Financiamento Imobiliário em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AÇÃO REVISIONAL, CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. Insurgência quanto à adoção do IGP-M para fins de reajuste das parcelas do contrato, aplicado mensalmente e cumulativamente, com os juros compostos e com a comissão de permanência. Sentença que indeferiu, parcialmente, a inicial, por inépcia, no tocante aos pedidos de consignação em pagamento e revisão contratual e, no mais, julgou improcedente a ação. Irresignação dos requerentes. Exordial que preenche os requisitos do artigo 319 do CPC , não restando configurada hipótese de inépcia. Cláusula contratual que aponta saldo devedor bem superior ao preço fixado no contrato, sem sequer especificar quais taxas de juros foram aplicadas. Abusividade configurada. Aumento expressivo do IGP-M no ano de 2020. Índice acumulado (23,1391%) quase três vezes superior àquele verificado no ano de 2018 (7,5521%) e no ano de 2019 (7,3179%). Parcelas do contrato que se tornaram excessivamente onerosas para os requerentes. Possibilidade de substituição do IGP-M pelo IPCA. Precedentes. Necessidade, outrossim, de verificação da ocorrência de capitalização de juros, em razão da aplicação da Tabela Price, através da realização de prova pericial. Cerceamento de defesa configurado. Decreto de inépcia parcial afastado, com anulação da r. sentença, para a produção de prova pericial. RECURSO PROVIDO, PARA O FIM DE ANULAR A SENTENÇA, COM DETERMINAÇÃO.

PROCESSO Nº: XXXXX-61.2018.4.05.8100 - APELAÇÃO CÍVEL APELANTE: JANAINA GONCALVES DE GOIS FERREIRA e outro ADVOGADO: Janaina Goncalves De Gois Ferreira APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outro ADVOGADO: Janaina Goncalves De Gois Ferreira RELATOR (A): Desembargador (a) Federal Leonardo Carvalho - 2ª Turma JUIZ PROLATOR DA SENTENÇA (1º GRAU): Juiz (a) Federal Alcides Saldanha Lima EMENTA: CIVIL. CONTRATOS BANCÁRIOS. AÇÃO REVISIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CDC . APLICABILIDADE. DEPÓSITO DOS VALORES INCONTROVERSOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados no bojo de ação revisional, para condenar a CEF na obrigação de afastar a cobrança de capitalização mensal de juros do contrato e a devolver a diferença dos valores pagos e incluídos nas prestações mensais desde a sua incidência, devidamente corrigido pela TR, a ser apurado em liquidação de sentença. (Valor da causa - R$ R$ 184.000,00). Honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, nos termos da norma do § 2º do art. 85 do CPC/2015 , sob condição suspensiva de exigibilidade ( § 3º do art. 98 do CPC/2015 ). 2. JANAINA GONCALVES DE GOIS FERREIRA alega que, inobstante alguns atrasos pontuais, sempre quitou as parcelas do financiamento. Contudo, após o pagamento da 60ª parcela, ou seja, após pagar mais de R$ 100.000,00 (cem mil reais), verificou que o saldo devedor reduziu apenas R$ 10.000,00 (dez mil reais). Afirma que apesar de reconhecer a capitalização mensal indevida, a sentença não afastou a mora no pagamento. Afirma que vem depositando os valores das prestações em conta aberta na CEF à disposição do Juízo. Pede que seja determinada a inversão do ônus da prova, a proibição de inscrição em cadastros restritivos ou de qualquer ato de execução extrajudicial. Pede a concessão da tutela antecipada a fim de; a) permitir o depósito os valores incontroversos das parcelas do financiamento habitacional; b) obstar qualquer procedimento de execução extrajudicial do débito, enquanto tramitar a presente ação revisional, e c) a proibição de inclusão de seu nome no SPC, SERASA e CADIN. 3. A CEF, por sua vez, assevera que não procede a alegação de cobrança de juros de forma capitalizada. Defende a inépcia da inicial, aduz que a apelada depositou os valores incontroversos sem que houvesse decisão judicial neste sentido. Sustenta que aplica o sistema SAC previsto no contrato e que não há anatocismo na espécie. Defende a força vinculante dos contratos, refuta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ( CDC ) e a inversão do ônus da prova. 4. De plano, rejeita-se a alegação de inépcia da inicial, visto que na peça atrial a autora descreve e especifica claramente os pontos do contrato contra os quais demonstra irresignação (capitalização mensal de juros, onerosidade excessiva das parcelas, etc..), quantifica o valor incontroverso, e apresenta o pedido, preenchendo as exigências previstas no art. 330 , parágrafo 2º do CPC . 