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Direito Civil: Contratos

Direito Civil: Contratos

13. Corretagem e mediação

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13 CORRETAGEM E MEDIAÇÃO

DOUTRINA

“A corretagem foi primeiramente denominada de mediação e consistia na atividade desenvolvida por uma pessoa com o fito de aproximar outras, visando a realização de negócios de seu (delas) interesse.”

FRADERA, Véra Maria Jacob de. Parecer jurídico sobre a natureza da relação jurídica entre corretor autônomo/empresa procuradora do proprietário do imóvel ou incorporadora imobiliária. Revista dos Tribunais. vol. 816. p. 111. São Paulo: Ed. RT, out. 2003.

Conceito

“Para fins de melhor compreensão da questão, o que pode ser entendido como serviço de corretagem?

“Sobre o contrato de corretagem, delineado pelos arts. 722 e ss. do novel CC, cumpre transcrever os ensinamentos da obra coordenada por Cezar Peluso, in verbis:

‘Nessa esteira, definiu-se a corretagem, genericamente, como o contrato de mediação em que, sem mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas’. 1

(...)

“O contrato de corretagem se aperfeiçoa com a confiança depositada pelo contratante, razão pela qual se faz essencial o elemento da fidúcia.”

LIMA, Marcelo Chiavassa de Mello Paula. O ônus do pagamento do serviço de corretagem e do serviço de assessoria técnico imobiliário (SATI) nos contratos de compra e venda de unidades autônomas na planta. Revista de Direito do Consumidor., vol. 93. p. 185. São Paulo: Ed. RT, maio 2014.

“O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil (arts. 722 a 729) e pela Lei 6.530/1978 (que dispõe sobre a regulamentação da profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências). No plano doutrinário, entende-se por contrato de corretagem aquele em que uma pessoa se obriga a obter para seu cliente um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 2 O corretor imobiliário é o profissional que corre de interessado a interessado. 3 A relação jurídica da corretagem se estabelece entre dois sujeitos de direito: de um lado, o profissional denominado corretor e, de outro, a pessoa (física ou jurídica) que contratou os serviços de corretagem e deles se beneficia.

“A corretagem tem inequívoca natureza contratual, consistindo em prestação de serviço, cuja remuneração do corretor é devida por aquele que contratou os seus serviços. O contrato de corretagem imobiliária é celebrado para que o profissional (corretor) preste serviço, em regra, a apenas uma das partes envolvidas na compra e venda de imóvel. Dessa forma, considerando que o corretor foi encarregado de encontrar o negócio atribuído pelo seu contratante, a respectiva remuneração do corretor deve ser incumbência exclusiva da pessoa (física ou jurídica) que contratou o serviço. 4

(...)

“Ademais, é da própria essência do contrato de corretagem a condição de que o corretor não esteja ligado ao contratante por qualquer relação de dependência, conforme exige art. 722 do CC. 5

SANTANA, Héctor Valverde. Pagamento de comissão de corretagem na compra e venda de imóvel: obrigação do fornecedor. Revista de Direito do Consumidor. vol. 91. p. 141. São Paulo: Ed. RT, jan. 2014.

“De forma resumida, o contrato de corretagem é aquele pelo qual uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, se obriga mediante remuneração, a agenciar negócios para outra, ou fornecer-lhe informações para celebração de contrato. 6

“No contexto do contrato de corretagem, o corretor age para o fim de aproximar as partes que desejem realizar o negócio, ensejando-lhes a oportunidade de conhecer as pretensões negociais de cada qual, informando, esclarecendo, aconselhando, prevenindo, superando dificuldades que surjam nas tratativas preliminares e esforçando-se para que as partes superem divergências, até que consigam, efetivamente, realizar o negócio almejado, negócio esse de que por fim o corretor participa. 7

(...)

“Dessa forma, o corretor pode ser conceituado como sendo o profissional imparcial, que atua com o objetivo de aproximar as partes para realização e concretização do negócio de venda e compra, motivo pelo qual presta serviços no interesse de ambas as partes tanto do vendedor, como do comprador.

“Nesse ponto, deve-se salientar a importância da compreensão da imparcialidade e da autonomia do corretor perante as partes que aproxima com vistas à consecução do negócio.

