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Comentários ao Código Civil - Ed. 2023

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Capítulo V. Da Locação de Coisas

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Capítulo V

DA LOCAÇÃO DE COISAS

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Locação de coisas. Conceito. Elementos. A locação de coisa (locatio conductio rerum) é um contrato nominado por meio do qual uma das partes (o locador, senhorio ou arrendador) compromete-se a ceder para outra (o locatário, inquilino ou arrendatário), por tempo determinado ou indeterminado, o uso e o gozo de coisa infungível mediante remuneração (aluguel ou renda). Os seus elementos são a coisa, o consentimento e o preço. A remuneração deve ser certa e determinada ou determinável ( CC, art. 104, II). A fungibilidade da coisa é a possibilidade de sua substituição por outra, ainda que das mesmas características (mesmo gênero, quantidade e qualidade), nos termos do art. 85 do Código Civil. A locação de coisa diz respeito a bens móveis ou a bens imóveis, corpóreos ou incorpóreos, tais como o fundo de comércio.

Regime jurídico. A locação de coisas é um contrato típico expressamente examinado no presente capítulo. A locação de serviços era minudentemente tratada sob o regime de contrato nominado nos arts. 1.216 a 1.235 do Código Civil revogado (1916). Os contratos de execução de trabalho determinado, de locação de obra ou de empreitada são disciplinados nos arts. 610 a 626 do Código Civil. A locação de bens imóveis urbanos é disciplinada pela Lei n. 8.245/91. É possível que a locação de coisas seja regida pelo Código de Defesa do Consumidor, como ocorre na locação de veículos automotores. Em tal relação jurídica, aplicam-se todos os seus princípios consumeristas e as suas normas protetivas 493 .

Dever de restituição. Características. É da essência do contrato de locação de coisas o dever de o locatário proceder à restituição da coisa quando do encerramento da relação jurídica sem qualquer modificação. Trata-se de um contrato oneroso, consensual (aperfeiçoa-se com o simples consenso) e continuativo 494 . Não é necessário, para a validade da locação de coisas, que o locador seja efetivamente o proprietário da coisa. Basta que sobre ela exerça a posse direta ou os direitos decorrentes de administração sob qualquer modalidade. Somente não pode assim proceder se houver expressa proibição legal ou convencional de que assim o seja ( CC, art. 1.314).

Negócio jurídico consensual. Não é necessária a tradição da coisa para a celebração do contrato de locação de coisas. A locação não diz respeito a um negócio jurídico de natureza real. Cuidando-se de um contrato consensual, é admitida toda e qualquer forma para sua validade, independentemente de solenidade. Admite-se, inclusive, a forma verbal para o contrato de locação de coisas. Se a forma adotada for escrita, a teor dos incisos II e III do art. 784 do Código de Processo Civil, constitui-se o negócio jurídico em um título executivo extrajudicial.

Temporariedade. Determinabilidade do tempo. A temporariedade da relação jurídica é da essência do contrato de locação de coisas. Conquanto não haja prazo máximo fixado em lei para as relações estabelecidas entre os particulares, não se há reconhecer a possibilidade de perpetuidade. A perpetuidade repele própria noção de vínculo obrigacional. Os direitos pessoais, por excelência, contrapõem-se aos reais, entre outros fundamentos, pela perpetuidade destes e pela transitoriedade daqueles. O prazo do contrato de locação de coisas pode ser fixado no próprio contrato no momento de sua celebração (e geralmente assim o é) ou em ato jurídico posterior (durante a sua execução). A perpetuidade da locação de coisas corresponde, no plano concreto, à própria venda do bem objeto da relação jurídica. A relação contratual em estudo é de execução continuada. A prestação cumpre-se reiterada e periodicamente. Aplica-se à locação de coisas, entre outros, o regime da onerosidade excessiva, como previsto nos arts. 478 a 480 do Código Civil. É possível a revisão judicial do contrato de locação de coisas diante de acontecimentos imprevisíveis, inevitáveis e exteriores que perturbem consideravelmente as prestações. Nessa situação, pode haver a modificação do preço ou extinção da própria relação jurídica se não for possível a sua conservação 495 . Na locação de bens imóveis, especificamente, consoante dispõe a Lei n. 8.245/91, há a possibilidade de revisão do valor locatício na execução do contrato de locação, de modo que espelhe o valor de mercado, por expressa determinação e disciplina legal.

Locação de coisas. Locação de serviços. Diferença. Jurisprudência. Decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “(…) Segundo o Código Civil, na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição, enquanto que a prestação de serviços envolve diretamente o esforço humano (…)” 496 .

Arrendamento mercantil. Locação. Jurisprudência Built to Suit (BTS). Jurisprudência. São diferenciados os tratamentos jurídicos dispensados aos contratos de locação de coisas e aos que dizem respeito ao que se convencionou denominar contratos Built to Suit (BTS). Os contratos BTS são regidos pela Lei n. 12.744/2012, diploma normativo que alterou a Lei n. 8.245/91. Decidiu o Superior Tribunal de Justiça a respeito: “CIVIL. (…) Ação de indenização. Contrato de incorporação no modelo ‘build to suit’. Construção de imóvel sob medida para utilização e no interesse de terceiros pré-determinados. Contrato posterior de empreitada. (…) No modelo de construção ‘build to suit’, há um contrato inicial entre a incorporadora e os terceiros que utilizarão efetivamente o bem. Na presente hipótese, tal relação originária já previa a responsabilidade da ora recorrente, que ficara incumbida de escolher o empreiteiro, por eventual má prestação de serviços deste. A sentença, já reconhecendo o dever de ressarcimento da incorporadora em face de terceiros que não são parte neste processo – os locatários – condenou a ré nos mesmos termos, aplicando assim uma espécie de cadeia de responsabilidades contratuais. Ainda nessa situação não há condicionalidade, pois se há responsabilidade contratual – questão que não pode mais ser discutida – a parte sobre a qual recai tal obrigação não é obrigada a ser demandada em juízo para que se sinta no dever de cumpri-la. Portanto, o dever escalonado de ressarcimento é certo; apenas a liquidação e a execução desta obrigação é que podem estar condicionadas a evento futuro e incerto, que é o pagamento dos prejuízos, por parte da incorporadora, aos locatários (…)” 497 .

Art. 566. O locador é obrigado:
I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Locador. Obrigações. Na sua essência, a regra em foco repete o art. 1.189 do Código Civil de 1916. Considerando a bilateralidade própria do contrato …

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18 de Julho de 2024
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