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Registro Imobiliário - Ed. 2023

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7. A Extinção da Propriedade Fiduciária Imobiliária

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Sumário:

Alexandre Laizo Clápis 1

Introdução

A extinção da propriedade fiduciária passará sempre pela atitude jurídica do fiduciante. A constituição da propriedade fiduciária tem caráter temporário e transitório, e as consequências legais para sua extinção dependerão do adimplemento ou do inadimplemento da obrigação garantida pela propriedade fiduciária.

A Lei Federal nº 9.514/1997 (“Lei do SFI”) indica precisamente os procedimentos para a extinção da propriedade fiduciária, seja no efetivo e pleno pagamento da prestação da obrigação principal pelo fiduciante, seja no seu inadimplemento.

Procuraremos abordar, neste estudo, a sistemática adotada pela Lei do SFI para o término da propriedade fiduciária imobiliária e suas consequências.

A propósito, este trabalho pretende homenagear a pessoa que me influenciou a seguir carreira não só no Direito, mas também nas áreas imobiliária, notarial e registral: meu saudoso pai, Armando Clápis. Lembro-me de quando ele era escrevente de notas e passava as tardes de sábado datilografando escrituras em sua máquina de escrever. Com muita dedicação, por concursos públicos, recebeu as delegações do 1º Tabelionato de Notas de Ribeirão Preto/SP e, posteriormente, do 13º Registro de Imóveis de São Paulo/SP. Foi um grande entusiasta da tecnologia e assim que possível substituiu sua velha máquina datilográfica por computadores. Promoveu a digitalização total do 13º Registro de Imóveis de São Paulo ainda no início dos anos 2000. Antes de voltar para a advocacia, em 2008, eu trabalhei com ele por aproximadamente 10 anos: inegavelmente a maior e melhor escola que tive. Inesquecível!

It’s my time to chase the monsters away (James Blunt).

1. Cumprimento da obrigação principal

Vale iniciar com a forma de extinção que mais se espera em qualquer contrato, em especial naqueles aliados às garantias reais como a propriedade fiduciária, que é o cumprimento integral da obrigação.

Nessa linha, o caput do art. 25 da Lei do SFI estabelece que a propriedade fiduciária será extinta se o fiduciante efetivar o pagamento da dívida e dos correspondentes encargos.

Vale o destaque de que o art. 25 da Lei do SFI eliminou o elemento histórico da fidúcia (confiança). Em sua origem, a relação jurídica que se estabelecia entre fiduciante e fiduciário amparava-se na lealdade e na confiança. Aquele (o fiduciante) confiava neste (o fiduciário) que efetuaria a restituição, em certo tempo, da coisa que lhe havia sido transferida 2 . Esse direito de restituição é a exata consequência natural da estrutura legal da propriedade fiduciária imobiliária atual, a qual determina a extinção de todos os direitos do fiduciário na hipótese de integral cumprimento da obrigação pelo fiduciante, com a reunião neste de todos os atributos da propriedade plena sobre o objeto fiduciado, os quais foram desmembrados no momento do registro da garantia. Tal direito à restituição, explica Pontes de Miranda 3 , é de natureza pessoal e tal característica se perde onde a lei torna real o direito à restituição.

Com a formal constituição da propriedade fiduciária, que ocorre com o registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel objeto da garantia, o fiduciário passa a ser titular de certos direitos relativos ao imóvel alienado fiduciariamente. Esse é o objetivo da propriedade fiduciária – a constituição da propriedade resolúvel do imóvel com a finalidade de garantia em favor do fiduciário –, que dela permanecerá titular 4 até que ocorra o integral pagamento da dívida garantida. O pagamento da dívida representa a extinção da causa que legitima a propriedade resolúvel do fiduciário e, portanto, o fim da relação contratual fiduciária.

Moreira Alves 5 esclarece que a situação do cumprimento integral da obrigação acarreta a resolubilidade a que estava sujeita a propriedade fiduciária. Com o adimplemento, o fiduciário deixa de ser o titular da propriedade fiduciária e o fiduciante, por receber automaticamente os direitos que eram titulados por aquele, volta a ser o titular de domínio pleno sobre o imóvel antes alienado fiduciariamente. 6

Para recobrar a propriedade plena – nos termos do art. 1.228 do Código Civil –, é preciso, porém, que o fiduciante observe certas formalidades determinadas na Lei do SFI.

Após o pagamento integral do débito, o fiduciário, nos 30 dias subsequentes à liquidação, deverá disponibilizar o correspondente termo de quitação ao fiduciante. Essa obrigação está prevista no § 1º do art. 25 da Lei do SFI, que, também, em caso de mora accipiens , ou seja, para a hipótese de mora do fiduciário na entrega do termo de quitação, estabelece multa de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato, em favor do fiduciante.

Duas observações merecem destaque. A primeira refere-se ao prazo para a entrega do termo de quitação em relação à multa legalmente prevista. O cálculo deverá ter como termo inicial o dia imediatamente seguinte ao 30º dia do pagamento, ou seja, somente após ultrapassado o prazo de 30 dias para a entrega do termo de quitação é que haverá incidência da multa de 0,5%, a qual será calculada por dia de atraso (pro rata die). Isso significa que, se o fiduciário entregar o termo de quitação no trigésimo quinto dia após a liquidação da dívida pelo fiduciante, a penalidade deverá ser calculada em relação aos cinco dias passados do prazo legal.

