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O Direito e o Extrajudicial: Processo Civil

O Direito e o Extrajudicial: Processo Civil

4. Usucapião Extrajudicial

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Fernando Domingos Carvalho Blasco

1. Inovação legal

A previsão da usucapião extrajudicial é um importante marco na desjudicialização. Um procedimento que, em juízo, podia ser enfadonho e extremamente moroso, torna-se viável na via notarial e registral, em que a celeridade lhe é característica própria (no que toca aos notários, o que é reforçado pelo caráter concorrencial do regime jurídico de prestação de serviço; no que toca aos registradores, pela existência de prazos próprios para realização dos atos).

O CPC/2015 delegou aos notários e aos registradores o reconhecimento da usucapião em seu artigo 1.071, que inseriu o artigo 216-A na Lei 6.015/1973 (este já tendo sido parcialmente alterado pela Lei nº 13.465, de 2017).

Eis o atual regramento legal da usucapião extrajudicial, contido na alterada Lei 6.015/1973:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 ( Código de Processo Civil);

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.

§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos.

§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.

§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.

§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 ( Código de Processo Civil).

Abaixo, ao analisar o procedimento da usucapião em si, falaremos sobre as regulamentações trazidas pelo Conselho Nacional de Justiça e pelos tribunais locais.

2. Terminologia

A menção à “usucapião extrajudicial” significa “reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial”, por notários e registradores. Não se confunde a expressão com qualquer das diversas espécies de usucapião.

3. O fluxo procedimental à la brasileira

Como se observa da norma acima, o procedimento de usucapião tramita perante o registrador de imóveis.

Todavia, a opção não foi das mais felizes, ao não observar as atribuições próprias a atividades registrais e por poder gerar uma via engessada, que não dá opção de escolha ao usuário (que não pode procurar o melhor tabelião para processar todo o serviço) e que poderá se mostra mais custosa ou demorada.

Mais simples seria estabelecer-se que a parte interessada (a) pode lavrar uma ata de usucapião “completa” (isto é, em que todo o procedimento de usucapião seria feito pelo notário, igualmente ao que se passa com inventários, divórcios, uniões estáveis, divisões amigáveis etc.), hipótese em que o registrador faria a qualificação registral apenas do título inscritível, sem poder demandar apreciação de qualquer outro instrumento e sem necessitar intimar qualquer ente (com a observação abaixo), ou (b) pode realizar o procedimento do modo como atualmente previsto no art. 216-A referido. Isso criaria uma concorrência adequada e racional no sistema, somente tendo a beneficiar os usuários dos serviços e evitando-se uma indevida formalização de título registral pelo próprio registrador de imóveis.

Vale repisar o exposto acima. Notários e registradores comportam algumas repartições finalísticas de funções entre si, porém, tecnicamente, atuam em locus diametralmente oposto: aos tabeliães, é dado intervir em todo e qualquer negócio jurídico de interesse de qualquer ente privado, além do dever de desempenhar determinadas atividades típicas – os notários participam da formação do ato jurídico; aos registradores, é dado um catálogo legal de atos que devem ser registrados. O tabelião tende a atuar em tudo o quanto possível e útil em relação a pessoas e situações determinadas, sua função inata é resolver as demandas rotineiras envolvendo partes interessadas e identificadas – o tabelião existe para resolver as questões de quem os procura. O registrador não tende a atuar em tudo, porque sua função inata não é resolver problemas sociais e não lhe é dado intermediar a formalização de atos ou negócios– o registrador existe para verter um ato ou negócio privado em ato público, gerando efeito de oposição a terceiros.

Em palavras mais simples. O tabelião de notas é tabelião “de notas”, ou seja, de tudo que seja um “fato apurável”, é tabelião da “explicação”. O tabelião de notas não é “tabelião de imóveis” – explanar e anotar questões imobiliárias é apenas uma de suas tantas funções.

Por outro lado, o registrador de imóveis é registrador “de imóveis”, não gerenciamento de quaisquer fatos.

Em verdade, o tabelião de notas é, obviamente, um registrador de seus próprios atos, mas a função é menor em relação ao plexo em que atua e ao quanto produz.

A atribuição legal do registrador de imóveis de realizar o procedimento de usucapião poderia gerar a concessão da responsabilidade pela formação do título registral (que será o “despacho decisório” que ele mesmo proferira no procedimento), o que o sistema notarial e registral não lhe outorga.

Fora o desvirtuamento funcional, que poderia, é fato, mostrar-se mesmo pontualmente benéfico ao sistema, poderiam existir alguns incômodos na atribuição ao registrador da atividade de processamento da usucapião.

É consabido que a usucapião é a mãe das irregularidades – não há demanda cartorial, na atualidade, que apresente tantos problemas práticos do que no procedimento de usucapião; esses problemas podem demandar realização de inventários, autenticação de documentos, composição de partes, dissolução de casamento, partilha de bens. E, no mais das vezes, o usuário precisa de orientação prévia à incorrência em custos. Não tendo o registrador atribuição para a formalização de quaisquer atos ou negócios jurídicos, nem, estritamente, para assessoramento jurídico em questões não imobiliárias, a tutela do usuário poderia ser comprometida.

O notário, quando instado a lavrar a ata notarial, não se limita a atestar o estado atual de determinada situação fática. Conforme detalhado abaixo, a ata notarial demanda conhecimento aprofundado do caso e um “julgamento” do notário sobre sua viabilidade. Em verdade, antes de mais nada, o que faz o notário é analisar tudo aquilo que o registrador posteriormente terá de analisar em seu procedimento, para só então poder orientar o usuário da viabilidade do pleito e, se o caso, lavrar a ata notarial. É obrigação legal do notário tutelar a eficácia do ato (art. da Lei 8.935/1994) 1 . Ou seja, há um nítido retrabalho, que custa tempo e consome mais recursos do usuário. Tanto o tabelião quanto o registrador gastam tempo para processar as informações e os documentos, e tanto tabelião quanto registrador cobram por tal procedimento. Mas com a diferença fundamental acima. Apenas o tabelião é um delegatário de “notas”, com atribuição genérica para solucionar questões não apenas imobiliárias.

Por isso, o procedimento de usucapião, ao inverter a ordem das coisas, poderia gerar burocracia. Não é demais afirmar, ainda, que em todos os países de que se tem conhecimento há previsão legal para a usucapião se processar extrajudicialmente, tal atribuição foi concedida ao tabelião de notas, não ao registrador de imóveis 2 .

Repitamos, ainda, que o notário é o agente responsável por dar qualificação jurídica aos fatos, seja por escrituras públicas, seja, ao que importa, por atas notariais de notoriedade, pelas quais fatos notórios aptos de comprovação administrativa são constatados, conforme retroexplanado ao falarmos das atas notariais. É próprio ao notário analisar, provar e, por sua conclusão, criar títulos. Vale repetir, todo processo notarial envolve um processo fluído e dinâmico de juntada de documentos e oitiva de …

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19 de Maio de 2024
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