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Registro Imobiliário - Ed. 2023

Registro Imobiliário - Ed. 2023

11. Efeitos do Registro/Averbação de Ações ou Execuções Judiciais no Registro Imobiliário Lei Nº 13.097/2015, com a Redação Alterada Pela Lei Nº 14.382/2022

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Sumário:

Paola de Castro Ribeiro Macedo 1

Introdução

A aquisição da propriedade imobiliária de forma segura sempre foi motivo de grande preocupação entre as partes envolvidas nesse negócio jurídico, tendo em vista o vulto do investimento necessário a tal aquisição e a dificuldade na obtenção da segurança de que o adquirente não será surpreendido com algum vício jurídico oculto, capaz de causar-lhe a perda de seu direito real.

Ao analisar a questão da alienação ou oneração de bem imóvel, há basicamente três sujeitos de direitos a serem protegidos pelo ordenamento jurídico. De um lado, o terceiro adquirente que almeja a transferência da propriedade imobiliária de forma segura e transparente, com redução dos custos de transação, sem ter que realizar uma pesquisa detalhada de todas as demandas judiciais em diferentes foros em todo o país. De outro lado, o credor do alienante, diante da possibilidade de o devedor se desfazer de todo o seu patrimônio, com o possível intuito de frustrar a execução judicial de um legítimo crédito. Finalmente, o “verdadeiro” titular do direito real de propriedade que, por qualquer razão, não conta mais com a guarida do registro imobiliário.

A proteção desses direitos está em constante tensão de forças opostas, gerando discussões entre doutrinadores e julgados nas mais variadas direções.

Por esse motivo, era de nossa tradição jurídica, quando se analisasse a intenção de uma parte na aquisição de um imóvel, solicitar a apresentação de certidões dos distribuidores forenses, em todas as esferas, no local do imóvel e, também, nos respectivos domicílios dos titulares de direitos reais e seus antecessores, bem como certidões negativas de tributos, de protesto e de órgãos de proteção ao crédito. Além disso, verificava-se se o alienante era sócio de pessoa jurídica para, então, iniciar a mesma pesquisa exaustiva, a fim de evitar que a desconsideração da personalidade jurídica pudesse atingir os bens do alienante.

Todas essas verificações poderiam ser muito complexas e dispendiosas a depender da quantidade de pessoas ou empresas a serem pesquisadas, dificultando e, muitas vezes, inviabilizando o trânsito de bens imóveis de maneira fácil e segura, com prejuízos econômicos ao setor da construção civil e ao país como um todo.

A preocupação exacerbada com dívidas do alienante funda-se, principalmente, no temor da ineficácia da compra e venda do bem frente à decretação de fraude à execução que está em nosso ordenamento jurídico desde o Decreto nº 737, de 1850 2 .

Segundo a antiga lição de Philadelpho Azevedo, o direito de executar bens alienados em fraude de execução insere-se na categoria dos meios para se evitar a frustração da atividade jurisdicional executiva. 3

Nos termos do princípio da responsabilidade patrimonial, todos os bens presentes e futuros do devedor respondem pela obrigação. Mas não só, o legislador criou formas de atingir o patrimônio de terceiros em determinadas hipóteses de alienações consideradas em fraude, criando uma espécie de limitação à disponibilidade de bens por aquele que detém obrigações ainda não adimplidas.

No Código de Processo Civil de 1973, a fraude de execução, prevista no art. 593, permitia que bens do devedor, mesmo alienados ou onerados, ficassem sujeitos à expropriação judicial, quando sobre eles pendessem ação fundada em direito real; quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; ou, ainda, nos demais casos previstos em lei.

A ação judicial, ao atingir bens do devedor já alienados ou onerados, feria frontalmente os direitos do terceiro adquirente, que teria de suportar os custos da execução, uma vez que o valor pago pelo imóvel era chamado a satisfazer o direito do credor.

Assim, a principal discussão, envolvendo a fraude à execução, cingiu-se à necessidade ou não de comprovação de má-fé do terceiro beneficiário, seja pelo conhecimento efetivo da situação do alienante ou pelo dever de conhecer pautado na diligência média esperada nesse tipo de transação. O judiciário enfrentou inúmeras demandas com essa discussão, privilegiando, em geral, o direito do credor, especialmente na seara trabalhista e fiscal.

Em 19 de janeiro de 2015, foi editada a Lei nº 13.097 que, entre outros assuntos, previu no art. 54 que os negócios jurídicos de alienação ou oneração de bens imóveis seriam eficazes ante a situações jurídicas precedentes que não estivessem registradas ou averbadas na matrícula imobiliária, não podendo o terceiro de boa-fé ser, em regra, prejudicado por ações, execuções ou situações jurídicas não noticiadas no fólio real.

Entre os estudiosos da matéria, essa lei ficou conhecida como a Lei da Concentração das informações relevantes na matrícula imobiliária, pois privilegiou aqueles que promovessem os competentes atos registrais dos gravames e demandas judiciais para que fosse possível opor tais direitos frente ao adquirente de boa-fé do imóvel.

Entretanto, o novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105) foi editado em 16 de março de 2015, poucos meses após a Lei de Concentração, trazendo em seu art. 792, inciso IV, novamente a possibilidade de reconhecimento da fraude à execução “quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à …

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22 de Julho de 2024
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/introducao-11-efeitos-do-registro-averbacao-de-acoes-ou-execucoes-judiciais-no-registro-imobiliario-lei-n-13097-2015-com-a-redacao-alterada-pela-lei-n-14382-2022/2485140918