Andamento do Processo n. 1.487.932 - Agravo em Recurso Especial - 21/02/2020 do STJ

Superior Tribunal de Justiça
há 2 meses

AUTOS COM VISTA AOS INTERESSADOS

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do AgInt:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.487.932 - DF (2019/0107294-6)

RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO

AGRAVANTE : LED ÁGUAS CLARAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

AGRAVANTE : ODEBRECHT REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS E PARTICIPAÇÕES S.A

ADVOGADOS : RODRIGO DE BITTENCOURT MUDROVITSCH E OUTRO (S) -DF026966 FELIPE NOBREGA ROCHA - SP286551 FELIPE BOTELHO SILVA MAUAD - DF041229 MUDROVITSCH ADVOGADOS - DF203712 PAULO ROBERTO PEIXOTO DE ARAUJO - DF059422

AGRAVADO : ANTONIO DE ALENCAR

AGRAVADO : ELAINE CRISTINA VIEIRA DOS SANTOS ALENCAR

ADVOGADA : MEIRYELLE AFONSO QUEIROZ - DF037172

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por LED ÁGUAS CLARAS

EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e ODEBRECHT REALIZAÇÕES

IMOBILIÁRIAS E PARTICIPAÇÕES S.A. em desafio à decisão que inadmitiu recurso

especial, este manejado com fundamento nas alíneas a e c do permissivo

constitucional contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos

Territórios, assim ementado:

"DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ILEGITIMIDADE PASSIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO UNILATERAL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. ARRAS. NÃO CUMULATIVIDADE. JUROS DE

MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1 - A legislação consumerista é norteada pelo princípio da facilitação da defesa do consumidor, o qual dá a prerrogativa do consumidor optar por ajuizar a ação no foro do seu domicílio, como ocorre na espécie, ainda que exista a previsão contratual de cláusula de eleição de foro. Preliminar de incompetência do juízo

afastada.

2 – Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva quando constatado que o nome da ad causam construtora requerida, pelo documentos colacionados aos autos, figuram nos instrumentos relacionados à concretização do contrato, bem como nos que se referem às tentativas de distrato, de modo que, em razão dos

princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor, em especial a responsabilidade passiva dos fornecedores e a teoria da aparência, resta configurada a legitimidade da 2ª requerida para figurar no polo passivo da lide, devendo-se aplicar a solidariedade entre os fornecedores em favor do consumidor, conforme o disposto no art. , do Código de Defesa do Consumidor.

3 - Demonstrando a parte autora a necessidade e a utilidade em relação aos efeitos da rescisão contratual pleiteada, como, por exemplo, no que tange à discussão dos limites de retenção dos valores pagos pelos adquirentes, tem-se que, embora se tenha operado a rescisão do contrato, ainda persiste o interesse de agir da parte autora.

4 – Mostra-se acertada a decisão do magistrado sentenciante em estabelecer em 15% (quinze por cento) o percentual de retenção, com esteio nos artigos 51, inciso II e III, e 53 todos do Código de Defesa do Consumidor, visto que, se de um lado deve ser assegurado ao promitente comprador o direito de arrependimento, por outro, tem-se que a multa deve ser fixada em patamar razoável que não importe em prejuízo considerável aos promitente-vendedores.

5 - No âmbito do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se o entendimento de que na defesa da parte hipossuficiente, qual seja o consumidor, deve-se, caso o distrato parta deste, serem devolvidas as arras confirmatórias recebidas pela promitente vendedora, a fim de que se evite o enriquecimento ilícito, indevido ou sem causa desta.

6 - A jurisprudência deste Tribunal, seguindo orientação do colendo STJ, tem se posicionado no sentido de que os juros de mora, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do consumidor, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença.

7 – Apelação da parte autora desprovida.

8 – Apelo das rés parcialmente provida." (e-STJ, fls. 560/561)

Em suas razões recursais, as recorrentes apontam violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015; 2º e 29 do CDC; 402, 403, 408, 416, 417, 418, 475 e 884 do Código Civil; 63, § 4º, da Lei 4.591/1964 e 27 da Lei 9.514/1997, além de dissídio jurisprudencial.

Afirmam, em suma, os seguintes aspectos: a) negativa de prestação jurisdicional; b) inaplicabilidade da legislação consumerista; c) possibilidade de retenção de todos os valores pagos pelos agravados ou, ao menos, de 25% dos valores pagos, diante da insuficiência do percentual de retenção estabelecido para reparar os prejuízos sofridos pelas recorrentes; d) necessidade de retenção das arras confirmatórias, tendo em

vista que as recorrentes não deram causa ao desfazimento do contrato.

É o relatório. Decido.

Observa-se, inicialmente, que o Tribunal de origem se manifestou sobre todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, apenas sendo a conclusão do julgado diversa da pretendida pelas recorrentes, de modo que a rejeição dos embargos declaratórios, nesse contexto, não implica negativa de prestação jurisdicional.

Noutro vértice, o Tribunal de origem reconheceu a incidência, no caso, da legislação consumerista, "ainda que se trate de imóvel comercial, visto que na relação estabelecida figura, de um lado, uma empresa construtora de imóveis e, de outro, pessoas físicas que adquiriram o bem na qualidade de consumidores" (e-STJ, fl. 565).

Tal entendimento não destoa da orientação desta Corte, segundo a qual "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade" (REsp 1.785.802/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 6/3/2019). Incidência da Súmula 83/STJ.

Quanto ao percentual de retenção, a Segunda Seção desta Corte recentemente estabeleceu o percentual de retenção pelo vendedor de 25% do total da quantia paga, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador.

A propósito:

"RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.

1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há

muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).

2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,"nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"(REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).

4. Recurso especial parcialmente provido." (REsp 1723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti , DJe de 2/10/2019)

Ocorre que o acórdão atacado permitiu a retenção, pelas recorrentes, de apenas 15% dos valores pagos pelos compradores, merecendo, portanto, reforma, tendo em vista que em desconformidade com a referida orientação.

Por fim, no tocante à devolução das arras, reconhecida pelo Tribunal de origem como sendo confirmatórias, incide a Súmula 83/STJ, uma vez que a jurisprudência desta Corte assinala que "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados." (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antônio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018)

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b e c,

do RISTJ, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial a fim de fixar em 25% a retenção sobre os valores pagos pela autora.

Publique-se.

Brasília (DF), 03 de fevereiro de 2020.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

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