A segunda observação está relacionada ao alcance da expressão valor do contrato , contida na parte final do mencionado § 1º. Da simples leitura, pode-se ter a impressão de que a multa deverá incidir sobre o valor estabelecido para a obrigação principal. Isso será verdade se a propriedade fiduciária foi constituída para garantir o valor total do contrato, situação em que a base da multa será este valor.

Porém, essa não parece ser a solução para todos os casos. Por exemplo, se a propriedade fiduciária for constituída para garantir operação de compra e venda de imóvel com preço convencionado de R$ 1 milhão, com pagamento feito em parte com recursos próprios do fiduciante (R$ 300 mil) e em parte com financiamento bancário (R$ 700 mil), o valor do contrato para base de aplicação da multa deve ser a quantia financiada. Afinal, esse foi o valor garantido pela propriedade fiduciária. Caso se aplicasse a aludida multa sobre o valor integral da compra e venda (R$ 1 milhão, no exemplo dado), poderia haver enriquecimento injustificado por parte do fiduciante 7 .

Entregue ao fiduciante o termo de quitação, ele deverá apresentá-lo ao oficial registrador da respectiva circunscrição imobiliária, para que promova o ato de averbação de cancelamento do registro da propriedade fiduciária, com base no art. 167, inciso II, 2, da Lei Federal nº 6.015/1973 .

Viegas de Lima critica a imprecisão técnica registrária de se realizar ato de averbação para o cancelamento da propriedade fiduciária. Afirma que o melhor seria que se praticasse ato de registro. Assiste razão ao autor, tendo em vista a sistemática adotada pelo Código Civil para a aquisição, a transmissão e a constituição de direitos reais 8 .

A Lei do SFI, no art. 22, estabelece que o fiduciante transfere ao fiduciário, com escopo de garantia, a propriedade resolúvel de determinado imóvel. A transferência 9 da propriedade resolúvel acarreta a constituição de um direito real em favor do fiduciário (propriedade limitada). O objeto da propriedade fiduciária está ligado de maneiras diferentes a cada uma das partes (fiduciário e fiduciante) em razão da estrutura legal desse tipo de direito real. Mas, para que a garantia seja ainda mais atraente, determinados direitos (de natureza real) sobre o imóvel são transferidos do fiduciante para o fiduciário 10 e retirados da sua esfera dominial.

Chalhub 11 esclarece que o fiduciante é titular de direito real de aquisição subordinado à condição suspensiva, sendo que a propriedade plena será adquirida com o implemento da condição que ocorre com o pagamento da dívida.

Nesse sentido, o retorno dos direitos detidos pelo fiduciário, na mão inversa, em favor do fiduciante por ocasião do adimplemento, implica em transferência de direitos de natureza real que é por aquele detido durante a vigência da garantia. Portanto, em atenção ao art. 1.245 do Código Civil , o ato de cancelamento da propriedade fiduciária deveria ser de registro, 12 e não o de averbação 13 .

Os negócios jurídicos que envolvem a transferência de direitos reais, em princípio, devem ser registrados e suas eventuais modificações averbadas, mas a Lei Federal nº 6.015/1973 não estabelece critérios tão rígidos por falta de coerência legislativa 14 .

Pelo teor do art. 25 da Lei do SFI, entendemos que a propriedade fiduciária resolve-se com o ato de pagamento da dívida, situação em que são transferidos automaticamente ao fiduciante aqueles direitos titulados pelo fiduciário na estrutura da garantia, razão pela qual a inscrição registrária do seu cancelamento é de natureza declaratória.

Em todo caso, com a inscrição registrária que noticia o integral cumprimento da obrigação principal dá-se o fim da propriedade fiduciária, tornando-se o ex-fiduciante titular do domínio pleno do respectivo imóvel.

2. Inadimplemento da obrigação principal

Até aqui, tratamos das circunstâncias para o cancelamento da propriedade fiduciária em razão do cumprimento da obrigação garantida pelo fiduciante no prazo contratualmente ajustado. Porém, consequências diversas surgirão na hipótese de inadimplemento da obrigação garantida por parte do fiduciante. A Lei do SFI contém exaustivo conteúdo normativo que deve ser rigorosamente observado pelo fiduciário se a obrigação principal não for cumprida na forma ajustada.

Com o inadimplemento da obrigação principal, no todo ou em parte, o fiduciário deverá diligenciar para constituir o fiduciante em mora com a finalidade de dar início ao procedimento de execução da garantia fiduciária para a recuperação de seu crédito.

Destacamos que para ser possível promover os atos de execução, é indispensável que o direito real de propriedade fiduciária esteja efetivamente constituído, o que ocorre, como dissemos ao início, com o registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, sob pena de não poderem ser aplicados os dispositivos da Lei do SFI 15 na execução da garantia.

Após o vencimento do prazo para cumprimento da …

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16 de Julho de 2024
Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/introducao-7-a-extincao-da-propriedade-fiduciaria-imobiliaria-registro-imobiliario-ed-2023/2485140912