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Manual dos Contratos Imobiliários - Ed. 2023

Manual dos Contratos Imobiliários - Ed. 2023

Capítulo 9. Locação Não Residencial de Imóveis Urbanos

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Sumário:

Jaques Bushatsky

9.1. Conceito e principais efeitos

O locatário não residencial , quando reunidas algumas condições, mereceu proteção legal e a razão é uma somente: o exercício da atividade empresarial, nessas situações se sobrepõe em importância e exigência de empenho (investimentos, trabalho) à propriedade imobiliária.

Não se fala aqui de shopping centers, em que os conceitos, investimentos, operações, desenvolvimentos, são certamente diversos; cogita-se, isso sim, do locatário que desenvolve seu comércio ao longo do tempo, faz inerente à sua atividade o imóvel locado, seja na rua seja numa galeria ou internamente num prédio, e há mesmo de ser contemplado em moldes especiais, com um benefício apenas: o de continuar trabalhando naquele local.

Protege-se o investimento, o empenho. Para Ulhôa 1 , embora se referindo diretamente ao requisito do exercício da atividade empresarial por três anos:

“(...) relacionado com o sobrevalor agregado ao imóvel, em razão da exploração de uma atividade econômica no local, de sorte a transformá-lo em referência para os consumidores.”

Na constatação de Alcides Tomasetti Jr. é evidente a opção legal, na esteira do desenvolvimento social, pela proteção e incentivo às atividades produtivas em substituição à supremacia do direito de propriedade imobiliária. Assim, após sobrepor a relevância da atividade produtiva sobre a propriedade, crua (que se dizia de raiz ...), o professor realçou:

Trata-se de dar resposta às exigências de segurança para as relações contratuais mais imediatamente inerentes às atividades produtivas e a propiciar-lhes uma disciplina verdadeiramente adequada ao desenvolvimento atingido por elas 2 .

A proteção legal exige, se não renovado consensualmente o contrato, a promoção da “ação renovatória do contrato de locação ”. A proteção depende da providência judicial, em suma, se não ajustada, antes, pelas contratantes.

A locação não residencial, assim como aquela tratada no Capítulo anterior, rege-se pela Lei nº 8.245/91 , cujo conceito geral teve origem na tradição romana, a locatio conductio – gênero de contrato de locação que se desdobrava em três espécies: a locatio rerum (locação de coisas); locatio operarum (locação de serviços) e locatio operis faciendi (empreitada) 3 .

Evidentemente, nas locações não residenciais, o imóvel é destinado a atividades empresariais (comércio, indústria, escritório), conforme disposto no artigo 51 , da Lei nº 8.245/91 .

Insista-se: a instalação de atividade com fins lucrativos no local é da essência da proteção legal de que se cuida, vindo a propósito: “Locação contratada por advogado, sem constituição de sociedade civil com fins lucrativos, não se enquadra no art. 51, § 4º , da Lei nº 8.245, de 1991 , para fins do direito à ação renovatória (Lex-JTA 160/294)” 4 .

Quanto aos efeitos, sendo a locação não residencial: se as partes contratarem verbalmente, incidirão as disposições pertinentes da Lei das Locacoes, basicamente deixando-se de lado as proteções específicas que serão sintetizadas neste capítulo; se o fizerem por escrito e preencherem as condições legais, incidirão, em especial, aquelas indicadas nos artigos 51 e 52. Escrever o contrato com atenção aos requisitos específicos da lei e cumpri-lo é condição necessária e suficiente para que a locação não residencial se repute comercial, ou empresarial.

9.2. Natureza jurídica

O contrato de locação não residencial é consensual, contínuo (de trato sucessivo), bilateral, oneroso e não solene, guardadas sempre às consequências respectivas.

Esse contrato acarreta obrigações para ambas as partes, por isso é sinalagmático , e de trato sucessivo , porque se estende por todo o curso da locação.

É contrato não solene , porquanto sua forma é livre, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito. No entanto, visando à maior segurança de ambas as partes, a par, permita-se a obstinação, pois o abandono tão corriqueiro dessa evidência é desastroso aos locatários – das consequências que advém de cada formato, adverte-se que a locação não residencial seja formalizada por escrito.

9.3. Principais características do contrato

O contrato de locação não residencial é modalidade contratual com as características da onerosidade (pois envolve um dispêndio patrimonial); informalidade (porque não possui forma predeterminada em lei); consensualidade (formalizando-se com a manifestação de vontade do locador e do locatário); continuidade (porquanto são periódicas e sucessivas as prestações devidas pelo uso do imóvel) e, finalmente, bilateralidade 5 (dado que gera direitos e deveres a ambos os contratantes) 6 .

9.4. Elementos essenciais do contrato

São elementos essenciais do contrato o objeto; o preço; o consentimento e o prazo 7 - 8 .

O objeto será a locação de imóvel urbano, destinado para o fim não residencial, já o preço refere-se ao aluguel, que deverá ser pago pelo locatário, de acordo com a periodicidade …

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18 de Julho de 2024
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/991-bibliografia-indicada-99-material-complementar-manual-dos-contratos-imobiliarios-ed-2023/1929469744