Imóvel Dado em Garantia em Jurisprudência

E M E N T A CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E LEILÃO. PREÇO VIL. CONFIGURADO. APELAÇÃO PROVIDA. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514 /97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26 , caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26 , § 7º , artigo 26-A , § 1º da Lei 9.514 /97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24 , VI , artigo 27 , § 1º da Lei 9.514 /97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27 , § 2º da Lei 9.514 /97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27 , §§ 2º , 3º e 4º da Lei 9.514 /97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27 , § 6º da Lei 9.514 /97). VII - A Lei 9.514 /97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73 , sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891 , caput e parágrafo único do novo CPC , ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. VIII - Com efeito, a parte autora juntou aos autos laudo com a avaliação do imóvel (ID XXXXX), o qual dispõe que o valor estimado do bem, entre o período de setembro de 2016 a setembro de 2017, seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Cumpre salientar que o Código de Processo Civil de 2015 prevê que o ônus da prova incumbe ao autor em relação aos fatos constitutivos de seu direito. IX - Vale destacar que é conferido ao juízo a possibilidade de determinar a produção de prova de ofício, uma vez identificada sua imprescindibilidade ao deslinde da causa, nos termos do art. 370 do CPC . X - Além disso, verifica-se que os apelados foram intimados para apresentar manifestação acerca do laudo carreado aos autos pela parte autora, contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo concedido. XI - No presente caso, conforme se depreende dos autos, a propriedade do imóvel fora consolidada em favor da CEF em razão dos autores restarem inadimplentes com o pagamento do seu contrato. Verifica-se ainda que o imóvel, avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), somente foi arrematado em 2º leilão por R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais) por Leonardo de Souza e Silva, valor abaixo de 50% da avaliação, pelo que resta configurado o preço vil. Desse modo, tendo em vista que o imóvel foi vendido por valor bem inferior ao valor de avaliação, é de rigor anular a execução extrajudicial. XII - Apelação provida.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. SUSPENSÃO DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. PEQUENA PROPRIEDADE RURAL TRABALHADA PELA ENTIDADE FAMILIAR. IMPENHORABILIDADE. TESE VINCULANTE FIXADA PELO TRIBUNAL PLENO DO STF NO JULGAMENTO DEFINITIVO DO TEMA 961 DO STF. PARADIGMAS DO STJ E PRECEDENTES DO TJRS. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, DESPROVIDO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO E/OU ERRO MATERIAL NO JULGADO EMBARGADO. RECURSO DECLARATÓRIO MANEJADO EM DESVIO DE FINALIDADE, PARA MERO REEXAME DO CASO JULGADO. INADEQUAÇÃO DO RECURSO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.RECURSO DESPROVIDO.M/ED 2.018 – JM 29/04/2023

Apelação. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Recurso da autora. 1. Apelo cognoscível. 2. Alienação fiduciária de bem imóvel dado em garantia. 3. Consolidação da propriedade imóvel em nome do credor fiduciário. 4. Leilões extrajudiciais que restaram negativos (sem arrematantes). Incidência da regra prevista no artigo 27 , parágrafo 5º , da Lei nº 9.514 /97. Dívida considerada extinta, ficando o imóvel com o credor fiduciário (propriedade plena). 5. Hipótese em que não há obrigação do credor de entregar ao devedor a quantia correspondente à diferença entre os valores da avalição e da dívida. Sentença mantida. Recurso improvido.