“Acerca desse ponto, Pontes de Miranda afirmava que:

‘O corretor é intermediário independente, que, com outorga de duas pessoas para adquirir e alienar, em nome delas, verifica que quiseram o mesmo (acordo de vontades) e, sem que os interessados precisem estar presentes, dá por concluído o negócio jurídico’. 8

“Nesse mesmo sentido é a lição de Gustavo Tepedino, conforme se verifica a partir do excerto que ora se transcreve, verbis:

Exige-se ainda do corretor a imparcialidade, como elemento inerente à sua atividade, considerando-se a isenção indispensável à noção técnica de intermediação. Por esse motivo, a representação revela-se incompatível com a corretagem, uma vez que a atuação no interesse de um cliente importaria a perda da isenção do corretor para expor as qualidades e defeitos do bem a ser negociado. (…) Como decorrência da imparcialidade, assume especial destaque a autonomia do corretor, uma vez que, não podendo favorecer uma parte em detrimento da outra, deverá agir sem qualquer vínculo de dependência ou de colaboração profissional com qualquer uma delas’. 9

“Portanto, o corretor é profissional que atua de modo imparcial, autônomo e isento, não guardando qualquer relação de subordinação ou de dependência com as partes interessadas em concretizar o negócio que intermedeia.

“De modo contrário, age apenas e tão somente para aproximar as partes a fim de que consigam, efetivamente, realizar o negócio almejado, e não para que o interesse de uma das partes prevaleça.

“Em outras palavras, os corretores exercem sua atividade em nome próprio, sem, contudo, atuar no interesse de uma das partes, porquanto a atuação do corretor em nome de outrem desnatura a essência do contrato de corretagem.

“Destarte, ambas as partes do contrato de compra e venda de imóvel se beneficiam dos serviços de intermediação da venda. In casu, tanto as incorporadoras logram êxito porquanto vendem o imóvel que incorporam, quanto o consumidor, uma vez que decide adquirir o bem devidamente informado pelos serviços que recebeu em virtude da presença desse profissional, o corretor.

“Nessa perspectiva, tendo em vista as particularidades e a específica finalidade de um contrato de corretagem, não se pode confundir a figura da corretagem com a da representação.

“Em consonância com o que expusemos, o corretor é profissional que atua de modo imparcial, autônomo e isento, não guardando qualquer relação de subordinação ou de dependência com as partes interessadas em concretizar o negócio que intermedeia.

“De forma diversa, o representante, por sua vez, age em nome do representado, e em seu interesse exclusivo. Pontes de Miranda diferenciou os institutos jurídicos da corretagem e da representação de maneira clara e didática, ressaltando que o corretor não realiza representação justamente por agir de modo imparcial e no interesse de ambas as partes. Confira-se o excerto colacionado:

O corretor é intermediário independente, que, com outorga de duas pessoas para adquirir e alienar, em nome delas, verifica que quiseram o mesmo (acordo de vontades) e, sem que os interessados precisem estar presentes, dá por concluído o negócio jurídico. Não representa, nem medeia; intermedeia, e como que põe juntos os papéis, que correspondem aos dois ou mais clientes, para que os papéis se colem. As vontades passam através do corretor, sem que ele figure, presente, ou represente, ou medeie. O mediador permanece no mundo fático, até que se conclua o negócio jurídico. O corretor pratica os atos de corretagem dentro do mundo jurídico. Não órgão, nem mandatário, nem procurador, no corretor. Intermediário independente, não é empregado de qualquer dos interessados, e a função, em vez de ser entre ele e (A + B), é entre ele e A e entre ele e B’ 10 (destacamos).

“Sobre os requisitos essenciais para a estipulação de contrato de representação, tivemos ocasião de consignar que:

‘Para que exista regularmente a representação, é necessária a presença de dois elementos a ela essenciais:

a) procuração ou poder representativo; b) a contemplatio domini (…), elemento constitutivo do conceito jurídico de representação: o representante age em nome alheio, como substituto do representado, afastando de si os efeitos jurídicos advindos da representação (…). Realmente, a característica essencial da representação é que os poderes conferidos pelo representante o são no interesse exclusivo do mandante’ 11 (destacamos).

“Para Gustavo Tepedino, a representação e a corretagem são contratos incompatíveis e não se confundem, uma vez que naquele, o representante age em favor e em nome do cliente, e nesse, o corretor atua para ambas as partes, a fim de dar concretude ao negócio:

Exige-se ainda do corretor a imparcialidade, como elemento inerente à sua atividade, considerando-se a isenção indispensável à noção técnica de intermediação. Por esse motivo, a representação revela-se incompatível com a corretagem, uma vez que a atuação no interesse de um cliente importaria a perda da isenção do corretor para expor as qualidades e defeitos do bem a ser negociado’ 12 (destacamos).

