A Proposta de Compra e Venda com Pagamento de Sinal em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR VERBAL. 1. O ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade. Art. 107 do CC . 2. Prova dos autos que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço, pagamento de sinal e, por fim, aprovação de crédito imobiliário que somente não foi liberado por circunstâncias atribuíveis ao vendedor, que não logrou regularizar a documentação do bem. A situação se subsume nas disposições do art. 463 , caput, do CC e determina o reconhecimento da existência de compromisso de compra e venda. 3. Todavia, ainda que se reconheça a necessidade de manter as condições estabelecidas pelas partes, uma vez celebrado o compromisso de compra e venda, compete ao adquirente obter meios para o adimplemento de sua obrigação. Contexto em que não é possível admitir que permaneça indefinidamente no imóvel sem atender dever contratual básico, qual seja, o pagamento do preço. Confirmação da sentença que determinou a manutenção do autor na posse do imóvel apenas até o trânsito em julgado desta ação. 4. Litigância de má-fé afastada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ.

Inexigibilidade de título – Cheque – Compra e venda de imóvel – Proposta e aceitação – Desistência pelo proponente – Valor do sinal. 1 - A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso (art. 427 do CC ). Com a aceitação pelo destinatário, forma-se o negócio jurídico. Tratando-se de compra e venda de imóvel, que exige forma específica, ou seja, escritura pública, as manifestações de vontade por meio da proposta e da aceitação constituem promessa ou compromisso de conclusão do contrato. E ocorrendo desistência, por uma ou outra parte, surge oportunidade para indenização por perdas e danos, podendo-se exigir o valor que fora estabelecido na proposta ou na aceitação a título de prefixação. 2. Para a desconstituição total ou parcial do cheque, o devedor deve provar, de forma irrefutável, cabal e convincente, que o título não tem causa ou essa é ilegítima ou demonstrar qualquer fato impeditivo ou extintivo do direito representado pelo documento. 3. Restando incontroverso que o cheque se refere ao pagamento de sinal ou arras em contrato de compra e venda de imóvel, que apenas não se efetivou em razão da ausência de obtenção de financiamento bancário pela compradora, que não preenchia os requisitos exigidos pelas instituições financeiras consultadas, circunstâncias essas não previstas na oferta como excludentes da obrigação de indenizar, o protesto respectivo configura exercício regular do direito pelo vendedor ( CC , art. 188 , I ). Ação improcedente. Recurso improvido.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR PARTE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DAS ARRAS – DIREITO DE ARREPENDIMENTO – ARRAS PENITENCIAIS – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 418 E 420 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - RECURSO PROVIDO. Sendo a inexecução causada por quem deu as arras, no presente caso, o comprador, e existindo cláusula de direito de arrependimento, bem de como retenção das arras, é legítima a retenção do “sinal do negócio” pelo vendedor, nos termos dos artigos 418 a 420 do Código Civil . (TJPR - 6ª C.Cível - XXXXX-12.2019.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 01.06.2020)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA SUSPENSIVA. HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Se as arras têm caráter confirmatório, tratando-se, pois, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do CC , não se mostra possível a sua retenção pelo promitente vendedor no caso de desfazimento do negócio, em observância à vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes do c. STJ. 2. Na hipótese, a aprovação de financiamento pela Caixa Econômica Federal para quitação do contrato figurou como condição suspensiva da promessa de compra e venda entabulada pelas partes (art. 125 do CC ) e, não implementada tal condição por motivos alheios à sua vontade, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, devendo os contratantes retornar ao status quo ante, o que enseja a devolução do sinal entregue como princípio de pagamento. 3. Quando a sentença for omissa acerca da fixação e distribuição dos honorários de sucumbência e despesas processuais, esse vício pode ser sanado de ofício na fase recursal, com base no art. 82 , § 2º , e art. 85 , ambos do CPC , tendo em vista que se trata de matéria de ordem pública. 4. Recurso conhecido e desprovido.

