóvel em R$ 1.875.000,00, enquanto o lance vencedor atingiu o valor de R$ 751.478,30 (ID 6483634, pg 9/44), montante inferior à cinquenta por cento do valor do imóvel. Nestas condições, é de rigor anular a execução extrajudicial. Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da causa.

XI - Apelação provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, por unanimidade, deu provimento à apelação para anular a execução extrajudicial, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Tópicos relacionados