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Manual dos Contratos Imobiliários - Ed. 2023

Manual dos Contratos Imobiliários - Ed. 2023

Capítulo 8. Locação Residencial de Imóveis Urbanos

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Parte 2 - CONTRATOS ENVOLVENDO A POSSE DE BENS IMÓVEIS

Sumário:

Jaques Bushatsky

8.1. Conceito e principais efeitos

Irresistível, ao se cuidar das locações residenciais, anotar que a evolução da compreensão política – retratada na legislação – foi extremamente positiva para a sociedade. Simplesmente não se mostrou verídico no Brasil, aquele discurso inflamado e às vezes repetido, desde 1.873, de que “Está claro como a luz do sol que o Estado atual não pode nem quer remediar o flagelo da falta de moradias ” 1 .

A prática brasileira mostrou quão essas palavras eram erradas. Melhor que isso, apontou e seguiu caminho frutuoso, conseguindo nortear as atividades imobiliárias com bom arcabouço legislativo.

Na última década do século passado, a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 , corporificou alentado desenvolvimento jurisprudencial e a boa doutrina, a resultar no diploma que melhor funcionou ou, mais exatamente, que melhor permitiu a operação das locações, a ponto de, desde então, ter exigido tão somente acréscimos pontuais, modernizadores e de franco cunho liberal.

No que diz respeito às locações residenciais, a par da sensibilidade dos legisladores e da colaboração de especializados operadores do mercado imobiliário, pontuou a valente Associação Permanente dos Inquilinos Intranquilos 2 , ao lado da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis , representada pelo advogado Marcio Antonio Bueno (posteriormente Secretário da Justiça no Estado de São Paulo), o que retrata a franca participação da sociedade, por seus mais diversos segmentos, na construção dessa lei. Essa conjunção deu certo.

Assim, a locação residencial urbana rege-se atualmente pela Lei nº 8.245/91 , conhecida como Lei das Locacoes. Todavia, o conceito geral de locação antecede, e muito, a criação da referida lei.

O direito brasileiro adotou e adaptou o conceito de locação da tradição romana, a locatio conductio – gênero de contrato de locação que se desdobrava em três espécies: a locatio rerum (locação de coisas); locatio operarum (locação de serviços) e locatio operis faciendi (empreitada) 3 .

O Código Civil brasileiro de 1916 foi fortemente influenciado por esse conceito romano; no entanto, essa sistematização foi rompida com o advento do Código Civil vigente, que passou a disciplinar aquelas espécies separadamente, “reservando a palavra locação para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível” 4 , imóvel urbano neste estudo, mediante prestação pecuniária: o aluguel (Art. 565 , do Código Civil).

Quanto aos efeitos, objetivamente, ficam locador e locatário obrigados à guarda na conclusão do contrato, bem como na sua execução, dos princípios de probidade e boa-fé (Art. 422 do Código Civil), presumindo-se como válidas e exigíveis todas as cláusulas, que hão de ser ajustadas e interpretadas à luz da lei específica, a Lei nº 8.245/91 .

8.2. Natureza jurídica

O contrato de locação residencial é consensual, contínuo (de trato sucessivo), bilateral, oneroso e não solene. Desses caracteres, a bilateralidade, a continuidade e a onerosidade são de sua essência 5 .

Se não for oneroso, não é locação. Se o uso não for remunerado, não se há de cogitar da locação, mas do comodato 6 .

Esse contrato é sinalagmático , eis que acarreta obrigações para ambas as partes, e de trato sucessivo , porque se estende por todo o curso da locação, obrigando o locador a manter possível o uso e, o locatário, a pagar periodicamente os aluguéis pactuados.

É, por fim, contrato não solene , porquanto sua forma é livre, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito. Logo, a rigor, a locação residencial pode ser convencionada entre locador e locatário sem maiores formalidades, nada os impede.

Contudo, é extremamente recomendável que a locação seja formalizada por escrito, presenciando-se na lei consequências efetivas decorrentes da modalidade (assim como ocorre com incontáveis negócios jurídicos), razão pela qual a locação residencial, majoritariamente, finda sendo regulada por um contrato escrito.

8.3. Principais características do contrato

Cuida-se de modalidade contratual que adota as seguintes características: onerosidade, pois envolve um dispêndio patrimonial; informalidade, porque não possui forma predeterminada em lei; consensualidade, formalizando-se com a manifestação de vontade do locador e do locatário; continuidade, porquanto são periódicas e sucessivas as prestações devidas pelo uso do imóvel residencial e, finalmente, bilateralidade, dado que gera direitos e deveres a ambos os contratantes 7 , consoante estudo de cada característica supramencionada, nos demais tópicos deste Capítulo.

8.4. Elementos essenciais do contrato

São elementos essenciais do contrato de locação residencial: objeto 8 ; preço; consentimento e prazo 9 .

O objeto será a locação de imóvel urbano, destinado para o fim residencial do locatário, ou seja, moradia.

O preço é o aluguel que deverá ser pago pelo locatário, de acordo com a periodicidade ajustada para pagamento (normalmente é mensal), podendo ser diária, semanal, mensal ou anual. O preço é elemento essencial em todos os tipos de locação, a distingui-las do comodato (Art. 579 do Código Civil).

O aluguel tem fixação livre, em moeda nacional, malgrado finde naturalmente correspondendo ao valor de mercado, podendo a cada três anos ser revisto judicialmente (Art. 19), reajustável pelo índice eleito 10 pelas partes. Por evidente, especificidades que afastem o aluguel do valor corrente de mercado devem ser adequadamente expressas no contrato.

O consentimento será expresso, verbal ou escrito, valendo destacar que o artigo 13 da Lei das Locacoes exige que “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”, advertindo, ainda, que não será presumido aceite pela mera demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição, a impor nesse negócio, certa formalidade.

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo , dependendo de vênia conjugal, se igual ou …

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16 de Julho de 2024
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/891-bibliografia-indicada-89-material-complementar-manual-dos-contratos-imobiliarios-ed-2023/1929469742