5. É tranquila a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sumulada no enunciado 297, de que o CDC se aplica às instituições financeiras. 6. Quanto à inversão do ônus da prova, o juiz pode determinar sempre que achar necessário, diante da necessidade de produção da prova e da hipossuficiência do consumidor. Ocorre que as provas trazidas aos autos são suficientes para apreciação da matéria, exclusivamente de direito, mostrando-se desarrazoada a discussão. Ademais, o ônus probatório sequer foi abordado na sentença. 7. O presente feito versa sobre revisão contratual de financiamento imobiliário com a utilização do Sistema de Amortização - SAC, modelo que é incompatível com o anatocismo, dado que, por ele, o valor de cada prestação mensal resulta da soma da amortização do valor financiado, mais os juros que tenham sido pactuados, de forma que os acréscimos são pagos mensalmente, jamais se incorporando ao principal. 8. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp XXXXX/PR , sob a égide dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "nos contratos de mútuo bancário, celebrados após a edição da MP XXXXX-17/00 (reeditada sob o nº 2.170-36/01), admite-se a capitalização mensal de juros, desde que expressamente pactuada". Na hipótese, o contrato firmado (nº 1.4444.0185331-7) não prevê a capitalização mensal de juros, pelo que não poderia a Caixa aplicar esse sistema. A própria Caixa confessa em seu recurso que vem aplicando juros mensais, de 0,7709175% ao mês, quando o contrato prevê que a capitalização deve ser anual, em 8,51% ao ano. 9. No que concerne às parcelas em atraso e aos depósitos em consignação, observa-se que a autora, na inicial, pediu para realizar o depósito em juízo dos valores incontroversos e de R$ 6.152,16 (seis mil, cento e cinquenta e dois reais e dezesseis centavos), montante referente aos valores da 66ª à 69ª parcelas. Tal requerimento foi apenas apreciado por ocasião da prolação da sentença e embora não tenha havido decisão anterior neste sentido, desde o início a apelante vem acostando aos autos as guias com os valores depositados na CEF em conta à disposição do Juízo. 10. Com a edição da Lei nº 10.931 /2004, (§§ 1º e 2º do seu art. 50), para concessão da tutela antecipada nas demandas concernentes à empréstimo, financiamento ou alienação imobiliária, a parte tem que continuar pagando o valor incontroverso, sendo certo que a suspensão da exigibilidade da dívida controvertida está condicionada ao depósito do respectivo montante, nos termos em que contratado. 11. Contudo, a mesma legislação estabelece que o juízo poderá dispensar o depósito do valor controvertido, nos termos do § 4º, quando presente "relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto". 12. No caso, observa-se que a apelante depositou o valor das parcelas em atraso (66ª à 69ª parcelas) e vem depositando as parcelas mensais em valores muito próximos aos constantes da planilha apresentada pela CEF antes do expurgo dos juros capitalizados. Além disso, restou configurada a cobrança ilícita de juros capitalizados mensais por parte da CEF. Se for indeferido o depósito neste momento, serão cobrados multa e juros sobre todo o período, que talvez até superem o montante que será estornado em virtude da cobrança indevida dos juros capitalizados, o que resultará, na prática, na ineficácia do provimento que reconhece a ilicitude da cobrança. Apenas não se faz cabível a concessão da tutela de urgência, nesse momento processual. 13. Descabe majoração dos honorários recursais, visto que não foi fixada verba sucumbencial em desfavor da CEF na origem 14. Apelação da CEF improvida. Apelação da autora parcialmente provida, apenas para reconhecer que devem ser considerados os depósitos judiciais para o pagamento do débito. [6] EMENTA: CIVIL. CONTRATOS BANCÁRIOS. AÇÃO REVISIONAL. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS MENSAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. CDC . APLICABILIDADE. DEPÓSITO DOS VALORES INCONTROVERSOS. 1. Apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados no bojo de ação revisional, para condenar a CEF na obrigação de afastar a cobrança de capitalização mensal de juros do contrato e a devolver a diferença dos valores pagos e incluídos nas prestações mensais desde a sua incidência, devidamente corrigido pela TR, a ser apurado em liquidação de sentença. (Valor da causa - R$ R$ 184.000,00). Honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, nos termos da norma do § 2º do art. 85 do CPC/2015 , sob condição suspensiva de exigibilidade ( § 3º do art. 98 do CPC/2015 ). 2. JANAINA GONCALVES DE GOIS FERREIRA alega que, inobstante alguns atrasos pontuais, sempre quitou as parcelas do financiamento. Contudo, após o pagamento da 60ª parcela, ou seja, após pagar mais de R$ 100.000,00 (cem mil reais), verificou que o saldo devedor reduziu apenas R$ 10.000,00 (dez mil reais). Afirma que apesar de reconhecer a capitalização mensal indevida, a sentença não afastou a mora no pagamento. Afirma que vem depositando os valores das prestações em conta aberta na CEF à disposição do Juízo. Pede que seja determinada a inversão do ônus da prova, a proibição de inscrição em cadastros restritivos ou de qualquer ato de execução extrajudicial. Pede a concessão da tutela antecipada a fim de; a) permitir o depósito os valores incontroversos das parcelas do financiamento habitacional ; b) obstar qualquer procedimento de execução extrajudicial do débito, enquanto tramitar a presente ação revisional, e c) a proibição de inclusão de seu nome no SPC, SERASA e CADIN. 3. A CEF, por sua vez, assevera que não procede a alegação de cobrança de juros de forma capitalizada. Defende a inépcia da inicial, aduz que a apelada depositou os valores incontroversos sem que houvesse decisão judicial neste sentido. Sustenta que aplica o sistema SAC previsto no contrato e que não há anatocismo na espécie. Defende a força vinculante dos contratos, refuta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ( CDC ) e a inversão do ônus da prova. 4. De plano, rejeita-se a alegação de inépcia da inicial, visto que na peça atrial a autora descreve e especifica claramente os pontos do contrato contra os quais demonstra irresignação (capitalização mensal de juros, onerosidade excessiva das parcelas, etc..), quantifica o valor incontroverso, e apresenta o pedido, preenchendo as exigências previstas no art. 330 , parágrafo 2º do CPC . 5. No que atine à utilização do SAC como sistema de amortização e ao anatocismo (amortização negativa), resta ausente o interesse recursal da CEF, visto que a sentença expressamente consignou que “o sistema SAC, cuja metodologia consiste no valor regressivo das prestações, composta de parcela fixa de amortização do principal acrescida dos juros e correção do mês em sua integralidade, sem apresentar saldo residual de juros para ser incorporado ao saldo devedor, pelo que incabível a alegação de ocorrência de anatocismo.” 6. É tranquila a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sumulada no enunciado 297, de que o CDC se aplica às instituições financeiras. 7. Quanto à inversão do ônus da prova, o juiz pode determinar sempre que achar necessário, diante da necessidade de produção da prova e da hipossuficiência do consumidor. Ocorre que as provas trazidas aos autos são suficientes para apreciação da matéria, exclusivamente de direito, mostrando-se desarrazoada a discussão. Ademais, o ônus probatório sequer foi abordado na sentença. 8. Noutro giro, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp XXXXX/PR , sob a égide dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "nos contratos de mútuo bancário, celebrados após a edição da MP XXXXX-17/00 (reeditada sob o nº 2.170-36/01), admite-se a capitalização mensal de juros, desde que expressamente pactuada". Na hipótese, o contrato firmado (nº 1.4444.0185331-7) não prevê a capitalização mensal de juros. 9. No que concerne às parcelas em atraso e aos depósitos em consignação, observa-se que a autora, na inicial, pediu para realizar o depósito em juízo dos valores incontroversos e de R$ 6.152,16 (seis mil, cento e cinquenta e dois reais e dezesseis centavos), montante referente aos valores da 66ª à 69ª parcelas. Tal requerimento foi apenas apreciado por ocasião da prolação da sentença e embora não tenha havido decisão anterior neste sentido, desde o início a apelante vem acostando aos autos as guias com os valores depositados na CEF em conta à disposição do Juízo. 