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A Proteção do Adquirente de Imóvel Pelo Registro de Imóveis

A Proteção do Adquirente de Imóvel Pelo Registro de Imóveis

2. Evolução, Segurança Jurídica e Boa-Fé

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Antes de adentrar em cada um dos grupos de riscos jurídicos em estudo, faz-se necessário contextualizar o tema. Três tópicos merecem atenção, embora sejam apresentadas de forma sintética: a evolução histórica da proteção dos adquirentes de imóveis no Direito Brasileiro; questões atinentes à segurança jurídica, concatenando-a à publicidade registral imobiliária; e “boa-fé” e seus impactos no estudo em tela.

2.1.Evolução histórica da proteção do adquirente de imóveis no Direito Brasileiro

Para melhor compreensão da construção dos ambientes institucional e jurídico acerca do tema central desta obra, é importante destacar, brevemente, o histórico de evolução legislativa no Brasil quanto à proteção conferida ao adquirente de bens imóveis.

Nos últimos cem anos, a legislação tem avançado, sempre, no mesmo sentido: conferir maior proteção ao adquirente.

Em 1916, com o advento daquele Código Civil, seu artigo 1.088 1 previa, nas disposições gerais do título “dos contratos”, a possibili­dade do exercício de arrependimento pelas partes que tivessem firmado um compromisso de venda e compra, a qualquer momento antes da assinatura do instrumento público definitivo, o que culminava apenas na indenização por perdas e danos.

Portanto, naquele momento, não havia que se falar em direito à adjudicação compulsória por parte do promitente comprador, cujo direito era fragilmente tutelado. Restava ao promitente comprador frustrado contentar-se com as demandas indenizatórias em face do promitente vendedor “arrependido”. Isso dava azo à especulação imobiliária e práticas pouco leais por parte dos promitentes ­vendedores.

Naquele cenário de falta de proteção, no ano de 1937, sobreveio o Decreto-Lei nº 58 2 , que, inicialmente, era aplicável somente aos imóveis loteados e que introduziu a regra da irretratabilidade do compromisso de venda e compra (apesar de admitir pactuação em sentido contrário). Nos contratos sem cláusula de arrependimento, após o tal Decreto-Lei, passou-se a assegurar direito real ao promitente-comprador, se registrado o pacto 3 . Com isso, passou-se a permitir a adjudicação compulsória do bem, nos casos de injusta recusa do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva.

Essa foi a primeira grande tutela protetiva aos adquirentes no Brasil do século passado, a qual possibilitou um cenário com maior segurança jurídica e, indubitavelmente, contribuiu para reduzir a vulnerabilidade social no momento histórico que marcava o crescimento do êxodo rural e a aceleração da urbanização, no Brasil.

Outro marco importante foi a alteração do artigo 22 do referido Decreto-Lei. Com a entrada em vigor da Lei 649/49, a irretratabilidade do instrumento passou a valer, também, para imóveis não loteados 4 .

Posteriormente, no ano de 1963, a Suprema Corte houve por bem vedar a faculdade de arrependimento prevista no artigo 1.088 do Código Civil então vigente, ao editar a Súmula 166 5 .

Em 1964, sobreveio a Lei 4.591 para disciplinar o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias e, também, apresentou traços protetivos ao adquirente de boa-fé, ao dispor que “os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros”, conforme redação do artigo 32, § 2º.

Como se vê, tal legislação seguiu a mesma tendência – de reforçar o princípio da boa-fé, de modo a propiciar um cenário juridicamente mais seguro – em prol da boa-fé e para continuar concebendo um cenário juridicamente mais seguro para os adquirentes, contribuindo, igualmente, para a dinamização do ambiente econômico e o impulsionamento do mercado imobiliário.

No mesmo sentido, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766), datada de 19 de dezembro de 1979, derrogou o Decreto-Lei 58/1937, no que tange aos imóveis urbanos. Nesse novo regime legal, passou-se a considerar como não escrita a cláusula de arrependimento em compromissos de compra e venda de imóveis urbanos loteados (artigo 25).

O Código Civil de 2002 elevou o direito do promitente comprador ao status de direito real (art. 1.225, VII, da Lei 10.406/2002). E, embora o art. 1.417 do Código Civil exija o registro do título do compromisso de compra e venda para ver surgir o direito real do promitente comprador, a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a eficácia real do compromisso, ainda que não registrado. Assim, ainda que não registrado o compromisso de venda e compra, é admissível a ação de adjudicação compulsória pelo promitente comprador em face do promitente vendedor. 6

Em 2015, a Lei 13.097 positivou, nos artigos 54 e 55, expressamente, a regra de ineficácia de ônus não publicizados na matrícula do imóvel. …

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jusbrasil.com.br
14 de Julho de 2024
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/2-evolucao-seguranca-juridica-e-boa-fe-a-protecao-do-adquirente-de-imovel-pelo-registro-de-imoveis/1481210612