PROCESSO Nº: XXXXX-34.2020.4.05.8308 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: WBIRACY GOMES DE CASTRO ADVOGADO: Samuel Kalmaks Martins Pereira APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO: Servio Tulio De Barcelos RELATOR (A): Desembargador (a) Federal Francisco Roberto Machado - 1ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1º GRAU): Juiz (a) Federal Arthur Napoleão Teixeira Filho EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE GARANTIA FIDUCIÁRIA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO INSTITUTO PARA OBRIGAÇÕES EM GERAL. PREVISÃO CONTIDA NOS ARTIGOS 22 , DA LEI N.º 9.514 /1997 E 51 , DA LEI N.º 10.931 /2004. PACTA SUNT SERVANDA. INOCORRÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO DAS FORMALIDADES LEGAIS. IMPROVIMENTO. 1. Trata-se de apelação interposta por WBIRACY GOMES DE CASTRO contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 17ª Vara da Seção Judiciária de Pernambuco [julgando improcedente o pleito exordial], alegando em suas razões: a) o negócio de alienação fiduciária objeto desta demanda é inválido, por carecer de um dos requisitos para sua constituição , os quais estão previstos no art. 24 da Lei nº 9.514 /97; b) a lei exige a fixação do valor exato do negócio acordado para a alienação fiduciária, de modo que se preserve a segurança jurídica do Contratante; c) o os contratos em apreço versam acerca de abertura de crédito, logo, não há um valor exato, mas apenas uma previsão de limite; d) o imóvel em questão estaria avaliado em cerca de R$ 2.000.000,00, o que implicaria enriquecimento ilícito da parte da CEF; e) O Contrato não atende aos requisitos do art. 24 , da Lei 9.514 /97, por ser contrato de abertura de crédito com possibilidade de variação do saldo devedor, sendo que alienação fiduciária não pode ser utilizada como forma de garantia de dívidas em geral, dada a sua criação como forma de proteger o credor que financia a aquisição do bem, não sendo legítima a sua constituição por interveniência; f) a execução sempre que se puder fazer por mais de um modo se fará sempre pelo modo menos gravoso para o devedor; g) o contrato firmado era de adesão, trazendo prejuízos para o autor. 2. Em sua exordial, narra o autor: a) em 17/09/2013, celebrou um contrato de disponibilização de limite de crédito pré-aprovado, por meio do qual foi emitida a Cédula de Crédito Bancário XXXXX-2991.003.00000099-9; b) foi dada ao contrato a garantia pessoal de três avalistas, além de garantia real na forma da alienação fiduciária do imóvel do demandante, onde funciona o estabelecimento comercial da Sociedade, gravame constituído por meio do assento R-07-42.403 na matrícula do referido imóvel; c) posteriormente, em 29/09/2017, diante da dificuldade de honrar o compromisso assumido, a Sociedade teve de celebrar com a CEF Contrato de Renegociação, 15.2991.690.0000100-36, por meio do qual renovaram o negócio fiduciário em sua Cláusula Décima, e da averbação AV-8-42.403 na matrícula do imóvel; d) por conta da crise financeira que há anos assola o País, piorada pela crise institucional que arrasta empresas e pessoas, o crédito foi utilizado, não tendo o demandante conseguido honrar seus compromissos; e) "recebeu notificação extrajudicial da demandada, por meio da qual esta informou a licitação na modalidade leilão, a realizar-se para alienação do imóvel dado em garantia do referido contrato, de propriedade do demandante, onde funciona a empresa BIRA COMÉRCIO DE PEÇAS E SERVIÇOS LTDA - ME, da qual o autor é sócio"; f) "a Sociedade da qual o demandante é sócio ingressou judicialmente para impedir a efetivação do leilão judicial, gerando processo de nº XXXXX-25.2019.4.05.8308 , no curso de qual sobreveio ficou decisão judicial que suspendeu a alienação do bem, em sede de tutela antecipada; g) o autor não está devidamente representado no processo de nº XXXXX-25.2019.4.05.8308 , vem, portanto, por estes autos, na qualidade de Interveniente da Garantia Real, defender seu direito como legítimo proprietário do imóvel objeto de ambas as demandas". 3. Na sentença, o magistrado "a quo" entendeu, com base na Lei 9.514 /1997, inexistir qualquer vedação legal que impeça a utilização de tal modalidade de garantia de bem imóvel em contratos não relacionados ao Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, ou seja, que não digam respeito à aquisição, construção ou reforma de imóvel. Julgou não haver comprovação, de qualquer vício de consentimento e que, após a inadimplência do débito, ocorreu a consolidação da propriedade em nome da ré e prosseguimento da execução extrajudicial. Entendeu pela não violação ao art. 24 , da Lei n.º 9.514 /1997, uma vez que tanto na Cédula de Crédito Bancário nº 743-2991.003.00000099-9 como no Contrato de Renegociação n.º 15.2991.690.0000100-36 constam os valores objetos da avença. 4. "In casu", WBIRACY GOMES DE CASTRO firmou com a CAIXA a Cédula de Crédito Bancário nº 743-2991.003.00000099-9, oferecendo em garantia, através da alienação fiduciária, o imóvel em exame, de propriedade do autor. Em momento posterior, o autor, face a dificuldades financeiras, refinanciou a dívida por meio de Contrato de Renegociação, que não conseguiu honrar as parcelas, devido à crise que assola o país, agravada pela pandemia. Deveras, não existe impedimento legal obstando a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito desvinculadas do Sistema Financeiro Imobiliário, ou seja, aqueles que não digam respeito à aquisição, construção ou reforma de imóvel. A Lei nº 9.514 /1997, em seu art. 22 , § 1.º , dispõe expressamente que a alienação fiduciária de imóvel não é privativa das entidades que operam no SFI. Assim, é legítima a formalização da alienação fiduciária de imóvel como garantia de qualquer obrigação pecuniária. Nesse sentido, julgou o STJ: ( AgInt no REsp XXXXX/MT , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2017, DJe 18/05/2017). E, ainda nesse mesmo sentido, este Tribunal: (PROCESSO: XXXXX20184050000, AG - Agravo de Instrumento - , DESEMBARGADOR FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO, 4ª Turma, JULGAMENTO: 24/08/2018) 5. Na modalidade contratual em questão, o fiduciante assume o risco de, em se tornando inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário, observadas as formalidades do art. 26 da Lei nº 9.514 /1997, sendo cabível a realização de leilão público na forma do art. 27 do mesmo diploma legal. Para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o mutuário proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas do financiamento, consoante estabelece o art. 50 da Lei nº 10.931 /2004. 6. In casu, o próprio autor, em sua peça pórtica, informa que, por dificuldades financeiras, deixou de quitar parcelas do contrato não havendo depósito judicial para garantir o montante. A inadimplência contratual levou a parte ré a proceder a consolidação da propriedade fiduciária, ocorrida em 09/11/2018, conforme certidão acostada aos autos. 7. Também não há indícios de descumprimento do contrato pelo agente financeiro, de abusividade nas cláusulas pactuadas ou irregularidade no procedimento executivo extrajudicial. Depreende-se que o imóvel foi objeto de alienação fiduciária em garantia, na qual se transferiu à CEF a propriedade resolúvel, ofertado de livre e espontânea vontade pelo anterior proprietário. Nessa senda, não é o fato de ser o contrato de adesão que invalida a manifestação de vontade legítima do demandante, descabendo falar-se em enriquecimento ilícito da CEF, visto que o numerário contratado foi posto à disposição do apelante. 8. Outrossim, descabe falar-se em violação ao art. 24 , da Lei n.º 9.514 /1997, pois tanto na Cédula de Crédito Bancário nº 743-2991.003.00000099-9, quanto no Contrato de Renegociação n.º 15.2991.690.0000100-36 estão expressos os valores objetos do pacto, sendo de R$ 639.500,00 no CCB e R$ 426.000,00 na Renovação (Id. XXXXX.15003481 e XXXXX.15003485). 9. Portanto, forçoso o improvimento do recurso. Honorários recursais pelo autor, majorados os honorários arbitrados em Primeiro Grau em 10%, nos termos do art. 85 , do CPC (honorários recursais), com a execução suspensa, nos termos do art. 98 , § 3º , do CPC . 10. Apelação improvida.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FIM NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Ausência de relação de consumo que afasta a aplicação dos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor à presente hipótese. Caução de imóvel dado em garantia em contrato de locação, que não implicou renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família, tendo em vista a natureza de norma cogente da Lei nº 8.009 /90. Precedentes desta E. 28ª Câmara de Direito Privado e do C. STJ. Recurso provido.

PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 1.036 DO CPC . EXECUÇÃO. LEI N. 8.009 /1990. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STF E DO STJ. 1. Para fins do art. 1.036 do CPC : "É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.009 /1990." 2. No caso concreto, recurso especial não provido.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO POR FORÇA DE EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO RURAL - DECRETO-LEI 167/69 - RELATIVIZAÇÃO DO ARTIGO 69. De acordo com o disposto no artigo 69 do Decreto-lei 167/69, os bens objeto de hipoteca constituída por cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou sequestrados por outras dívidas do emitente. Todavia, o Superior Tribunal de Justiça relativizou a garantia hipotecária em cédula de crédito rural, a permitir a penhora do imóvel hipotecado quando o valor desse imóvel superar o valor da dívida garantida pela hipoteca.

AGRAVANTE (S): MARIA JOSÉ URIAS BEIRO AGRAVATE (S): ESMAEL GIL BEIRO AGRAVADO (S): BANCO DO BRASIL S/A E M E N T A: RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – PENHORA SOBRE BEM DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA DO DÉBITO EXEQUENDO – PRETENDIDA REDUÇÃO DA CONSTRIÇÃO PARA O EQUIVALENTE A 1% DO IMÓVEL – DESACOLHIMENTO – ART. 835 , § 3º , do CPC/15 - GARANTIA INDIVISÍVEL – PLEITO SECUNDÁRIO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM – TRANSCURSO DE QUATRO ANOS DESDE A ÚLTIMA AVALIAÇÃO – VALORIZAÇÃO PÚBLICA E NOTÓRIA DO PREÇO DO HECTARE DE TERRAS RURAIS – REAVALIAÇÃO NECESSARIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tratando-se de execução com garantia real, consoante prescreve o artigo 835 , § 3º , do CPC/15 , a constrição incide obrigatoriamente sobre o bem dado em garantia, não havendo que se falar em redução da penhora. Ainda que o valor do bem penhorado seja superior ao do débito em execução, não há falar na aplicação do princípio da menor onerosidade ao devedor devido à indivisibilidade da garantia hipotecária. Diante da notória valorização dos imóveis rurais e do largo lapso temporal transcorrido desde a última avaliação, que data de aproximadamente 04 (quatro) anos, deve ser acolhido o pedido dos executados para a reavaliação do imóvel penhorado, haja vista que em casos tais, o juízo singular poderia determinar uma nova avaliação até mesmo de ofício (art. 873 , inciso III , CPC/15 ).-