10. Com a edição da Lei nº 10.931 /2004, (§§ 1º e 2º do seu art. 50), para concessão da tutela antecipada nas demandas concernentes à empréstimo, financiamento ou alienação imobiliária, a parte tem que continuar pagando o valor incontroverso, sendo certo que a suspensão da exigibilidade da dívida controvertida está condicionada ao depósito do respectivo montante, nos termos em que contratado. 11. Contudo, a mesma legislação estabelece que o juízo poderá dispensar o depósito do valor controvertido, nos termos do § 4º, quando presente “relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto”. 12. No caso, observa-se que a apelante depositou o valor das parcelas em atraso (66ª à 69ª parcelas) e vem depositando as parcelas mensais em valores muito próximos aos constantes da planilha apresentada pela CEF antes do expurgo dos juros capitalizados. Além disso, restou configurada a cobrança ilícita de juros capitalizados mensais por parte da CEF. Se for indeferido o depósito neste momento, serão cobrados multa e juros sobre todo o período, que talvez até superem o montante que será estornado em virtude da cobrança indevida dos juros capitalizados, o que resultará, na prática, na ineficácia do provimento que reconhece a ilicitude da cobrança. 13. Também se encontra presente o risco de dano irreparável à autora, que pode vir a perder o seu imóvel neste momento de pandemia, além das restrições ao crédito que vêm lhe sendo impostas em virtude da negativação no SERASA, a justificar a concessão da tutela pretendida para: a) afastar a inscrição em cadastros de restrição ao crédito; b) deferir o depósito consignado em conta judicial, afastando-se o valor do juros mensais capitalizados, até o trânsito em julgado da sentença; c) obstar a execução extrajudicial do bem, com base em inadimplemento fundado nas parcelas depositadas. 14. Descabe majoração dos honorários recursais, visto que não foi fixada verba sucumbencial em desfavor da CEF na origem 15. Apelação da CEF improvida. Apelação da autora parcialmente provida, para deferir a antecipação de tutela nos termos da fundamentação. [6]

REVISIONAL DE CONTRATO. Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel. Financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel. Sentença de parcial procedência. Insurgência do réu. TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATO. Cobrança mensal no importe de R$25,00. Entendimento consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.578.553/SP , servindo de representativo do Tema 958 STJ, em conjunto com os REsps XXXXX/SP e 1.578.490/SP . Incontroversa a previsão legal e contratual para a cobrança da tarifa de serviço de administração. Entretanto a cobrança, de natureza remuneratória, é ilegal porque não representa serviço da instituição financeira prestada ao tomador do empréstimo. Em se tratando de financiamento imobiliário, inexiste serviço a ensejar a cobrança de referida taxa. Abusividade mantida. TARIFA DE AVALIAÇÃO DE BEM. Consideração do entendimento consolidado pelo C. STJ, no julgamento do Recurso Especial n. 1.578.553/SP , servindo de representativo do Tema 958 STJ, em conjunto com os REsps XXXXX/SP e 1.578.490/SP . Não há documento comprobatório da efetiva prestação dos serviços. Abusividade mantida. MULTA. Valor fixado em R$200,00 a cada exigência indevida. A multa possui caráter coercitivo, destinando-se a compelir a parte a praticar ato que lhe compete, sujeitando-se a responder pela cominação que lhe for imposta por descumprimento. Sentença mantida. Recurso não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NÃO OBTIDO - CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES - DANOS MORAIS - DESCABIMENTO. 1. O contrato de financiamento imobiliário é autônomo em relação à promessa de compra e venda de imóvel, de modo que a não obtenção do financiamento pelo comprador, em regra, não é fato imputável à construtora/incorporadora. 2. No contrato de adesão de promessa de compra e venda de imóvel deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543 , STJ). 3. Segundo a orientação mais recente do STJ, nos contratos firmados antes da Lei 13.786 /2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor. 4. Sendo a causa da rescisão do contrato o inadimplemento do preço pela não consecução do financiamento imobiliário, afasta-se o direito do comprador ao recebimento de indenização por danos morais em razão do pacto rompido, por ausência de nexo causal com a conduta da vendedora. 5. Apelação parcialmente provida.