NERY JR., Nelson. Comissão de corretagem e a licitude de sua cobrança na compra e venda de imóveis – inexistência de abusividade e venda casada. Soluções práticas de direito Pareceres. São Paulo: Ed. RT, 2014. vol. 4, p. 335.

“O novo Código Civil , publicado em 11.01.2002, regulou a atividade do corretor, em seu Capítulo XIII, arts. 722 a 729, afastando quaisquer dúvidas a respeito do caráter autônomo do profissional em questão, e da natureza civil de seu contrato, dispondo que, ‘pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude do mandato, de prestação de serviços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas’.

FRADERA, Véra Maria Jacob de. Parecer jurídico sobre a natureza da relação jurídica entre corretor autônomo/empresa procuradora do proprietário do imóvel ou incorporadora imobiliária. Revista dos Tribunais. vol. 816. p. 111. São Paulo: Ed. RT, out. 2003.

Obrigações das partes

“Sobre as obrigações e as funções do corretor, o entendimento de Caio Mário da Silva Pereira é, também, nesse sentido. Afirma o autor que:

‘As obrigações do corretor giram em torno de aproximação e de mediação das partes com vistas a realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas ou decorrer da lei, ou dos usos e costumes. Em principio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio ou do contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar etc. Na venda de bens móveis ou imóveis, o corretor deverá acompanhar os possíveis compradores, aproximá-los do vendedor, dar toda a assistência, até que o negócio se considere fechado’. 13

NERY JR., Nelson. Comissão de corretagem e a licitude de sua cobrança na compra e venda de imóveis – inexistência de abusividade e venda casada. Soluções práticas de direito Pareceres. São Paulo: Ed. RT, 2014. vol. 4, p. 335.

“O art. 723 do novo CC regula os deveres contratuais do corretor: ‘o corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca de segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência’.

“Os demais artigos referem-se exclusivamente à remuneração do corretor, tema que parece ter sido, até agora, o centro das preocupações da doutrina nacional.”

FRADERA, Véra Maria Jacob de. Parecer jurídico sobre a natureza da relação jurídica entre corretor autônomo/empresa procuradora do proprietário do imóvel ou incorporadora imobiliária. Revista dos Tribunais. vol. 816. p. 111. São Paulo: Ed. RT, out. 2003.

Natureza jurídica

“Com efeito, raros são os julgados e as referências doutrinárias a respeito da natureza jurídica do contrato de corretagem e mediação e as consequências jurídicas advindas dessa contratação.

“Assim sendo, trataremos a seguir da natureza jurídica do contrato de mediação ou corretagem.

“A maioria dos autores brasileiros versa sobre este tema tentando um esforço de aproximação entre a locação de serviços e o contrato de comissão, havendo ainda quem afirme tratar-se de locação de obra e mandato. 14 Isto porque uma tendência entre nós, muito ultrapassada em outros ordenamentos, de evitar o reconhecimento de um contrato como atípico, porque isso implicaria em um reforço à autonomia da vontade, escassamente atuante até época recente, devido ao excessivo nacionalismo e intervencionismo imperantes em nosso ordenamento jurídico e político. Contudo, em consequência da globalização crescente, forçoso tem sido reconhecer maior amplitude à autonomia da vontade, propiciando aos particulares a criação de tipos contratuais atípicos ou inominados, cujo reconhecimento seja exigência da prática e do mercado. 15

(...)

“Assim, este contrato possui uma autonomia, tem um objeto próprio, ‘que não é um serviço propriamente dito que o mediador tem de prestar, mas o resultado desse serviço’. 16 Por outro lado, a atividade do corretor é qualificada, ‘não como de êxito, sim como de intermediação’. 17

“Como todo contrato, o de corretagem apresenta uma série de traços característicos, como os que seguem:

“a) Bilateralidade: pois ambas as partes, corretor e comitente, têm obrigações. O corretor obriga-se a promover a aproximação com um terceiro para ser realizado o negócio de venda ou locação (resultado útil), enquanto o comitente obriga-se a pagar a comissão correspondente.

“b) Onerosidade: porque dele resultam benefícios de natureza patrimonial, para ambos os participantes.

“c) Consensualidade: o contrato forma-se pelo simples consentimento das partes, independentemente da realização de formalidades.