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. DECISÃO QUE AFASTOU REFERIDA PRETENSÃO, PORQUANTO OS EXECUTADOS NÃO TERIAM FEITO PROVA DE QUE O IMÓVEL É O ÚNICO DA ENTIDADE FAMILIAR. DESNECESSIDADE. CONDIÇÃO DE IMPENHORABILIDADE QUE SE DARÁ TÃO SOMENTE SOBRE UM IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO DEVEDOR, NÃO HAVENDO EXIGÊNCIA DE QUE SEJA O ÚNICO BEM DE SUA PROPRIEDADE. LEI Nº 8.009 /90. IMÓVEL SUB JUDICE, TODAVIA, QUE FOI OFERECIDO VOLUNTARIAMENTE COMO GARANTIA HIPOTECÁRIA DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO EXECUTADA. CÉDULA EMITIDA POR EMPRESA INDIVIDUAL, QUE TEM COMO ÚNICO SÓCIO O PROPRIETÁRIO DO BEM. EXCEÇÃO. ÔNUS DOS EXECUTADOS DE DEMONSTRAR QUE O VALOR DO EMPRÉSTIMO DA PESSOA JURÍDICA NÃO REVERTEU EM FAVOR DA FAMÍLIA. RENÚNCIA DOS BENEFÍCIOS DA LEI 8.009 /1990. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA, AINDA QUE POR OUTRO FUNDAMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 16ª C. Cível - XXXXX-25.2021.8.16.0000 - Maringá - Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU VANIA MARIA DA SILVA KRAMER - J. 31.01.2022)

Locação de imóvel – Embargos de terceiro opostos pelo caucionante – Sentença de improcedência – Apelo do embargante – Cerceamento de defesa – Inocorrência – As questões postas pelos litigantes permitiam (permitem) definição, bastando, por conseguinte, para análise da controvérsia, a prova já produzida. O juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos sejam suficientes para formação de sua convicção. De fato, não sendo demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370 , do CPC/2015 , a prova é dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário para formação de seu convencimento. O exame dos autos dá conta de que a oitiva de uma da testemunhas arroladas pelo embargante/apelante, era desnecessária. Destarte e dispondo o Juízo a quo de dados suficientes para prolação de sentença, inadmissível a alegação de cerceamento de defesa. Outrossim, não há que se falar em nulidade da audiência de instrução e julgamento, por conta da alegada falta de acesso às mídias digitais relativas aos depoimentos das testemunhas ouvidas em juízo. Realmente, por proêmio, insta consignar que nada há nos autos a indicar que o patrono do embargante/apelante tenha informado a propalada dificuldade de leitura das mídias à z. Serventia de primeiro grau e tampouco solicitado àquela Secretaria nova disponibilização de seu conteúdo. Lado outro, fato é que esta C. Segunda Instância teve acesso integral ao conteúdo das mídias digitais, não havendo qualquer problema ou comprometimento de seu teor, as quais, inclusive, podem ser acessadas nos endereços eletrônicos discriminados na fundamentação deste julgado. Mérito – Exoneração da fiança – Inocorrência – Embargante/caucionante que não demonstrou ter se exonerado da garantia real prestada. Tampouco há que se cogitar de extinção da garantia, na medida em que, pelo que se tem nos autos, o trespasse, isto é, a transferência do fundo de comércio pelo locatário não contou com o consentimento da locadora, mantendo-se, por conseguinte, as responsabilidades assumidas no contrato de locação. Logo, não há que se cogitar de extinção da garantia locatícia (caução real). – Bem de família – Dados coligidos aos autos apontam que o imóvel caucionado é, de fato, destinado à moradia do embargante. Sucede, porém, que prevalece nesta C. Câmara o entendimento majoritário no sentido de que "aquele que espontaneamente oferece o bem para garantia de débito renuncia ao benefício legal. A caução de imóvel, em locação, é figura que equivale à hipoteca, constituindo, pela absoluta identidade de razões, exceção à impenhorabilidade, a teor do art. 3º , V , Da Lei nº 8.009 /90". Destarte, independentemente do fato do embargante/apelante possuir ou não outros bens imóveis, não há que se cogitar na espécie, de impenhorabilidade do imóvel caucionado/constrito. – Recurso improvido.