"(.) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO."(.) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO. "(.) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO."(...) COMPETÊNCIA MATERIAL DA JUSTIÇA DO TRABALHO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TAXA DE JUROS DIFERENCIADA EM RAZÃO DA CONDIÇÃO DE EMPREGADO. CONTROVÉRSIA DECORRENTE DO CONTRATO DE TRABALHO. Cinge-se a controvérsia em definir se compete à Justiça do Trabalho processar e julgar ação na qual se postula a manutenção da taxa de juros diferenciada concedida ao autor, em financiamento imobiliário, pelo fato de ser empregado da instituição bancária que realizou a operação financeira. A pretensão dirigida ao reclamado recai sobre questão de natureza civil, mas que decorre diretamente da relação de trabalho, uma vez que a taxa de juros objeto da controvérsia apenas foi praticada em razão e em função do preexistente contrato de trabalho firmado entre as partes. Aliás, a Consolidação das Leis do Trabalho , já antes da Constituição Federal de 1988 e das alterações introduzidas pela EC nº 45 /2004, em seu artigo 643, caput , determinava que "os dissídios oriundos das relações entre empregados e empregadores, bem como de trabalhadores avulsos e seus tomadores de serviços, em atividades reguladas na legislação social, serão dirimidos pela Justiça do Trabalho". A propósito, em julgamento acerca da matéria, o STF reconheceu a competência da Justiça do Trabalho para julgar demanda de empregados do Banco do Brasil para compeli-lo ao cumprimento da promessa de vender-lhes, em dadas condições de preço e modo de pagamento, apartamentos, em razão de assentirem transferir-se para a nova Capital Federal. Na ocasião, a Suprema Corte assentou que a determinação da competência da Justiça do Trabalho não importa que a solução da lide dependa de questões de Direito Civil, mas sim o fato de a promessa de contratar ter sido feita em razão da relação de emprego, inserindo-se no contrato de trabalho (STF CJ XXXXX-6 (DF) - Ac. Tribunal Pleno, 23.05.90, Rel. Min. Célio Borja). É mister, portanto, o reconhecimento da competência material da Justiça do Trabalho. Agravo de instrumento (TRT18, ROT - XXXXX-32.2019.5.18.0141 , Rel. GENTIL PIO DE OLIVEIRA, 1ª TURMA, 24/08/2020)

Apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. reparação de dano material. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Pedido de rescisão do contrato e devolução de valores pagos pelo comprador em razão da impossibilidade de conclusão do negócio pela posterior negativa de financiamento imobiliário pela CEF. Sentença de parcial procedência determinando a devolução dos valores efetivamente desembolsados, bem como reconhecendo a improcedência do pedido reconvencional de cobrança de dois cheques sustados, referentes as parcelas do sinal/corretagem. Recursos das rés (vendedora/incorporadora e corretora imobiliária) que não merecem prosperar. Relação de consumo. Compromisso de compra e venda que prevê que todo o valor do sinal, pago à ré vendedora, era destinado a comissão da ré corretora imobiliária. Pretensão de retenção dos valores pagos. Abusividade bem reconhecida em sentença. Autor que alegou ter entregue todos os documentos para ré na assinatura dos contratos, mas foi informado pela corretora sobre a negativa do financiamento pela CEF após três meses, o que não foi impugnado em contestação pelas rés. Inovação recursal na alegação de não comprovação de negativa do financiamento. Imóvel popular. Compra de primeiro imóvel por financiamento por crédito associativo da CEF. Autor que firmou contrato por acreditar na obtenção de financiamento imobiliário, que era essencial para conclusão do negócio. Resultado útil não alcançado. Hipótese que não caracteriza arrependimento ou culpa do comprador, afastando a aplicação do art. 725 do CC . Falha na prestação de serviços das rés que não efetuaram a devida análise dos documentos entregues pelo comprador e a viabilidade econômica do negócio, analisando o perfil do consumidor e requisitos para obtenção do financiamento pela CEF, instituição financeira prevista no contrato. Negócio frustrado sem culpa do comprador. Rescisão contratual com retorno das partes ao status quo ante, que implica, consequentemente, na devolução dos valores efetivamente pagos e na impossibilidade de cobranças das demais parcelas, inclusive cheques sustados. Sucumbência corretamente estabelecida. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSOS DESPROVIDOS.

