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Registro Imobiliário - Ed. 2023

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9. A Usucapião Extrajudicial e Seus Aspectos Práticos

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Sumário:

Ademar Fioranelli 1

Yulli Pereira de Castro Andrade 2

A competência de apreciar e julgar as ações de usucapião era exclusiva do Poder Judiciário até a promulgação do atual Código de Processo Civil em 2015, que, através do seu art. 1.071, alterou a Lei 6.015/73 , trazendo a possibilidade do processamento extrajudicial dos procedimentos de usucapião que não envolvam litígio diretamente perante os Oficiais de Registro de Imóveis. Tal medida foi na esteira da crescente tendência da desjudicialização de matérias que permanecem no âmbito judicial por mera comodidade, originada na tentativa de mitigar os efeitos da hiperjudicialização de demandas.

Contudo, é sabido que a usucapião na via administrativa não é uma novidade por completo no nosso Ordenamento Jurídico. Sua primeira previsão veio através da Lei 11.977/2009 (alterada pela Lei 12.424/2011), porém, com efeitos práticos bastante limitados, uma vez que a possibilidade era aplicada apenas para aquisição da propriedade no contexto da regularização fundiária de interesse social. Além disso, o processo administrativo necessário era excessivamente difícil, e o início da contagem do prazo para prescrição aquisitiva ficava condicionado ao prévio registro do título de legitimação de posse fornecido pelo Município (art. 60 da Lei 11.977/2009). Vale dizer que, embora esse tipo de procedimento de usucapião administrativa tenha sido extinto pela Lei 13.465/2017 , o instituto da legitimação de posse foi por ela incorporado, e está atualmente disciplinado em seus arts. 25 a 27.

Assim, o que o Código de Processo Civil de 2015 proporcionou, através de uma proposta completamente distinta da Lei 11.977/2009 , foi a viabilização da completa desjudicialização do procedimento de usucapião no tocante a qualquer direito real previsto no art. 1.225 do Código Civil , através de quase todas as espécies legalmente previstas 3 , e sobre qualquer bem imóvel disponível e passível de usucapião.

Entretanto, apesar de juridicamente possível desde 2016, com a entrada em vigor da Lei 13.105/2015, foi só após o destrinchamento dos pormenores do procedimento necessário com a edição do Provimento 65/2017 pelo Conselho Nacional de Justiça , que a usucapião extrajudicial efetivamente se tornou acessível e viável. A partir de 2019 foi possível verificar uma alta no número de demandas propostas na via extrajudicial, demonstrando que a medida foi muito bem recebida pela sociedade, uma vez que, se comparada à via judicial, há uma maior celeridade na tramitação do processo, sem qualquer perda da segurança jurídica, proporcionando, dessa forma, um estímulo à procura de mecanismos alternativos para resolução de problemas, e acarretando uma menor carga processual para o judiciário.

Isso decorre do fato de que, na maioria dos casos, a usucapião não é utilizada somente para a atribuição da propriedade de maneira originária, mas também como meio de sanar vícios oriundos de aquisições derivadas imperfeitas, de forma a promover a regularização do imóvel, declarando a propriedade imobiliária ao posseiro que acreditava ser seu verdadeiro dono. E, na realidade, esse foi o motivo pelo qual surgiu o instituto da usucapião.

Segundo as lições de Benedito Silvério Ribeiro, no direito romano, a aquisição do domínio de bem imóvel se dava unicamente pela mancipatio. Consequentemente, a aquisição que se desse por outra forma, ou de quem não fosse seu proprietário era considerada viciosa, sendo o usus auctoritas (previsto na Lei das XII Tábuas) um meio de regularização do título defeituoso, pois quem tinha um título de aquisição viciado (a non domino) obtinha a propriedade após o prazo necessário.

Já no contexto brasileiro, Henrique Ferraz Corrêa de Mello ensina que:

A Coroa portuguesa adquiriu sobre o território o título originário da posse, destacando-se do domínio público parte das glebas, por meio de doações feitas em cartas de sesmarias, consubstanciadas em lotes de terras abandonadas ou incultas, para fins de ocupação e cultivo. 4

Com isso, surgiram as chamadas capitanias hereditárias. Paulatinamente essas terras foram sendo transferidas ao domínio privado, sendo necessário separá-las do que era de domínio púbico. Nesse ínterim …

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jusbrasil.com.br
12 de Julho de 2024
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1-usucapiao-de-bem-indisponivel-ou-fora-do-comercio-9-a-usucapiao-extrajudicial-e-seus-aspectos-praticos-registro-imobiliario-ed-2023/2485140916