Apelação – Ação de cobrança – Comissão de corretagem – Solicitação de cancelamento das negociações feita pelos vendedores após tratativas realizadas pelo corretor – Pagamento de sinal feito diretamente à imobiliária – Falta de assinatura do contrato de compra e venda pelos promitentes vendedores – Ausência de resultado útil advindo da intermediação – Negócio não concretizado – Improcedência do pedido – Recurso provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VENDA IMÓVEL. 1. CARTA PROPOSTA CONDICIONADA À ACEITAÇÃO. NÃO VINCULAÇÃO. A simples proposta de aquisição de imóvel, com pagamento de sinal, não implica em contrato de compra e venda, notadamente quando, no documento, o proponente condiciona expressamente a pactuação à aceitação de proposta. 2. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ILICITUDE. Ausente a demonstração de conduta ilícita praticada pela parte ré/apelada, afasta-se a pretensão indenizatória. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível Nº. XXXXX-78, acordam os integrantes da 3ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível, a unanimidade, em CONHECER E NÃO PROVER o recurso, nos termos do voto do Relator. Presidiu a sessão o Desembargador Jeová Sardinha de Moraes . Votaram com o relator a Desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis e o Desembargador Jairo Ferreira Júnior . Participou da sessão o excelentíssimo Procurador de Justiça Wellington de Oliveira Costa . Desembargador NORIVAL SANTOMÉ Relator (Datado e assinado digitalmente conforme arts. 10 e 24 da Resolução nº 59/2016 do TJGO)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DECISÃO MANTIDA. 1. É devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal, o negócio é desfeito em razão do inadimplemento dos compradores. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. AJUSTE DE COMPRA DE IMÓVEL COM PAGAMENTO DE SINAL. VENDA INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS E NÃO ULTIMADA. SINAL RETIDO PELO CORRETOR. DEVOLUÇÃO QUE SE IMPÕE. DANO MORAL CONFIGURADO. I- Não merece reforma a sentença que, com base nas provas dos autos, condena a ré, corretora de imóveis, intermediária do negócio jurídico, a devolver, ao pretenso promitente comprador do imóvel, o valor recebido a título de sinal. II- Importante ressaltar que os serviços de intermediação de negócios imobiliários são muito mais amplos do que a mera apresentação de um interessado ao proprietário que pretende vender ou alugar seu imóvel. Além das tarefas de captação, divulgação e negociação, a corretagem de imóveis compreende a responsabilidade civil do intermediador (corretor ou empresa imobiliária) no que diz respeito a todos os aspectos inerentes ao negócio em questão. III- Indiscutível o direito à restituição pleiteada pelo autor, promitente comprador, diante da retenção indevida, pela ré, do valor pago, sem que tenha concretizado a transação imobiliária. Ré que não atuou com probidade e boa-fé que sua atividade exige, pois não entregou o contrato assinado ao autor, nem prestou mais qualquer informação acerca do prosseguimento da transação imobiliária em questão. IV- Dever de indenizar as perdas e danos que se impõe, na forma do art. 723 , do Código Civil . Uma vez não comprovado o efetivo repasse do valor recebido ao promitente comprador, emerge a sua ilegitimidade passiva para a causa, sob pena de locupletamento indevido. V- Dano moral configurado. Situação que extrapola os limites do mero aborrecimento. Legítima expectativa frustrada do comprador de concluir o negócio pelo qual adiantou quantia a título de sinal e não logrou obter a sua restituição. VI- Recursos conhecidos. Desprovido o primeiro e provido o segundo.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.733.528-9, DA COMARCA DE PONTA GROSSA 2ª VARA CÍVEL. APELANTE: MARINEI PYL BUENO DO ESPÍRITO SANTO APELADOS: RUBENS DA FONSECA E IRENE MIKETEN DA FONSECA RELATOR: DES. LAURI CAETANO DA SILVA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE "GAVETA". IMÓVEL FINANCIADO PELOS RÉUS (PROMITENTES-VENDEDORES) JUNTO AO BANCO SANTANDER. AUTORA (PROMITENTE-COMPRADORA) QUE DEU UM VEÍCULO PELO VALOR DE R$25.000,00 A TÍTULO DE ENTRADA (SINAL) E ASSUMIU A OBRIGAÇÃO DE QUITAR AS PRESTAÇÕES VENCIDAS E VINCENDAS DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA: CONTRATO DE GAVETA. VALIDADE ENTRE OS CONTRATANTES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DEMONSTRADO. AUTORA QUE DESCUMPRIU A SUA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE PAGAR AS PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CULPA PELA RESCISÃO DO CONTRATO. RÉUS AUTORIZADOS A RETER O VALOR DADO A TÍTULO DE SINAL DE NEGÓCIO (VEÍCULO). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. "O chamado `contrato de gaveta', tão comum nas vendas de casas financiadas ou veículos grafados com alienação fiduciária tem sido admitido em nosso ordenamento jurídico sendo válido entre os contratantes e não produzindo qualquer eficácia jurídica em relação ao agente financiador que não deu anuência" (TJMT, RAC nº 53558/2011). 2. Demonstrado que a culpa pela inexecução do contrato de compra e venda foi da promitente compradora, que não cumpriu com a sua obrigação de pagar as prestações do financiamento imobiliário, inexiste a possibilidade de devolução do valor dado a título de sinal de negócio. (TJPR - 17ª C.Cível - AC - 1733528-9 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - Unânime - J. 07.02.2018)

AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Aproximação entre vendedor e comprador efetuada pelos autores, contudo, sem resultado útil. Desistência do comprador. Pagamento de "sinal" não efetivado. Negócio não concretizado. Hipótese de arrependimento não evidenciada. Inaplicabilidade do art. 725 do Código Civil . Ausência de resultado útil que afasta o direito à comissão de corretagem pretendida. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça. Comissão de corretagem indevida. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.