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. PARCELA DO PREÇO A SER PAGA COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. NEGATIVA PELO AGENTE FINANCEIRO. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO CARACTERIZA ARREPENDIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. 1- Com relação à legitimidade passiva da ré, ora recorrente, a questão foi bem exposta na sentença: "A pertinência subjetiva da demanda é verificada em tendo em conta os fatos imputados à parte ré e não o correto enquadramento da relação jurídica. Por isso, como a parte autora cobra a devolução do que pagou à parte ré, esta tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Saber se pode ou não ser responsabilizada pela restituição pretendida é a questão de fundo, o mérito". 2- É de se destacar que não se sustenta ser indevida a comissão de corretagem ou a SATI, o que ensejaria suspensão por conta de recebimento de recurso repetitivo pelo STJ, mas tão-somente o direito à restituição disso em decorrência da resolução motivada pela não obtenção de financiamento imobiliário. 3- E os autores, ora recorridos, fazem mesmo jus à restituição de todos os valores pagos. Como bem exposto na sentença: "A impossibilidade de obtenção de financiamento bancário compatível com as condições do comprador de baixa renda não se confunde com o arrependimento previsto no art. 725 do Código Civil e é abrangida pela álea do contrato de Corretagem". 4- Além disso, parte considerável da obrigação assumida pelos promitentes compradores, que seria paga com o financiamento imobiliário, restou impossível sem culpa desses, posto que negado o mútuo pelo agente financeiro. Logo, resolve-se a obrigação sem ônus para os promitentes compradores (artigo 248 do Código Civil ). 5- Obrigação de restituir todos os valores recebidos, inclusive a comissão de corretagem devida. Ainda quanto à responsabilidade da promitente vendedora, reiteramos novamente os argumentos da sentença: "E a construtora é solidariamente responsável pela restituição da comissão paga pela parte autora, porque integra a cadeia na relação de consumo. Além disso, foi a promitente vendedora quem contratou a corretora para fazer a captação dos compradores das unidades de seu empreendimento imobiliário, situação essa que faz com que a corretora seja equiparada a preposto ou representante da construtora, nos termos do art. 34 da Lei 8.078 /90 ( Código de Defesa do Consumidor )". 6- Recurso não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.

EMENTA: APELAÇÃO - FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - REVISÃO CONTRATUAL - ABUSIVIDADE DE JUROS - TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E MANUTENÇÃO - SEGUROS - IOF - DANO MORAL O contrato de financiamento habitacional encontra limite próprio, informado por legislação específica, que recepciona o sistema de prévia atualização e posterior amortização das prestações. "Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação". (Súmula 450 STJ). É lícita a cobrança de taxa de administração quando expressamente pactuada em contrato de financiamento imobiliário (Resolução 3.919/10 do BACEN). A contratação de seguro de morte e invalidez é essencial, consoante artigo 5º , IV , da Lei 9.514 /97. Por outro lado, o seguro de danos físicos no imóvel não é obrigatório, sendo vedada sua imposição, sob pena de venda casada. "Podem as partes convencionar o pagamento do Imposto sobre Operações Financeiras e de Crédito (IOF) por meio de financiamento acessório ao mútuo principal, sujeitando-o aos mesmos encargos contratuais" ( REsp XXXXX/RS ). Em ação revisional de contrato, incabível o pagamento de indenização por dano moral quando ausente prova de lesão a direito personalíssimo.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DAS PARTES IMPROVIDOS. ALTERAÇÃO DA FORMA DE PAGAMENTO. PEDIDO DOS CONSUMIDORES PARA EMISSÃO DE BOLETOS REPRESENTATIVOS DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. POSSIBILIDADE. Ação de obrigação de fazer. Sentença que acolheu pedido do consumidor para alteração do mecanismo de pagamento do contrato de financiamento imobiliário, passando de débito em conta corrente para boletos. Recurso apenas do banco réu. Solução do litígio pelas normas do CDC , em especial vulnerabilidade do consumidor (art. 4º, I), harmonização dos interesses dos participantes da relação de consumo fundada no equilíbrio e na boa-fé (art. 4º, III) e o direito básico à proibição de práticas abusivas (art. 6º, IV). Era direito dos autores ver atendido pelo réu seu pedido de alteração de forma de pagamento das parcelas do financiamento. O mecanismo de pagamento – débito em conta corrente ou boleto – deveria, como regra, ser escolhido pelo devedor consumidor. E a petição inicial indicou essa modificação até como forma de preservação do contrato de financiamento imobiliário. Oportuno destacar que a cláusula 07 (fl. 23) que prevê a forma de pagamento através de débitos lançados na corrente, de maneira irrevogável é abusiva, porque contrária ao equilíbrio e boa-fé (art. 51 , IV CDC ).Não se vislumbra prejuízo ao credor na mudança solicitada, que facilita o cumprimento das obrigações pelos consumidores autores, na esteira dos princípios que informam as relações de consumo, notadamente equilíbrio e boa-fé (art. 4º , III CDC ). Inversão do ônus da prova que não se verificou necessária ao desfecho do processo.. Ação parcialmente procedente. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS.