“d) Aleatoriedade: porque o corretor atua com base em uma álea, depende da sorte, do mercado, da simpatia, do estado do imóvel, de sua situação etc. para conseguir vendê-lo ou locá-lo. É o risco da atividade de corretagem, tanto é que o renomado jurista paulista, Arnoldo Wald, comentando o aspecto da remuneração do corretor, assim afirmou: ‘(...) em virtude do qual a remuneração do corretor depende da ocorrência de uma condição suspensiva, que consiste na realização do negócio’. 18 A álea fica assim bem caracterizada.”

FRADERA, Véra Maria Jacob de. Parecer jurídico sobre a natureza da relação jurídica entre corretor autônomo/empresa procuradora do proprietário do imóvel ou incorporadora imobiliária. Revista dos Tribunais. vol. 816. p. 111. São Paulo: Ed. RT, out. 2003.

A figura do corretor, sua atividade e relação com a empresa corretora

“Outro aspecto interessante deste contrato é o de a atividade do corretor se exercitar durante o processo preliminar do negócio, que é realizado diretamente pelas partes, sendo ele interveniente apenas para ‘auxiliar e facilitar a conclusão do negócio entre outras pessoas que não ele’. 19

(...)

“O corretor poderá ser pessoa jurídica, sujeitando-se às regras específicas a que estão adstritas as pessoas jurídicas, para poder operar legalmente.

(...)

“(...) o corretor de imóveis autônomo, não empregado, não tem legitimidade para buscar direitos trabalhistas, junto à Justiça Especializada do Trabalho.”

(...)

“(...) a relação estabelecida entre o corretor e a empresa é de natureza civil, porquanto decorrente de contrato civil, contrato atípico ou inominado no sistema do Código de 1916, e, a partir da vigência do novo Código Civil, contrato típico ou nominado. Neste contrato, as partes exercem plenamente a autonomia da vontade, vinculando-se, por direitos e deveres, em posição de absoluta igualdade, sem o menor resquício de existência de uma parte mais fraca ou desprotegida.”

“Reconhecida a igualdade entre as partes, já pode ser afastada uma das características da relação trabalhista, em que o empregado é, por definição, a parte desprotegida, demandando como tal a proteção do legislador.”

“Por outro lado, o contrato entre corretor autônomo e a empresa contratante tem como alicerce o princípio da confiança.”

(...)

“Postas as linhas principais do contrato corretor/cliente da empresa do ramo imobiliário, devemos examinar os contornos da avença que vincula o corretor e esta empresa, avença producente de situações de conflito, devido ao comportamento de certos profissionais da área da corretagem imobiliária.

“Como antes mencionado, a empresa, atuando como procuradora do proprietário dos imóveis ou da incorporadora imobiliária, contrata os serviços de um profissional autônomo, com formação na área, inscrito no Conselho de Corretores, sujeito a um Código de Ética (R. 326/1992) para atuar como intermediário junto aos interessados no negócio imobiliário.

“Ocorre que, alguns corretores, embora não sendo empregados da empresa que os contratou como autônomos, com o passar dos anos optam por atuar deslealmente para com aquela que os contratou civilmente e ingressam com ações na Justiça do Trabalho, alegando serem empregados e, nessa condição, afirmam terem sido lesados em seus direitos.

“Ainda que para muitos juristas não pairem dúvidas a respeito da natureza civil dessa contratação, poucos são os julgados a reconhecer essa evidência.”

(...)

“Examinemos, pois, o comportamento contratual do corretor autônomo, quando busca direitos de cunho trabalhista numa relação de natureza civil.

“Em primeiro lugar, ao agir desta sorte, descumpre o corretor o contrato, escrito ou não, fundado na autonomia da vontade e o seu Código de Ética.”

(...)

“O comportamento do corretor autônomo que alega ser empregado configura uma violação do princípio da boa-fé objetiva, denominada venire contra factum proprium, 20 isto é, um comportamento em desacordo com a sua atitude anterior, atitude cujo embasamento fora o exercício da autonomia de vontade, vinculado-se o corretor autonomamente, recebendo comissão pelas vendas (e não salário), sujeitando-se, em virtude do princípio da força obrigatória dos contratos, aos termos da contratação.

“Outro argumento de peso para fundamentar uma ação da empresa prejudicada pela demanda trabalhista ajuizada pelo corretor autônomo é o da ocorrência, quando vitorioso o corretor, de …

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22 de Maio de 2024
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