Contrato de Locação com Cláusula de Opção de Compra em Jurisprudência

APELAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA DE OPÇÃO DE COMPRA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS – RETENÇÃO DE VALORES CORRESPONDENTE AO ALUGUEL ARBITRADO PARA O PERÍODO DE OCUPAÇÃO, BEM COMO DA INDENIZAÇÃO PELO DISTRATO. MANUTENÇÃO DO JULGADO 1 – Partes que firmaram contrato de locação com reserva de opção de compra do imóvel. O pacto firmado não pode ser considerado como uma simples locação. Os valores envolvidos e as cláusulas estipuladas, não deixam dúvidas de que prevaleceu a intenção de compra e venda do imóvel. 2 – Requerida que deu causa à rescisão, sendo que os valores quitados, no total de R$ 54.500,00, devem ser restituídos, ficando autorizada a retenção do montante correspondente ao aluguel arbitrado pelo período de ocupação, além de 10% a título de indenização; 2 - Manutenção da r. decisão por seus próprios e bem lançados fundamentos – artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. RECURSO IMPROVIDO.

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CLÁUSULA CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. DENÚNCIA IMOTIVADA. VULTOSOS INVESTIMENTOS PARA REALIZAÇÃO A DA ATIVIDADE. DANO INJUSTO. BOA-FÉ OBJETIVA. FINS SOCIAL E ECONÔMICO. OFENSA AOS BONS COSTUMES. ART. 473 , PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002 . PERDAS E DANOS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. 1. É das mais importantes tendências da responsabilidade civil o deslocamento do fato ilícito, como ponto central, para cada vez mais se aproximar da reparação do dano injusto. Ainda que determinado ato tenha sido praticado no exercício de um direito reconhecido, haverá ilicitude se o fora em manifesto abuso, contrário à boa-fé, à finalidade social ou econômica do direito, ou, ainda, se praticado com ofensa aos bons costumes. 2. Tendo uma das partes agido em flagrante comportamento contraditório, ao exigir, por um lado, investimentos necessários à prestação dos serviços, condizentes com a envergadura da empresa que a outra parte representaria, e, por outro, após apenas 11 (onze) meses, sem qualquer justificativa juridicamente relevante, a rescisão unilateral do contrato, configura-se abalada a boa-fé objetiva, a reclamar a proteção do dano causado injustamente. 3. Se, na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de qualquer conduta desabonadora de uma das partes, seja na conclusão ou na execução do contrato, somada à legítima impressão de que a avença perduraria por tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento contraditório e antijurídico, que se agrava pela recusa na concessão de prazo razoável para a reestruturação econômica da contratada. 4. A existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão desmotivada por qualquer dos contratantes não é capaz, por si só, de afastar e justificar o ilícito de se rescindir unilateralmente e imotivadamente um contrato que esteja sendo cumprindo a contento, com resultados acima dos esperados, alcançados pela contratada, principalmente quando a parte que não deseja a resilição realizou consideráveis investimentos para executar suas obrigações contratuais. 5. Efetivamente, a possibilidade de denúncia "por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença. 6. O mandamento constante no parágrafo único do art. 473 do diploma material civil brasileiro se legitima e se justifica no princípio do equilíbrio econômico. Com efeito, deve-se considerar que, muito embora a celebração de um contrato seja, em regra, livre, o distrato é um ônus, que pode, por vezes, configurar abuso de direito. 7. Estando claro, nos autos, que o comportamento das recorridas, consistente na exigência de investimentos certos e determinados como condição para a realização da avença, somado ao excelente desempenho das obrigações pelas recorrentes, gerou legítima expectativa de que a cláusula contratual que permitia a qualquer dos contratantes a resilição imotivada do contrato, mediante denúncia, não seria acionada naquele momento, configurado está o abuso do direito e a necessidade de recomposição de perdas e danos, calculadas por perito habilitado para tanto. Lucros cessantes não devidos. 8. Recurso especial parcialmente provido.