E M E N T A CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. CELEBRAÇÃO, NA MESMA OCASIÃO, DE APÓLICE DE SEGURO DE VIDA E OUTROS SERVIÇOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. "VENDA CASADA". ARTIGO 39 , INCISO I , DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . DEVOLUÇÃO DE VALORES DESEMBOLSADOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I - A CEF é parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação, vez que é líder do grupo econômico a que pertence à "Caixa Seguradora S/A", a qual se utiliza de suas instalações, logomarca, prestígio e empregados, induzindo o consumidor a fazer crer que, de fato, está contratando com a instituição financeira (Teoria da Aparência). II - O Magistrado de primeiro grau entendeu que os depoimentos dos informantes não poderiam ser utilizados como provas, vez que são autores em outras ações que tramitam naquela subseção judiciária, concluindo inexistir qualquer elemento probatório apto a atestar que a CEF exigiu a contratação de seguro ou qualquer outro produto bancário para liberar o financiamento habitacional. III - Com a máxima vênia, discordo do entendimento proferido pelo Juízo a quo. Na hipótese em testilha, não se mostra razoável concluir que os autores tenham contratado apólice de seguro de vida e outros serviços, espontaneamente, na mesma data e ocasião que assinaram seus contratos de financiamento imobiliário, estranha coincidência que não deve ser desprezada no momento da apreciação do caso. Portanto, há fortes indícios de prática abusiva pela instituição financeira. IV - A exigência de pagamento de prêmio de seguro e de outros produtos/serviços não se liga ao fim dos contratos em tela, configurando espécie de "venda casada", a qual é caracterizada quando um consumidor, ao adquirir um produto, leva conjuntamente outro seja da mesma espécie ou não. Tal instituto pode ser visualizado em empréstimos/financiamentos bancários quando a instituição financeira somente concede o mútuo se o cliente contratar um seguro ou outros serviços a ele oferecidos, sendo a concessão de crédito condicionada à aceitação e aquisição de tais serviços. V - Ora, se o seguro habitacional tem por escopo viabilizar a política habitacional e incentivar a aquisição da casa própria pelo SFH, sendo obrigatória a sua contratação para cobertura do saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário, o mesmo já não se pode falar do seguro de vida que, no caso, diante da cobertura dos danos contratados pelo seguro habitacional, mostra-se perfeitamente alheio e dispensável à higidez do Sistema Financeiro da Habitação. Observa-se que, no mínimo, não houve uma informação adequada por parte dos prepostos da CEF, vez que os autores, ora apelantes, já contavam com o seguro de vida previsto no próprio contrato de financiamento. Precedente desta E. Corte. VI - Outrossim, percebo que as cobranças de tarifas/serviços sem previsão nos contratos firmados no âmbito do SFH, ainda mais em se tratando de aquisição pelo Programa Minha Casa Minha Vida, direcionado às pessoas de baixa renda, esbarra no dever de informar da prestadora de serviços. VII - Embora possa ter havido incômodos e aborrecimentos à parte autora, que pagou pelos produtos oferecidos, tal fato não é suficiente a ensejar a caracterização de dano moral. VIII - Não há que se falar em devolução em dobro dos valores desembolsados pelos autores, pois não restou comprovado o dolo ou a má-fé da requerida, pressuposto da repetição duplicada, a teor do artigo 42 , parágrafo único , do CDC . IX - Condenação da CEF ao pagamento da verba honorária fixada em 20% sobre o montante do proveito econômico obtido (art. 85 , § 2º , do CPC ). X - Apelação dos autores provida em parte.