BEM MÓVEL – LOCAÇÃO DE VEÍCULO COM OPÇÃO DE COMPRA AO FINAL DO PRAZO CONTRATADO – RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE VEÍCULO ESPECÍFICO E DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS–– SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS FUNDAMENTOS – ART. 252 DO RITJSP – RECURSO NÃO PROVIDO. Não trazendo a apelante fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau, que reconheceu a existência de contrato de locação de veículo e o não dever de restituição de quantia paga após sua rescisão em razão de sua efetiva utilização pelo locatário, além de não comprovados os danos morais alegados, de rigor a manutenção integral da sentença, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM E DE ADMINISTRAÇÃO DE CARTEIRA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. MULTA INDEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA. INVERSÃO. LEI APLICÁVEL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Pretensão ao recebimento de multa contratual que a parte autora entende devida em virtude da rescisão unilateral de contratos de prestação de serviços de intermediação e de administração de carteira imobiliária. 3. A cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes. 4. Hipótese em que os contratos rescindidos previam a incidência de cláusula penal apenas para a hipótese de infração contratual, o que não se cogita na espécie, porquanto pactuada a possibilidade de rescisão das avenças por qualquer das partes e a qualquer tempo, desde que notificada a outra parte com 60 (sessenta) dias de antecedência. 5. Na ausência de cláusula penal compensatória para a hipótese de rescisão unilateral imotivada, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), notadamente nas relações empresariais, admitindo-se a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes somente em situações excepcionais. 6. De acordo com a compreensão firmada pela Corte Especial, rege-se a fixação dos honorários advocatícios de sucumbência pela lei vigente na data da prolação da sentença ou, no caso dos feitos de competência originária dos tribunais, do ato jurisdicional equivalente à sentença. 7. Recurso especial parcialmente provido.

RECURSO ESPECIAL. EX-MUTUÁRIO. PRETENSÃO À CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL. ART. 38 DA LEI 10.150 /2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150 /2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base no procedimento estabelecido pela Lei nº 11.672 /2008 ( Lei dos Recursos Repetitivos ) e pela Resolução STJ nº 8/2008. 3. Recurso especial a que se nega provimento.

RECURSO ESPECIAL. EX-MUTUÁRIO. PRETENSÃO À CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO IMOBILIÁRIO ESPECIAL. ART. 38 DA LEI 10.150 /2000. FACULDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. 1. Prescreve o art. 38 da Lei nº 10.150 /2000 que as instituições financeiras captadoras de depósitos à vista e que operem crédito imobiliário estão autorizadas, e não obrigadas, a promover contrato de Arrendamento Imobiliário Especial com Opção de Compra, dos imóveis que tenham arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento por força de financiamentos habitacionais por elas concedidos. 2. Julgamento afetado à Segunda Seção com base no procedimento estabelecido pela Lei nº 11.672 /2008 ( Lei dos Recursos Repetitivos ) e pela Resolução STJ nº 8/2008.3. Recurso especial a que se nega provimento.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 /STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" ( AgRg no AREsp XXXXX/MA , Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 /STJ). 4. No caso concreto, a reforma do acórdão recorrido, quanto à ocorrência da venda "a non domino", à nulidade da quitação e à ausência de prova do pagamento, demandaria o reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial. 5. O Tribunal de origem, com base na interpretação dos elementos de convicção anexados aos autos, concluiu pela caracterização da litigância de má-fé. A alteração das conclusões do julgado também demandaria o reexame da matéria fática. 6. Agravo interno a que se nega provimento.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL - CONFIGURADO - MULTA CONTRATUAL POR EQUIPARAÇÃO - POSSIBILIDADE. Patente a caracterização do dano moral, uma vez que restando estipulado no contrato prazo para cumprimento de obrigações e não tendo a parte cumprido o prazo ou comprovado a existência de motivo de força maior que a impediu de fazê-lo, assume, com sua inércia, o ônus de indenizar o promissário-comprador pelos danos morais decorrentes da inadimplência contratual. Tanto o Código de Defesa do Consumidor ( CDC ) quanto princípios gerais de direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor. Dessa forma, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.

CIVIL E EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FRANQUIA. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02 . DEVERES ANEXOS. LEALDADE. INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. FASE PRÉ-CONTRATUAL. EXPECTATIVA LEGÍTIMA. PROTEÇÃO. PADRÕES DE COMPORTAMENTO (STANDARDS). DEVER DE DILIGÊNCIA (DUE DILIGENCE). HARMONIA. INADIMPLEMENTO. CONFIGURAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de franquia cumulada com indenização de danos materiais, na qual se alega que houve descumprimento do dever de informação na fase pré-contratual, com a omissão das circunstâncias que permitiriam ao franqueado a tomada de decisão na assinatura do contrato, como o fracasso de franqueado anterior na mesma macrorregião. 2. Recurso especial interposto em: 23/10/2019; conclusos ao gabinete em: 29/10/2020; aplicação do CPC/15 . 3. O propósito recursal consiste em definir se a conduta da franqueadora na fase pré-contratual, deixando de prestar informações que auxiliariam na tomada de decisão pela franqueada, pode ensejar a resolução do contrato de franquia por inadimplemento 4. Segundo a boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do CC/02 , as partes devem comportar-se de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do pacto. 5. Os deveres anexos, decorrentes da função integrativa da boa-fé objetiva, resguardam as expectativas legítimas de ambas as partes na relação contratual, por intermédio do cumprimento de um dever genérico de lealdade, que se manifesta especificamente, entre outros, no dever de informação, que impõe que o contratante seja alertado sobre fatos que a sua diligência ordinária não alcançaria isoladamente. 9. O princípio da boa-fé objetiva já incide desde a fase de formação do vínculo obrigacional, antes mesmo de ser celebrado o negócio jurídico pretendido pelas partes. Precedentes. 10. Ainda que caiba aos contratantes verificar detidamente os aspectos essenciais do negócio jurídico (due diligence), notadamente nos contratos empresariais, esse exame é pautado pelas informações prestadas pela contraparte contratual, que devem ser oferecidas com a lisura esperada pelos padrões (standards) da boa-fé objetiva, em atitude cooperativa. 11. O incumprimento do contrato distingue-se da anulabilidade do vício do consentimento em virtude de ter por pressuposto a formação válida da vontade, de forma que a irregularidade de comportamento somente é revelada de forma superveniente; enquanto na anulação a irregularidade é congênita à formação do contrato. 12. Na resolução do contrato por inadimplemento, em decorrência da inobservância do dever anexo de informação, não se trata de anular o negócio jurídico, mas sim de assegurar a vigência da boa-fé objetiva e da comutatividade (equivalência) e sinalagmaticidade (correspondência) próprias da função social do contrato entabulado entre as partes. 12. Na hipótese dos autos, a moldura fática delimitada pelo acórdão recorrido consignou que: a) ainda na fase pré-contratual, a franqueadora criou na franqueada a expectativa de que o retorno da capital investido se daria em torno de 36 meses; b) apesar de transmitir as informações de forma clara e legal, o fez com qualidade e amplitude insuficientes para que pudessem subsidiar a correta tomada de decisão e as expectativas corretas de retornos; e c) a probabilidade de que a franqueada recupere o seu capital investido, além do caixa já perdido na operação até o final do contrato, é mínima, ou quase desprezível. 11. Recurso especial provido.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM OPÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FUTURA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DAS ARRAS CUMULADA COM DANO MORAL. COM RECONVENÇÃO. CONTRATO ENCERRADO. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS À LOCATÁRIA CABÍVEL (AUTORA-RECONVINDA). AFASTAMENTO DA DEVOLUÇÃO EM DOBRO RECONHECIDA, EMBORA COM REDUÇÃO PROPORCIONAL. ALEGAÇÃO DE AVARIAS NO IMÓVEL. PROVA NÃO CONSISTENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA AFASTAMENTO DO EXCESSO APLICADO SOBRE O MONTANTE DEPOSITADO COMO ARRAS. 1.- As partes celebraram contrato de locação com cláusula de compromisso futuro de compra e venda mediante a prefixação de arras. Diante da descontinuidade da locação após seu termo, a antecipação do valor oferecido a título de arras confirmatórias deve ser devolvido à locatária-compromissária, com a devida atualização monetária e jurso da citação, excluído o acréscimo punitivo aplicado na sentença. 2.- O IPTU de responsabilidade da autora corresponde ao início da locação até a comunicação da saída feita em notificação extrajudicial; 3.- Com relação aos alegados danos, pela ré, no imóvel, não há possibilidade de confirmação apenas pelo material fotográfico e orçamento apresentado. Seria indispensável corroborar com outra fonte de prova indispensável, como laudo de vistoria de entrega do imóvel para avaliar as condições antes e depois da locação, lembrando que a propriedade sofreu algumas intervenções a custo da autora para adaptar-se ao canil e hotel para cães e gatos, cujas benfeitorias se incorporam à coisa, sem indenização revertida.